El pasado 6 de marzo de 2019 entró en vigor la nueva normativa reguladora del arrendamiento de viviendas, recogida en el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, que fue convalidado por la Diputación Permanente del Congreso el 3 de abril, y que se encuentra por lo tanto plenamente vigente. Esta normativa introduce considerables novedades que afectan a los derechos y obligaciones fundamentales tanto del arrendador como del arrendatario.
Vamos a dedicar este artículo especialmente a los inquilinos, analizando cual es su posición frente a un contrato de alquiler de una vivienda.
Definición de arrendatario
Partimos de la relación jurídica que se genera tras la firma de un contrato de alquiler de una vivienda, y que implica la cesión de un inmueble para su uso durante un tiempo delimitado a cambio del pago de un precio.
Tendrán la consideración de viviendas, según la normativa aplicable, (Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-Ley 7/2019 mencionado, así como el Código Civil de forma complementaria), aquellos inmuebles cuya superficie no exceda de 300 metros cuadrados ni tengan pactada una renta 5,5 veces superior al Salario Mínimo Interprofesional, ya que por cualquiera de estos dos motivos tendrán la consideración de viviendas suntuarias. Tampoco tendrán la consideración de viviendas los inmuebles descritos en el artículo 5 de la LAU, es decir porterías, residencias universitarias etc.
La figura del arrendatario se corresponderá con la de quien precisa una vivienda para dar solución a su necesidad habitacional y sin adquirir la titularidad del inmueble. Adquiere, a cambio del pago de una renta, el derecho de uso del mismo por un tiempo limitado. Tal negocio jurídico ha de quedar perfectamente delimitado en un contrato que firmarán ambas partes y que evitará serios problemas de interpretación de las condiciones del arrendamiento.
Diferencias entre arrendatario y arrendador
Como resulta lógico, todo contrato supone la diferenciación de dos partes, que aspiran a obtener unos derechos bien distintos y que asumen unas obligaciones propias.
El arrendador, será el generalmente el propietario de la vivienda, que cede su uso a cambio de una renta. Nos remitimos al artículo dedicado específicamente a la figura del arrendador, donde se tratan con detalle sus derechos y obligaciones.
Por su parte el arrendatario, o inquilino, es quien adquiere el derecho a usar la vivienda, para los fines propios de residencia, debiendo pagar por ello y delimitar su derecho al tiempo de duración pactado entre las partes o estipulado legalmente.
¿Qué gastos está obligado a pagar el arrendatario?
La renta
La obligación económica esencial del arrentario es el pago de la renta, cuyo importe sigue siendo libre tras la última modificación legal. Vendrá por tanto marcada por el mercado de arrendamientos, que oscilará considerablemente según el lugar en el que radique la finca.
No obstante se han fijado unos índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda, con el objeto de incrementar la oferta, sobre los que las Comunidades Autónomas dispondrán de libertad para determinar sus propio límites, tal y como ha sucedido en Cataluña, que establece sus propios mecanismos de actualización de las rentas al margen del IPC.
Gastos de mejora
La renta no podrá, según la nueva normativa, elevarse por razón de obras de mejora durante los primeros cinco años (siete si el arrendador fuera una persona jurídica). Más allá de este límite temporal, se podrá repercutir en el inquilino el precio de las obras de mejora, siempre que no supere el 20% de la renta concertada.
Gastos generales del inmueble
En cuanto a los gastos generales del inmueble, las partes podrán pactar que sean por cuenta del arrendatario, para el caso de las fincas organizadas en régimen de propiedad horizontal, y según el coeficiente establecido.
Gastos de gestión
En lo concerniente al pago de los gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato de arrendamiento, podrán recaer en el arrendatario salvo que el arrendador sea una persona jurídica, en cuyo caso serán de su cuenta.
La fianza
Sobre la fianza, diremos que el arrendatario tiene la obligación de abonar al arrendador al inicio del contrato el importe correspondiente a una mensualidad, cantidad que no admite actualización si el contrato tiene una duración máxima de cinco años (siete para las personas jurídicas).
Garantías adicionales
La nueva normativa también prevé la posibilidad de una garantía adicional, cuyo importe en el caso de los arrendamientos de vivienda por duración de cinco o siete años, no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
El IVA
En cuanto al IVA, hay que tener en cuenta que la Ley reguladora de este impuesto establece exenciones en el pago de este tributo para el caso del arrendamiento de viviendas que carecen del derecho a la opción de compra a favor del arrendatario, por tanto no podrá imponerse su cuota sobre la renta en estos casos.
¿Qué derechos tiene el arrendatario?
El derecho esencial del inquilino es el uso de la vivienda en condiciones aptas para su habitabilidad, durante el plazo estipulado en el contrato.
Duración del contrato
Para los nuevos contratos de alquiler se establece una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física, o de siete si es una persona jurídica, si se hubiese pactado un plazo inferior se producirán renovaciones automáticas hasta alcanzar este límite, salvo que el arrendatario comunique al arrendador su voluntad de no renovar con al menos un mes de antelación.
Prórroga
Cumplido el plazo anterior, el arrendatario tendrá derecho a la prórroga del contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que las partes se hayan comunicado su voluntad de no renovación con al menos cuatro meses de antelación para el caso del arrendador y dos meses para el caso del arrendatario.
Reparaciones necesarias
El inquilino podrá requerir al titular para que lleve a cabo las reparaciones precisas para la conservación de la vivienda y para dotar a aquella de las condiciones necesarias para ser considerada habitable.
Recuperar la fianza
Una vez finalizado el contrato y comprobado el adecuado estado del inmueble garantiado por la finza, el inquilino tendrá derecho a recuperar su importe íntegro. Transcurrido el plazo de un mes desde la entrega de las llaves del inmueble por parte del arrendatario, sin que se le restituya la fianza, comenzará a generar intereses legales.
Derecho de adquisición preferente
En la nueva normativa, se establece que no hay derecho de tanteo o retracto a favor del inquilino si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador, fuera de estos supuestos si se generaría el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario.
Prueba del pago mensual de la renta
El inquilino tendrá derecho a exigir al arrendador una prueba fehaciente del pago mensual de la renta pactada, mediante recibo u otra prueba escrita. Lo más recomendable en todo caso es efectuar una domiciliación bancaria de este pago al objeto de evitar confrontaciones sobre la vericidad del pago.
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