El acta notarial de la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario.

¿Por qué hay que accudir al notario antes de firmar un préstamo hipotecario?

La ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario -en adelante, LCCI-, tiene como objetivo regular los préstamos con garantía hipotecaria, así como la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

Según el apartado segundo del preámbulo de esta ley, busca potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

Impone esta ley a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario y extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Es decir, los autónomos y profesionales quedan amparados por esta norma.

Teniendo en mente todos los conflictos judiciales que han surgido en los últimos años entre las entidades que ofrecían préstamos hipotecarios y los consumidores (cláusulas suelo, gastos de formalización del préstamo hipotecario, vencimiento anticipado, etc.), el legislador ha querido recoger en esta norma los criterios de transparencia y buenas prácticas bancarias así como la jurisprudencia tanto nacional como europea en relación con este tipo de contratos.

Según el artículo 3 de la LCCI «[l]as disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario».

Una de las medidas de transparencia adoptadas en esta norma y que es de carácter irrenunciable es la visita a la notaría por parte del futuro prestatario (vid. artículo 15 LCCI).

El futuro prestatario puede elegir libremente al notario quien deberá cerciorarse de que el solicitante del préstamo con garantía hipotecaria conoce y comprende en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar.

Asimismo, el notario comprobará si el futuro prestatario ha recibido por parte de la entidad financiera toda la información relativa al préstamo hipotecario que va a firmar y las explicaciones oportunas (vid. artículo 15.2 LCCI).

La finalidad de esta visita a la notaría es evitar las situaciones que se produjeron con bastante frecuencia en el pasado -por ejemplo, con las cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, vencimiento anticipado,etc.- en las que el futuro prestatario no recibió información completa por parte de la entidad financiera o, en algunos casos, no se le ofreció ningún tipo de información.

Un ejemplo muy habitual de esta falta de información al prestatario, lo encontramos en préstamos con garantía hipotecaria en los que se recogía en el clausulado que, con una cuota impagada se podría declarar vencido el préstamo hipotecario, o lo que es lo mismo, la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario.

Esta cláusula dio lugar, tras la crisis económica de 2008 a un aluvión de demandas de desahucio por parte de las entidades bancarias así como por parte de los consumidores por cláusulas abusivas, con el consiguiente fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea a favor de estos últimos, ya que fue considerada desproporcionada -sin obviar su desconocimiento por los prestatarios-.

Por ello, la LCCI quiere asegurarse de que el futuro prestatario conoce y comprende el contrato de préstamo que va a firmar y sus consecuencias.

Por este motivo, además de haber recibido del prestamista la Ficha Europea de Información Normalizada -en adelante, FEIN- y la Ficha de Advertencias Estandarizadas -en adelante, FiAE- del préstamo hipotecario, acudirá al notario del que recibirá asesoramiento independiente, le someterá a un test para comprobar que comprende el contrato que va a firmar y sus consecuencias, así como una declaración que se unirá a un acta notarial que podrá ser positiva o negativa.

Este acta se llevará a cabo también con los avalistas y los garantes del préstamo hipotecario en caso de existir (vid. artículo 15.4 LCCI).

El acta deberá realizarse en los diez días siguientes a la entrega de la FEIN y FiAE y, como muy tarde, el día antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario (vid. artículo 15.3 LCCI).

Como hemos dicho, el acta notarial debe indicar si el prestatario comprende o no el negocio que está a punto de celebrar.

Para ello, como hemos señalado, el notario le someterá a un test -unificado por el Consejo del Notariado- que deberá ser cumplimentado por el futuro prestatario ante el notario y sin que se encuentre ningún representante de la empresa prestamista.

Contenido del test.

En este test se pregunta al prestatario entre otras cuestiones si le ha sido entregado copia de:

  • la FEIN.
  • la FiAE.
  • el proyecto de contrato.
  • el documento que contiene la información sobre los gastos.
  • el documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro (si se exige).
  • el documento en el que se le informa de la obligación de recibir el asesoramiento notarial -esta información se aplica en casos de interés variable-.
  • el documento en el que se hace referencia a las cuotas en diferentes escenarios -en el caso de tipo de interés variable-.

