La crisis económica ha golpeado con fuerza a miles de familias en nuestro país durante estos últimos años. La situación de desempleo conllevó la imposibilidad de afrontar el pago de las hipotecas, lo cual a su vez desembocó en largos y tortuosos procedimientos ejecutorios mediante los cuales las entidades bancarias perseguían recuperar el dinero entregado, quizás demasiado alegremente, a quienes se zambullían en un mercado inmobiliario desmelenado. Lejos de intentar esclarecer con este artículo las causas de dicha crisis, vamos a explicar una opción que paulatinamente se abre camino para quienes desean recomenzar desde cero: la dación en pago.
¿Qué es la dación en pago?
Hasta el año 2004 el número de ejecuciones hipotecarias que se planteaban en los juzgados era reducido y estas solían finalizar en la subasta de un inmueble, con el que no solo se saldaba la deuda si no que incluso proporcionaba un remanente a favor del ejecutado.
Con la acentuación de la crisis económica, las cosas cambiaron drásticamente, de modo que las ejecuciones hipotecarias por falta de pago se dispararon exponencialmente. Se plantearon ante los juzgados cláusulas abusivas, gastos indebidamente pagados por los clientes, y la subasta de las viviendas ya no se presentaba como una solución para ninguna de las partes afectadas, acreedor y deudor, ya que pocos son los interesados en adquirir un inmueble ni siquiera por vía de subasta, puesto que los bancos cerraron las puertas a créditos con los que adquirirlos, y por otro lado, al quedar la subasta desierta, se permite a la entidad crediticia adquirir el bien por el 70% de su valor, de modo que tras esta operación queda una deuda a cargo del ejecutado de dimensiones muy considerables que lleva a una auténtica asfixia a la unidad familiar que se queda sin vivienda, sin posibilidades de obtener nuevo crédito y con una deuda a sus espaldas casi imposible de saldar en muchos años.
Ante este panorama toma interés la figura jurídica de la dación en pago, que procede del derecho romano datio pro solutio y por la cual se persigue extinguir la obligación de crédito que se mantiene con la entidad bancaria a cambio de entregarle, como pago y en propiedad, la vivienda afectada con dicho crédito.
Las consecuencias inmediatas de este negocio jurídico serán: la cancelación total de la deuda o préstamo hipotecario firmado en su día (salvo casos específicos de dación parcial) y la pérdida de la titularidad de la vivienda hipotecada.
Dación en pago para comprar otro piso.
Es muy conveniente leer detalladamente y recabar asesoramiento jurídico sobre el contrato en el que se va a plasmar la dación en pago firmada con la entidad financiera.
Es muy común que entre su clausulado obre la opción de entregar al hipotecado un alquiler social sobre la vivienda que tendrá una duración no superior a cinco años; no obstante también es muy frecuente que entre las particularidades del contrato se encuentre la de cerrar la puerta a una futura compra-venta de la misma vivienda, impidiéndonos su posterior adquisición por no permitir el derecho de tanteo a quien entrega su vivienda en pago. La respuesta que al respecto nos dará el banco será algo tan genérico como que esta acción responde a política de la empresa, pero evidentemente detrás de tal afirmación está la desconfianza generada ante la financiera por este cliente.
Sobre este particular tienen especial relevancia los datos que se encuentran en el Informe CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) que no es otra cosa que un servicio público por el que se gestiona una base de datos en la constan prácticamente todos los préstamos, créditos, avales y riesgos en general que las entidades financieras tienen con sus clientes. Los datos que obran en el CIRBE han de coincidir con los que disponen en las entidades bancarias sobre sus clientes.
Cualquier persona, tanto física como jurídica, puede obtener de forma gratuita los datos declarados en el CIR con el fin de saber cuál es su posición tras la dación en pago y con qué datos contarán otros bancos a la hora de solicitar un nuevo préstamo con el que adquirir una nueva vivienda.
¿Qué requisitos se tienen que producir para la dación en pago?
La regulación de esta materia viene recogida en el Real Decreto Ley 5/2017 de 17 de marzo por el que se modifica el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a su vez modificado por el Real Decreto Ley 1/2015 de 27 de febrero conocido como Ley de segunda oportunidad.
Como consecuencia de este conglomerado de normas podemos decir que los requisitos para que se apliquen las medidas previas a la ejecución hipotecaria, entre las que se encuentra la dación en pago, son:
1.- La unidad familiar debe haber sufrido en los últimos cuatro años una alteración significativa de sus circunstancias económicas, que la sitúe en circunstancias de especial vulnerabilidad, es decir:
- Familia numerosa.
