La devolución de un préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, una de las obligaciónes de pago que más se alarga en el tiempo. Nuestro compromiso con el Banco se puede prolongar a diez, quince o, muchas veces, a treinta o cuarenta años; lo cierto es que, en este período de tiempo es posible que el titular de la hipoteca consiga tener unos ingresos extras o un ahorro que le permita poner fin a su obligación de pago antes de la fecha prevista.
Vamos a ver en este artículo algunas breves pinceladas sobre la amortización anticipada de las hipotecas.
¿ En qué consiste la amortización anticipada de la hipoteca?
Todos los préstamos hipotecarios contienen una cláusula denominada «período de amortización»; en ella se recoge la fecha en la que se ha de pagar la primera cuota de la hipoteca y la fecha en la que se abonará la última cuota; está última cuota es lo que comunmente se conoce como fecha de vencimiento.
La amortización anticipada es el acto que permite pagar las cuotas de la hipoteca por adelantado, antes de la fecha de vencimiento; la opción de la cancelación figura recogida en la escritura de préstamo hipotecario que firman Banco y usuario.
La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario ha venido a introducir algunas modificaciones en la regulación de las amortizaciones anticipadas; esta norma es de aplicación a las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019; para las hipotecas anteriores a esta fecha, se les aplicará la normativa anterior, salvo que tales hipotecas sean objeto de una novación una vez en vigor la nueva normativa.
Tipos de amortización anticipada
Distinguimos dos modalidades:
- Amortización parcial: en este caso sólo pagamos por adelantado una parte de las cuotas; hasta la completa liquidación del préstamo, el interesado puede ir haciendo todas las amortizaciones parciales que desee; una vez hechos esos anticipos, el interesado tiene dos opciones: o acortar el tiempo de duración de la hipoteca (que podría pasar, por ejemplo de quince a diez años), manteniendo la misma cuota de amortización mensual; o reducir el importe de la cuota mensual, siguiendo la hipoteca con la fecha de vecimiento prevista en la escritura. Queda a la voluntad del prestatario decidir que prefiere.
- Amortización total: en un período, antes del vencimiento previsto, el prestatario procede al abono de la totalidad de las cuotas de la hipoteca; con lo cual en ese momento el préstamo se cancelará económicamente y el mismo podrá tramitar la cancelación registral de la hipoteca.
Comisiones por amortización anticipada de hipoteca
La amortización anticipada de la hipoteca, puede ocasionar al Banco una pérdida financiera; al liquidarse antes la hipoteca, de modo parcial o total, la entidad dejará de percibir intereses. Para paliar esa pérdida es por lo que se cobran estas comisiones, totalmente admitidas por el Banco de España. Siempre figuran recogidas en la escritura de préstamo hipotecario. Nuevamente hay que hacer una distinción entre las hipotecas formalizadas antes o después de la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario
Comisiones en hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019
La reciente Ley de Crédito Inmobiliario sustituye las comisiones y compensación por desestimiento y por riesgo de tipo de interés por una única compensación o comisión; los porcentajes de esta comisión van a variar dependiendo de que la hipoteca sea a tipo fijo o variable. En este cuadro se puede consultar esta comisiones; estas comisiones son también de aplicación a los casos de amortizaciones de hipotecas formalizadas en fecha anterior, pero que han sido objeto de subrogación o novación después de junio de 2019.
EL artículo 23 de la Ley de Crédito inmobiliario dispone que las partes podrán convenir un plazo de comunicación previo a la amortización que no podrá exceder de un mes. Además, el Banco, parte prestamista, habrá de facilitar al prestatario en el plazo de tres días hábiles, en papel u otro soporte duradero, la información necesaria para que el interesadopueda evaluar si le interesa esa amortización total o parcial; en la misma, cunatificará, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones de pago antes del vencimiento natural del préstamo.
Además, el oblogado al pago, tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo, que comprenderá los intereses y costes correspondientes al plazo que quede por transcurrir.
Comisiones en hipotecas formalizadas con anterioridad al 16 de junio de 2019
En estos préstamo coexistía un régimen de compensación por desistimiento y riesgo de tipo de interés y comisiones máximas. Los tipos a aplicar varián en función de la fecha de formalización la hipoteca. En el siguiente cuadro se pueden consultar cuales son esas comisiones.
Para facilitar un poco la tarea de saber lo que tendremos que abonar a los Bancos, en caso de amortizaciones parciales anticipadas, el Banco de españa proporcionada a los usuarios de banca un simulador para el cáculo de las nuevas cuotas.
Y para cualquier duda sobre el particular, no está demás la conuslta a un abogado especialista en derecho bancario
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