Parece que no, pero el tiempo pasa deprisa; y antes de que nos demos cuenta habremos amortizado ese préstamo garantizado con hipoteca; y llegará el momento de liberar o alzar esa garantía.
Este artículo lo dedicamos a explicar que es la cancelación registral de la hipoteca y cual es el trámite para hacerlo efectivo.
¿Qué es la cancelación registral de una hipoteca?
Es un trámite en el que, una vez que se ha amortizado en su totalidad el préstamo con garantía hipotecaria, se comunica al Registro de la Propiedad en donde está inscrita la finca hipotecada la finalización del pago del préstamo; y el Registro de la Propiedad procede a inscribir en sus libros ese hecho del pago; la consecuencia es que el inmueble, a partir de ese momento, volverá a estar libre de cargas. El modo de realizarse esa tramitación se regula en la Ley Hipotecaria. No hay un plazo determinado para cumplimentar este trámite. El interesado puede darle curso en cualquier momento.
La cancelación registral de la hipoteca tiene otras denominaciones como alzamiento o liberación de hipoteca.
Diferencias entre la cancelación económica y la cancelación registral
La cancelación económica se produce en el momento en el que el deudor hipotecario devuelve el importe total del préstamo al Banco; bien a la fecha de vencimiento prevista o en un momento anterior, en los casos en los que la hipoteca se cancela de manera anticipada.
La cancelación registral tiene lugar en un momento posterior, cuando el interesado acude al Registro de la Propiedad que proceda a solicitar el levantamiento de la hipoteca; el trámite se explicará en otro epígrafe posterior. Precisar que si no se realiza este tramite de cancelación registral, aun cuando el préstamo hipotecario este liquidado en su totalidad, de cara a terceros, el inmueble seguirá apareciendo gravado con esa carga.
¿ Es obligatoria la cancelación registral de la hipoteca?
Llegados a este punto, es conveniente solicitar a la entidad financiera el llamado certificado de saldo cero: es un documento en el que el Banco deja constancia de la amortización total del préstamo; por su emisión, las entidades no deberían cobrar comisión alguna; el Banco de España, órgano supervisor, lo considera una mala práctica bancaria; los Bancos suelen hacer caso omiso y lo normal es que no nos den el certificado sin el pago de la comisión; en este caso, lo práctico será abonar ese cargo y, posteriormente, reclamar la devolución de la comisión al Servicio de Atención al Cliente de las entidades.
Pues en realidad no; es un trámite que queda a la voluntad de quien es el propietario del inmueble hipotecado; a la entidad financiera, en cuanto que se le ha devuelto el importe del préstamo, le es indiferente que esa hipoteca se alce en el Registro. Sin perjuicio de ello, es más que conveniente hacer este trámite cuando el interesado tenga la intención de vender la vivienda. Así, de cara a terceros, posibles compradores, la finca estará libre de cargas; y hará más atractiva la adquisición del inmueble.
¿Quién ha de realizar el trámite de cancelación?
Es un trámite que puede y debe hacer el titular de la vivienda hipotecada. Es importante aclarar que los Bancos son terceros ajenos a esa cancelación. Salvo en la emisión del certificado del saldo cero, no deben intervenir en nada más. Hacemos esta precisión porque es muy habitual que las entidades, cuando su cliente les comunica que va a cancelar la hipoteca, se lancen a ofrecerse a hacer ese trámite; la respuesta del interesado debe ser siempre «no»; ese ofrecimiento va a suponer para el interesado en levantar la hipoteca un incremento de los costes.
Por lo tanto, al ser una gestión sencilla, se recomienda que el levantamiento de la carga la realice el propio interesado
Trámite para la cancelación registral de la hipoteca
Se resume en varios pasos, que reseñamos a continuación:
- Petición al Banco del certificado de saldo cero.
- Solicitud en una Notaría (la que elija el interesado) de la redacción del acta de cancelación de la hipoteca; este acta se trata de un documento público en el que se recoge el hecho de la amortización del préstamo y se da el visto bueno para cancelar la garantía. Para que el acta produzca plenos efectos, es requisito imprescindible que un apoderado del Banco acuda a ratificarla, es decir, que ante el fedatario público confirme que el préstamo está amortizado del todo; por ese desplazamiento a la Notaría, los Bancos no deben cargar comisión alguna; el Banco de España lo considera una mala práctica bancaria; si la entidad cobrara la comisión, se puede reclamar su devolución ante el Servicio de Atención al Cliente de la misma.
- Liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados; en la actualidad, el otorgamiento de la escritura de cancelación está exenta de pagar este tributo; sin perjuicio de ello, el interesado ha de presentar en la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde resida, el modelo correspondiente, dejando marcada la casilla de «exento de pago».
- Presentación en el Registro de la Propiedad que corresponda del acta de cancelación y del modelo del impuesto sellado por la Consejería de Hacienda que proceda. El registrador, una vez revisado el documento público, va a practicar la inscripción de la cancelación de la hipoteca. A partir de ese momento, de cara a terceros, el inmueble figurará como libre de cargas.
Costes del levantamiento de la hipoteca
La gestión es bastante económica; solo hay dos importes a liquidar:
- Abono de la factura del Notario, que prepara y autoriza el acta de cancelación; tiene un coste mínimo de noventa euros, pero el coste real va a depender de la cuantía por el que se formalizó el préstamo hipotecario.
- Abono de la factura del Registro de la Propiedad por practicar la inscripción del alzamiento de la carga; con un coste mínimo de veinticuatro euros. también va a depender del importe de la hipoteca.
Tanto notarios como registradores están sujetos a aranceles notariales y registrales para la emisión de sus facturas.
Cancelación de la hipoteca por caducidad
Es otro modo para levantar la carga hipotecaria, regulado en el artículo 1964 del Código Civil; el mismo dispone que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años.
Si lo aplicamos al trámite del levantamiento de la carga, el proceso es diverso al expuesto en los epígrafes anteriores. No es necesaria la redacción del acta de cancelación ni su inscripción registral; simplemente, el interesado deja transcurrir el plazo de veintiún años desde el día del vencimiento de la hipoteca (el día del pago de la última cuota de amortización) y llegado ese momento, solo tendrá que presentar una instancia dirigida la Registrador, en el Registro que corresponda, solicitando cancelar la carga por caducidad.
En caso de duda en la tramitación, es conveniente siempre contar con el consejo y asesoramiento de un abogado especialista en derecho bancario.
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