¿Cómo reclamar los defectos de construcción en una casa?

Pasos para reclamar los defectos de construcción de una casa

España ha experimentado una evolución progresiva en la construcción.  La recuperación económica ha llevado a que el mercado inmobiliario vivió  un repunte muy importante.  Creció rápidamente la demanda de viviendas que provocó  el afán de construir muchas en poco tiempo y con costos lo más bajos posible. La consecuencia de este aceleramiento pronto se hizo sentir. Comenzaron a aparecer los  defectos de construcción y los vicios ocultos que afectan muchas construcciones.  

¿Qué defectos de construcción en una vivienda nueva son reclamables?

La Ley de Ordenación de Edificación (LOE) enumera los defectos de construcción y establece plazos para las reclamaciones. El texto legal identifica tres tipos de daños materiales que originan defectos de construcción: 1- de estructura y cimentación, 2- de habitabilidad y 3- de terminación o acabado.

Los defectos que se encuentran con más frecuencia son grietas o fisuras, humedad, goteras, falta de protección acústica o térmica, acabados defectuosos en cocinas, baños y problemas con el sistema eléctrico.

Muchos de estos defectos de construcción generalmente se constatan una vez que la persona se instaló en la casa y  afectan el disfrute pleno.  Un problema especial es el de los vicios ocultos,  que existen antes de la compra  y que no se detectan  fácilmente a simple vista.

¿Qué plazos hay para reclamar los defectos de construcción?

Los plazos varían según el tipo de defecto de construcción.

  • Las reclamaciones por daños ocasionados por defectos estructurales de cimentación, vigas, muros de carga, soportes y demás elementos estructurales, tienen un plazo de 10 años. Estos daños están cubiertos por el seguro decenal.
  • El plazo para reclamar defectos de habitabilidad (humedades, goteras, aislamiento, funcionamiento de las instalaciones, por ejemplo) es de tres años.
  • Los problemas de terminación y acabado de la vivienda tienen un plazo de garantía de un año desde el final de la obra. Esto significa que los problemas deberán manifestarse dentro de ese año, sin perjuicio de que el derecho a reclamación se extienda durante 2 años a partir de su aparición. 

¿Cuándo comienzan a correr los plazos?  Este es un dato fundamental. Los plazos se cuentan desde que se firma el acta de entrega y recepción de obra, es decir, cuando se expide el certificado final de obra.  Como a veces ha pasado tiempo entre el fin de obra y la venta, la Ley de Ordenación de Edificación establece los agentes responsables y delimita sus funciones.

¿Cómo planteo la reclamación por defectos de construcción en la edificación?

El primer paso para iniciar el camino de la demanda por defectos de construcción es analizar y recopilar los problemas. La idea es preparar un inventario de todos los defectos que se han detectado. Es bueno también consultar a los vecinos, para saber si el problema se extiende más allá de la unidad.

Es importante conservar un registro de la notificación, por lo que se asegurará acuse de recibo por algún medio.  Este primer paso en la demanda de defectos de construcción estará más completo si se adjunta el informe detallado de un técnico, arquitecto o  ingeniero industrial.  En este informe el profesional detallará el origen del problema, qué áreas son las afectadas y cuál es, a su juicio, la solución.

La notificación por medio de un abogado siempre es más eficiente. La constructora o la promotora lo tomarán más en serio que si llega de manos de un particular. Además, el abogado tendrá claros todos los posibles escenarios de la demanda y todo el proceso será más ágil.

¿A quién debo reclamar los defectos de construcción?

La notificación se realizará a la constructora o a la promotora en la venta, según el caso.  La ley prevé un sistema de responsabilidad solidaria cuando no se identifica claramente al responsable en el que el promotor debe responder solidariamente por los defectos de construcción. 

¿Cómo funcionan las garantías por defectos de construcción en una vivienda?

Los agentes intervinientes en la construcción responden por los daños de su área. Se recomienda hacer las reclamaciones a todos los agentes, la promotora, constructora, arquitecto y aparejador, para evitar que prescriban las responsabilidades.

¿Qué pasa si hay varios vecinos afectados o si los defectos de construcción afectan a elementos comunes del edificio?

Cuando los defectos de construcción afectan a zonas comunes de un edificio, la notificación inicial la realiza el Presidente de la Comunidad o el Administrador.  Debe existir la aprobación explícita de la Junta de Propietarios.

Hay defectos de construcción que afectan a varios vecinos. En estos casos es probable que sea conveniente y más económico iniciar una reclamación en forma conjunta.  En consulta con un abogado, se valorará esta posibilidad.

¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?

El registro detallado de las reparaciones que realice el constructor o el promotor es fundamental.  Todo debe quedar perfectamente documentado, con fechas, partes de trabajo y, si es posible, fotografías.  Puede ocurrir que estas reparaciones no sean efectivas, y, por tanto, se deberá reclamar nuevamente. Los plazos comenzarán a regir entonces desde la fecha en la que se hizo el arreglo.

La compra de una casa es  para muchas personas cumplir con el proyecto más importante de sus vidas.  Pero la felicidad a veces se vuelve decepción y angustia cuando esa vivienda que con tanto esfuerzo se adquirió, comienza a mostrar defectos constructivos.  Por todo ello la demanda por defectos de construcción se ha vuelto recurrente.

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