El contrato de arras es una medida de garantía de la satisfacción de una obligación. Para asegurar el cumplimiento de una promesa, las partes pueden establecer la entrega de una señal. Si, posteriormente, una de las partes se retira de lo pactado, deberá renunciar a la señal o devolverla doblada.
Te contamos cómo funciona este tipo de contrato, típico en las operaciones de compraventa inmobiliaria debido a la importancia económica de la transacción.
Características principales de un contrato de arras
Como decimos, el contrato de arras siempre se establece en garantía del cumplimiento de un compromiso. De modo que es un contrato accesorio a la obligación principal (generalmente, una compraventa de elevada cuantía), por mucho que se formalice en contrato separado.
Como prueba de la aceptación de esta obligación principal se establecen las arras, que pueden ser confirmatorias, penitenciales o penales. Es importante señalar que, cuando no se especifique nada, las arras se considerarán confirmatorias.
En cualquier caso, funcionan como un anticipo que el futuro comprador realiza a cuenta del precio final de la transacción.
El contrato de arras confirmatorias
Este tipo de señal no autoriza a las partes para desistir del contrato. De modo que se trata de un mero anticipo del pago, funcionando a modo de prueba de la voluntad de contratar.
Estas arras no permiten a las partes desistir de su obligación, así que:
- Cuando el comprador se eche atrás, el vendedor podrá exigirle el pago de lo restante y la aceptación de la propiedad.
- Pero si es el vendedor quien se echa atrás, el comprador podrá exigirle la entrega de la propiedad a cambio del pago del precio restante.
Por supuesto, el perjudicado podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios, a los que podrá incluir los correspondientes intereses.
El contrato de arras penitenciales
Este tipo de arras sí permiten desistir del contrato. Las consecuencias del incumplimiento de la obligación serán:
- Si es el comprador quien desiste del contrato perderá el anticipo entregado en concepto de arras.
- Pero cuando sea el vendedor quien incumpla, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
El contrato de arras penales
Las arras penales funcionan como las confirmatorias, en el sentido de que el perjudicado por el desistimiento de la otra parte puede exigirle el cumplimiento de su obligación.
Sin embargo, si al reclamar el cumplimiento exigiera una indemnización de daños y perjuicios, tal indemnización tendrá el valor pactado en el contrato de arras penales. Dicho de otro modo, las arras penales sustituyen la indemnización, pero siguen sin permitir el desistimiento unilateral.
Además, cuando el incumplimiento de la obligación sea imputable a quien recibió las arras, este deberá devolver el doble, como en el caso de las arras penitenciales.
Contrato de arras con fecha límite
La cuestión de la fecha en la que despliegan su efecto las arras es muy conflictiva, y depende de si se han empleado en su modalidad confirmatoria o penitencial.
Las arras confirmatorias suponen que ya se ha producido la compraventa. Por tanto, el único plazo que puede acordarse es el de la formalización de la escritura pública y el del pago del montante que reste hasta el precio final de venta. Esto significa que entregadas las arras confirmatorias, el incumplimiento de cualquiera de las partes puede activar el cauce judicial. Además, el vendedor no podrá transmitir la propiedad a otra persona, pues técnicamente ya no es suya.
Sin embargo, si se han empleado arras penitenciales se puede establecer un plazo en el cual confirmar la compraventa. Como en este caso todavía no se ha producido la compraventa, cualquiera de las partes puede echarse atrás, asumiendo la sanción correspondiente (perder las arras o devolverlas dobladas).
En el contrato de arras, ¿quién se queda con el dinero?
En los contratos de arras es la parte que va a realizar el desembolso económico quien entrega la señal. De modo que en el ejemplo de una compraventa, será el vendedor quien se quedará el dinero. A cambio deberá comprometerse a no enajenar el objeto frente a otro comprador.
¿Se puede realizar un contrato de arras en una compraventa de una vivienda?
No solo es posible realizar un contrato de arras en las compraventas inmobiliarias, sino que es habitual hacerlo. Normalmente se establece una señal de entre el 5 y el 10 % del precio de venta de la vivienda. Al abonar esta señal, el futuro comprador está reservando la vivienda, asegurándose de que el vendedor no la venderá a otra persona.
Contrato de arras entre particulares
Los particulares pueden firmar un contrato de arras para garantizar el cumplimiento recíproco de las obligaciones derivadas de un contrato. Pero debes recordar que tendrás que especificar qué efectos esperas de las arras, o funcionarán como señal confirmatoria.
A forma de resumen, te recordamos:
- Las arras confirmatorias son útiles cuando solo quieras probar la voluntad de contratar. En estos casos, funcionarán como un anticipo, pero no podréis desistir del contrato. Si una de las partes incumpliérais vuestras respectivas obligaciones, la otra podrá exigir el cumplimiento.
- Las arras penitenciales son mejores cuando quieras dejar abierta la posibilidad de echar atrás el contrato. Sin embargo, debes saber que desistir unilateralmente del pacto tendrá un coste.
- Puedes reservar las arras penales para cuando estés especialmente interesado en que se cumpla la obligación. Y ello porque podrás exigir su cumplimiento judicialmente si la otra parte se echa atrás. Pero, además, habrás valorado la indemnización previamente, lo que otorga un valor sancionador a estas señales.
En cualquier caso, el contrato de arras tiene cierta complejidad técnica. De modo que lo más recomendable es que dejes su interpretación, redacción o revisión en manos de un abogado experto en derecho civil.
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