Todos aquellos que se plantean iniciar un procedimiento judicial para la declaración de nulidad de la cláusula suelo de su préstamo hipotecario, la primera cuestión por la que se interesan es en como calcular la cantidad que el Banco les tendrá que devolver.
En la mayoría de los casos, pretenden tener claro si el importe a recuperar va a hacer que merezca la pena embarcarse en una acción legal con un tiempo de resolución largo y que lleva consigo gastos, al menos de Abogado y Procurador, cuya intervención es preceptiva.
Desde que año empieza a contar para calcular el dinero que tiene que abonar el banco
Desde finales del año 2016, a raíz de la sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, C-154/15, de 21 de diciembre de 2016, los prestatarios afectados por una cláusula suelo, pueden reclamar las cantidades abonadas de más desde el mismo momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario. En consecuencia, el cálculo de la cantidad a devolver podrá hacerse desde el año de la firma de la escritura de préstamo hipotecario; siempre y cuando la cláusula en cuestión hubiese sido aplicada.
Esta resolución del tribunal europeo enmendó el criterio establecido por el Tribunal Supremo, en su famosa sentencia de fecha 9 de mayo de 2013. Según la misma, cuando la cláusula suelo se declaraba nula, se podrían recuperar las cantidades abonadas de más desde la fecha de la citada sentencia del alto tribunal nacional; y no con efecto retroactivo desde el momento de la firma de la escritura de hipoteca.
Qué valores se tendrán en cuenta para realizar el cálculo
Todos los valores necesarios para calcular la cantidad a devolver por cláusula suelo se encuentran recogidos en la escritura de préstamo hipotecario; se localizan en la primera parte del documento; en lo que se llaman cláusulas financieras; y son los siguientes:
- Fecha de la firma del préstamo hipotecario.
- Importe del préstamo, que sera la cantidad de la que el Banco nos ha hecho entrega y que estamos obligados a devolver o amortizar.
- Años de duración del préstamo: es el tiempo que transcurre desde el día en que se hace la primera amortización hasta el último pago (fecha del vencimiento del préstamo)
- En su caso, el tipo de interés fijo que el préstamo pudo tener durante un tiempo. No necesariamente este tipo de interés fijo durante los primeros meses o años del préstamo se aplica en todas las operaciones de préstamo; sólo habría que tenerlo en cuenta de haberse aplicado.
- Diferencial que se suma al euribor. El tipo del euribor más el porcentaje del diferencial es lo que se utiliza para el cálculo del interés que se aplica,
- Tiempo en el que se hace la revisión del tipo de interés. Son dos los supuestos que pueden figurar en las condiciones del préstamo: o revisión cada año, o revisión cada seis meses.
- Tipo de euribor que se va a aplicar al hacer la revisión: lo más habitual es que se recoja el euribor del mes anterior a la revisión o el de o los dos meses anteriores a esa revisión. En cualquier caso, ese tipo debe figurar ya publicado en el Boletín Oficial del Estado.
- Tipo de suelo que se está aplicando; suele figurar enunciado en la escritura como «límite a la variación del tipo de interés».
¿ Cuánto se puede reclamar?
En este punto, es preciso diferenciar varios conceptos:
Una primera cantidad a reclamar, sería la diferencia entre las cuotas que realmente se han ido pagando mensualmente con el suelo y las que se hubieran pagado de no haber tenido la hipoteca dicho interés mínimo.
En segundo lugar, resulta que al estar pagando más intereses de los que corresponden, el capital que se devuelve es menor, por lo que el capital pendiente de amortizar es mayor de la que correspondería de no haber tenido suelo; en consecuencia, sería necesario recalcular el capital pendiente de amortización; este recálculo, sería la segunda cantidad a reclamar.
Por último, se pueden reclamar los intereses legales. Así quedó recogido en el Real Decreto 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en cláusula suelo.
Son muchas las calculadoras que se encuentran por internet para poder conocer las cantidades a devolver; pero sólo son simuladores, por lo que los resultados que arrojan pueden no ser precisos y tener un margen de error. Por ello, lo más aconsejable para hacer estos cálculos es acudir a profesionales en la materia, como los matemáticos financieros.
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