Cesión obligatoria y expropiación temporal

Cesión obligatoria y expropiación temporal

La cesión obligatoria es un concepto jurídico complejo perteneciente al Derecho Urbanístico, mediante el cual el propietario de la superficie del suelo transmite a la Administración Pública un porcentaje de su titularidad, para la transformación urbanística de dicho suelo. La expropiación temporal es distinta de la cesión obligatoria, requiere la declaración previa de utilidad pública e interés social y tiene un riguroso procedimiento administrativo. Dentro del cual se establece la indemnización que debe recibir el propietario.

Características de la cesión obligatoria

La cesión obligatoria es distinta de la expropiación temporal, tanto en cuanto a sus requisitos como respecto al procedimiento que la rige. La cesión obligatoria permite la transformación urbanística, por ejemplo de un uso industrial a otro residencial, y suele producirse en parcelas sin edificar, en pequeñas construcciones o en zonas en situación urbanística de ruina. 

La cesión obligatoria es una carga que debe asumir el titular del suelo, cuando su propiedad pasa a ser urbanizable y, por tanto, adquiere más valor. En virtud del principio de equidistribución, se debe realizar dicha cesión obligatoria a favor de la Administración.

La cesión obligatoria está regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. Las principales características de la cesión obligatoria son las siguientes: 

  • Tiene carácter forzoso.
  • Es gratuita.
  • El porcentaje de la cesión obligatoria puede oscilar, en función de cada CCAA, entre el 5% y el 20% respecto al aprovechamiento del suelo preexistente, aunque en la mayoría de ellas el porcentaje está establecido en un 10%.
  • La cesión obligatoria de suelo se podrá sustituir por su valor en metálico en aquellos casos que la ley determine. Esta posibilidad, prevista en la ley estatal, tiene su reflejo también en las leyes de las respectivas CCAA.
  • En los casos en que se sustituya la cesión obligatoria por el valor del suelo en metálico, se practicará la correspondiente tasación para el cálculo de la misma.

Características de la expropiación forzosa

La expropiación está regulada en la la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa y el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa  aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957. Existen tres tipos de expropiación forzosa: la expropiación total, la expropiación temporal y la servidumbre.

La expropiación forzosa requiere un procedimiento administrativo que cumpla todas las garantías legales, entre las que se incluye la indemnización correspondiente que el propietario debe percibir conforme a la ley.

La causa de la expropiación debe estar completamente delimitada por la ley. Existe utilidad pública cuando el sujeto beneficiario de la expropiación es la Administración pública. Cuando el beneficiario es un sujeto perteneciente al sector privado nos encontramos con una expropiación por interés social.

El procedimiento de expropiación forzosa  tiene como primera fase la declaración de utilidad pública o interés social. Durante esta fase deben identificarse los bienes o derechos que van a ser objeto de la expropiación temporal.

Expropiación temporal

En la expropiación temporal, la Administración ocupa los bienes durante un tiempo y, posteriormente, se los devuelve a su titular. La Administración tiene la obligación de devolver los bienes ocupados en el mismo estado en que se encontraban cuando los ocupó.

La expropiación forzosa conlleva el pago de una indemnización al propietario por parte de la Administración, tal y como viene regulado en el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa. Para el pago de esta indemnización se tendrá en cuenta:

  • La ganancia que el propietario haya dejado de percibir durante la expropiación temporal.
  • Indemnización de los daños causados por la ocupación, en el caso de que estos se produzcan.

El caso especial de la expropiación temporal del uso de viviendas

La  expropiación del uso de viviendas adoptado recientemente por el gobierno Balear es un caso especial de expropiación temporal que ha levantado mucha polémica.

Durante el mes de marzo de 2021, el gobierno Balear, dentro de lo establecido en la Ley de Vivienda de las Islas Baleares,  inició los trámites para la expropiación temporal de 56 viviendas pertenecientes a grandes tenedores (bancos y fondos de inversión), con el fin de dedicarlos a alquiler social durante un plazo de, al menos, siete años. En concepto de indemnización por la expropiación temporal del uso de las viviendas, el Gobierno Balear pagará a los propietarios 336 euros mensuales en Menorca, 408 euros mensuales en Mallorca y 530 euros mensuales en Ibiza.

Este procedimiento de expropiación todavía se encuentra en la fase de alegaciones, por lo que los propietarios podrían oponerse al mismo e, incluso, recurrir el acuerdo de expropiación ante los tribunales.

Pese a ello, cabe recordar que las competencias sobre la vivienda están cedidas a las CCAA, por lo que cada comunidad  puede legislar sobre este tema. En la actualidad, el País Vasco y Navarra, tienen normas similares a las del Gobierno Balear que permiten la expropiación temporal del uso de  viviendas. Por su parte, la Comunidad Valenciana, puede expropiar por tiempo limitado en casos de  desahucio hipotecario.

Jurisprudencia del Tribunal Constitucional

Por otra parte, el Tribunal Constitucional ya se pronunció sobre esta materia en la Sentencia  Nº 97/2018, TC, Pleno, Rec Recurso de inconstitucionalidad 1643/2016, 19-09-2018,  que permite a la administración “ la expropiación forzosa de viviendas  que estuviesen deshabitadas durante más de dos años sin causa que lo justifique y estén situadas en zonas en las que exista una gran demanda de personas que necesitan vivienda pública o social”, siempre que pertenezcan a grandes tenedores (propietarios de más de diez viviendas).

El Tribunal Constitucional también recoge en su sentencia que “no tendrán la consideración de vivienda vacía las segundas residencias y en los casos de traslado del domicilio por razones laborales, de salud, dependencia y emergencia social que justifiquen que estén desocupadas”.

La expropiación temporal del uso de viviendas sigue siendo un tema controvertido. A nivel estatal, la próxima Ley de la Vivienda no contempla esta posibilidad y en lo que respecta a las CCAA que ya la han regulado, solo cabe acudir a la expropiación temporal siempre que se den las circunstancias concretas que hemos referido y las viviendas pertenezcan a grandes tenedores, normalmente bancos y fondos de inversión.

La cesión obligatoria y la expropiación temporal solo pueden producirse en casos muy concretos y garantizando todos los derechos del propietario. Por eso, es esencial contar en esta materia con un abogado especializado en Derecho Administrativo o en Derecho de Urbanismo  que haga valer todos los derechos de los titulares afectados por esta prerrogativa de la Administración

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