Asimismo, se le pregunta si:

  • la entidad prestamista le ha explicado el contenido de los anteriores documentos y ha respondido a sus preguntas.
  • la entidad financiera le ha informado de que el prestatario es quien tiene el derecho a elegir al notario y si confirma que el notario ha sido elegido por el propio prestatario.

En relación con el contrato de préstamo con garantía hipotecaria en el test se le pregunta al futuro prestatario si:

  • conoce el capital y la duración del préstamo así como el importe y la periodicidad de las cuotas.
  • conoce que cada cuota comprende una parte de intereses y otra parte de capital del préstamo.
  • el tipo de interés ofrecido es fijo o variable.
  • existe bonificación del tipo de interés si se contratan determinados productos ofrecidos por el prestamista o entidades señaladas por el prestamista.
  • conoce que en caso de tratarse de un préstamo a interés fijo no se beneficiará de las posibles bajadas de los tipos de referencia del mercado.
  • conoce que en el caso de tratarse de un préstamo a interés variable:
    • el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado.
    • comprende que los tipos de interés de referencia varían a lo largo del tiempo y que esta variación podría suponer un incremento de la cuota del préstamo.

El notario en el test también pregunta al prestatario sobre aspectos relacionados con la subrogación en la posición de acreedor del préstamo, así como por las posibles amortizaciones anticipadas del préstamo.

Otro de los aspectos importantes que debe ser comprobados por el notario mediante el test es:

  • la existencia de comisiones en el préstamo (apertura, novación y reclamación de posiciones deudoras).
  • la comprensión por el futuro prestatario que en caso de impago se le cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe impagado y la posibilidad de declaración de vencimiento anticipado del préstamo por parte de la entidad financiera si se alcanza una determinada cuantía impagada.

Del mismo modo, se le pregunta si conoce que se podrá reclamar a cada uno de los prestatarios la totalidad de lo adeudado -solidaridad-.

Finalmente, pero no por ello menos importante, en el test realizado por el notario libremente escogido por el futuro prestatario, se recogen las siguientes preguntas relativas a la ejecución hipotecaria y la responsabilidad universal prevista en el artículo 1911 del Código Civil para conocer si el prestatario comprende que:

  • el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta.
  • responde de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o solo con el bien hipotecado. En la mayoría de los casos, lo habitual es que se responda con todos los bienes presentes o futuros.
  • responde con todos su bienes si el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es inferior a la deuda contraída va a seguir debiendo la diferencia a la entidad prestamista.

El resultado de este acta notarial donde el notario da fe de que el futuro prestatario comprende o no el contrato y sus consecuencias o que no se recoge en la FEIN o FiAE los pactos alcanzados entre la entidad financiera y el prestatario, se comunica a la entidad financiera.

¿Qué supone un acta negativa?

En caso de levantarse un acta negativa, el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, no podrá seguir adelante hasta que no se subsanen los errores o defectos que se hayan detectado.

El prestatario deberá volver a negociar con la entidad prestamista para intentar cerrar unas condiciones del crédito que sean conformes a lo inicialmente pactado -si se modificó unilateramente por la entidad- o negociar unas nuevas condiciones que cumplan con lo previsto en la normativa aplicable.

Una vez se haya subsanado, se volverá a acudir a la notaría y, en caso de que el contrato y las cláusulas que lo componen, así como el justo equilibrio entre las partes sea correcto y comprendido por el prestatario, se levantará un acta positiva.

Del mismo modo, si no se acredita documentalmente que se ha cumplido por parte de la entidad con las obligaciones previstas en el artículo 14.1. de la LCCI o el prestatario no compareciese ante el notario, para que este pueda extender el acta, como muy tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, la LCCI señala que no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo (vid. artículo 15.5 LCCI).

Es importante señalar que este asesoramiento por parte del notario así como el acta notarial son gratuitos.

Y como siempre recomendamos desde Iuris Now, si quieres asesorarte sobre cuáles son tus derechos lo mejor siempre es la consulta a un profesional del derecho.

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