¿Cómo rescindir legalmente un contrato de alquiler?

Proceso para rescindir legalmente un contrato de alquiler

Cualquier contrato de alquiler implica el cumplimiento de una serie de pautas que ambas partes, el arrendador y el inquilino, deben cumplir. Si estas se llevan a cabo correctamente, generalmente no suelen aparecer problemas. Pero en algunas ocasiones y por diferentes motivos, tanto unos como otros pueden encontrar razones para rescindir legalmente un contrato de alquiler.

El arrendador y el arrendatario deberán atenerse a lo establecido en la ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, del Real Decreto Ley 7/2019, aprobada el 5 de marzo del año 2019, que regula los contratos de arrendamiento de viviendas y que modifica parcialmente el Real Decreto Ley 21/2018.

El arrendador deberá poner sobre aviso a su inquilino con 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato. En cambio, el inquilino tendrá que hacerlo con 2 meses de antelación, siempre que haya permanecido en la vivienda al menos 6 meses. Pero, ¿qué significa rescindir un contrato de alquiler?

Causas legales para rescindir un contrato de alquiler

Pueden existir algunos incumplimientos por parte del inquilino que tengan como consecuencia la voluntad para rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario:

  • La falta de pago de alguna mensualidad.
  • El impago de la fianza requerida.
  • El subarriendo de la vivienda sin consentimiento del propietario.
  • Generar situaciones molestas, insalubres o ilícitas

El propietario de la vivienda, si así quedó estipulado en el contrato, podrá recuperar su vivienda antes de la finalización del plazo legal en caso de separación o divorcio. Siempre que declare que hará uso de la vivienda, o sus hijos o su cónyuge.

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino? De igual forma, pueden surgir algunos incumplimientos por parte del propietario, y que el inquilino considere que son motivos para la rescisión de un contrato de alquiler. Estos pueden ser:

  • El propietario no realiza las reparaciones del inmueble necesarias que permitan los servicios esenciales.
  • Cuando el propietario interfiere en el uso de la vivienda.

¿Qué puedo hacer si rescinden un contrato de alquiler de una forma ilegal?

Todos los contratos de alquiler de una vivienda terminan definitivamente cuando no se establece ninguna prórroga al llegar a término. ¿Cuándo rescindir un contrato de alquiler? En algunos casos, como en la jubilación del arrendatario del local de negocio, la rescisión se resuelve por mandato legal.

Sucede también que el arrendatario llega a la conclusión de que no puede pagar la mensualidad y abandona la vivienda, sin haber intercambiado palabras con el propietario.

Si el inquilino entregó las llaves de la vivienda al propietario, aunque no se haya firmado documento alguno, puede considerarse que el contrato fue rescindido de mutuo acuerdo de las partes.

Hay que tener en cuenta que la mera comunicación de abandono de la vivienda por el arrendatario ante la imposibilidad de seguir pagando la renta, y la entrega de las llaves de la casa, no supone un consentimiento tácito del arrendador a la finalización del contrato de alquiler.

Por otro lado, el arrendador tendrá pleno derecho a la indemnización prevista en la Ley o en el propio contrato de alquiler. Generalmente, la indemnización en viviendas no es muy alta, en cambio en los alquileres de local de negocio puede alcanzar cifras significativamente altas.

La devolución de la fianza en la rescisión de un contrato de alquiler

La ley de arrendamientos urbanos no establece en forma expresa si el propietario de la vivienda debe devolver la fianza a su inquilino, si este abandona la vivienda antes de finalizado el contrato de arrendamiento. Aunque está implícitamente estipulado en los artículos 11 y 36 de la ley.

La ley permite al inquilino irse de la vivienda después del sexto mes de iniciado el contrato, aunque la duración que fue pactada sea superior. En ese caso se trataría de un incumplimiento de contrato. En cambio, si el inquilino decide irse después del sexto mes entonces se habla de desistimiento.

El artículo 11 de la ley, establece claramente que el inquilino puede desistir del contrato del alquiler de la vivienda, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato. Y además que haya cumplido con el requisito de comunicarlo previamente al arrendador, con treinta días de antelación.

El inquilino tendrá que pagar las rentas de los meses que ha ocupado la vivienda y además pagar el mes de preaviso, haya ocupado o no la vivienda. Se entiende como una indemnización por rescindir el contrato de alquiler.

Algunos otros detalles sobre la fianza

Si no se satisfacen estos pagos, el arrendador podrá quedarse con la fianza y cobrar de allí lo adeudado. A menos que se haya pactado lo contrario y haya quedado establecido por escrito en el contrato. Es decir, si no está especificado en el contrato el inquilino no tendrá que indemnizar al arrendador.

La devolución de la fianza no es posible si el inquilino no paga la indemnización exigida por el propietario. El propietario se quedará con ella para cobrarse lo que su inquilino se niega a pagar.

La situación cambia cuando el inquilino se marcha de la vivienda antes del sexto mes. A menos que esté pactado en el contrato de arrendamiento esa posibilidad, se considerará incumplimiento de contrato y deberá abonarse la indemnización requerida por el propietario.

En todos los casos en que el inquilino deba indemnizar al arrendador por incumplimiento de contrato, este se podrá quedar con la fianza, a cuenta de la indemnización que debe el arrendatario.

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