- Familia monoparental con al menos dos hijos a su cargo.
- Existencia de un menor de edad como mínimo.
- Familia con un miembro con dicapacidad del más del 33%, que le incapacite para trabajar de forma permanente.
- Familia con una víctima de violencia de género.
- Deudor mayor de 60 años.
- Hogar en el que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga reconocida discapacidad, dependencia o enfermedad grave.
2.- Que el pago de la cuota hipotecaria suponga multiplicar por 1´5 los ingresos de la unidad familiar.
3.- La cuota de la hipoteca tiene que superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4.- Que los miembros de la unidad familiar no dispongan de bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda.
5.- Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del titular o titulares y haya sido concedida para su adquisición.
6.- Los codeudores que no formen parte de la unidad familiar tienen que cumplir también los requisitos citados para que se apliquen las medidas complementarias o sustitutorias a la ejecución como es el caso de la dación en pago.
La documentación que se deberá presentar para solicitar la dación en pago será:
- Certificado de rentas correspondiente al último ejercicio fiscal.
- Escrituras de compraventa de la vivienda.
- Escritura de préstamo hipotecario.
- Certificado de empadronamiento en el que consten todos los miembros de la unidad familiar que residen en dicha vivienda.
- Libro de familia o Certificación que acredite la inscripción como pareja de hecho.
- Certificaciones de nacimiento de los hijos, al objeto de justificar su edad y filiación.
- Sentencia condenatoria de Violencia de Género.
- Resoluciones que recojan el grado de discapacidad.
- Certificaciones del INEM sobre la situación de desempleo.
- Justificantes de los ingresos de la unidad familiar.
¿Todos los bancos aceptan la dación en pago?
En el RDL 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, se regula el Código de Buenas Prácticas Bancarias, como un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica.
Las entidades que se acojen a este código pueden ofrecer una serie de medidas dirigidas a evitar acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria, en concreto tales medidas se pueden agrupar en tres bloques:
a) Medidas previas a la ejecución hipotecaria: mediante las cuales el banco ha de ofrecer en un plazo de un mes desde su solicitud, un plan de reestructuración de la deuda, que puede suponer: aplicar una carencia de capital durante 5 años, ampliar el plazo de pago hasta los 40 años desde que se contrató la hipoteca, o bien reducir el interés aplicado a euribor más 0´25%.
b) Medidas complementarias: Para el caso en el que la reestructuración no sea viable, una vez comunicado al hipotecado, este podrá solicitar una quita del capital pendiente, siempre y cuando que la cuota a pagar tras el plan de reestructuración sea superior al 50% de los ingresos percibidos por toda la unidad familiar.
c) Medidas sustitutivas: Si las medidas anteriores son insuficientes, durante los doce meses siguientes a la solicitud de reestructuración se puede pedir la dación en pago, si el banco lo acepta el titular quedará totalmente liberado, al igual que los demás avalistas y cotitulares. Además si el deudor lo pide podrá quedarse dos años en la vivienda en régimen de alquiler social (podrá prorrogarse hasta los 5 años), pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Esta medida no podrá solicitarse si ya se ha anunciado la subasta de la vivienda o si esta estuviera gravada con otras cargas posteriores.
El Boletín Oficial del Estado ha publicado el listado de las entidades bancarias que se han acogido al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Ventajas y desventajas de la dación en pago:
Entre las ventajas, evidentemente estará el olvidarnos de la preocupación y de las limitaciones que implica el mantener una deuda generalmente de miles de euros con una entidad bancaria. Además dejaremos de constar en el listado de morosos, del que hemos hablado con anterioridad, lo que significará que si en el futuro necesitamos un nuevo crédito sea o no hipotecario, tendrémos muchas más posibilidades de conseguirlo.
Por otra parte evitaremos acudir a una tortuosa vía judicial que necesariamente implicará gastos, costas procesales y gran cantidad de tiempo.
Entre los inconvenientes, por su puesto, el perder la propiedad de la vivienda que hemos venido pagando hasta ese momento. También puede dar lugar a un encarecimiento de las condiciones establecidas por los bancos para conceder nuevas hipotecas, traducido en subida de intereses, más necesidad de avales y en definitiva una mayor dificultad a la hora de concertar con el banco nuevos préstamos.
En todo caso es un punto de partida y una segunda oportunidad para muchas familias que retomarán su vida
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