¿Qué es el derecho de servidumbre?

Servidumbre

Seguramente en muchas ocasiones hemos escuchado hablar de servidumbres sin tener una noción muy clara sobre lo que significa. Se trata de un vestigio del derecho romano plenamente vigente en nuestros días y que afecta a multitud de propietarios, concretamente a la extensión en el ejercicio de su derecho.

Vamos a explicar en este artículo en qué consiste el derecho de servidumbre y qué consecuencias jurídicas produce.

Concepto y características de las servidumbres

Nuestro Código Civil recoge en su artículo 530 una definición bastante descriptiva de lo que es el derecho de servidumbre. En principio debemos partir de que se trata de un derecho real, ius in re aliena en términos del derecho romano, un derecho que afecta en primer término al ámbito patrimonial, a las cosas y las ventajas que podemos obtener de las mismas.

El derecho de servidumbre implica una limitación del derecho de propiedad y requiere de la existencia de dos fincas o predios con distintos dueños. Supondrá la limitación de los derechos de un propietario sobre su finca en beneficio de otro u otros propietarios distintos.

La propiedad que resulta beneficiada se llamará predio dominante, en tanto que la que resulta limitada recibe el nombre de predio sirviente. Y podríamos preguntarnos ¿qué justificación tiene beneficiar a un propietario en detrimento de otro? la explicación no es otra que proporcionar un uso racional de las propiedades, de modo que se permita un aprovechamiento eficaz para los distintos propietarios que no deben quedar supeditados por las características de su finca.

Características del derecho de servidumbre

  • Es un derecho real, afecta a un propietario no por sus cualidades personales sino exclusivamente por ser titular de una finca.
  • Implica una limitación del disfrute pleno de la propiedad.
  • Es oponible erga omnes, es decir frente a todos, si bien es preciso para que desprenda esta eficacia total, que se inscriba en el Registro de la Propiedad, a excepción de las servidumbres aparentes que llevan implícita esta función de publicidad.
  • Concede un derecho de aprovechamiento específico, no cabe la posibilidad de servidumbre general o universal.
  • Requiere la existencia, al menos, de dos fincas o predios con distintos titulares. Si bien es cierto que también cabe la posibilidad de establecer una servidumbre sobre dos fincas pertenecientes al mismo dueño, pero en previsión del cambio de titular de una de ellas.
  • Es un derecho indivisible, en el sentido de que aun cuando se dividiera en dos la finca que está sujeta al derecho de servidumbre, el derecho permanecería intacto y los nuevos dos titulares deberían respetarlo.

Clases de servidumbres

Para clasificar los distintos tipos de servidumbres que existen, podemos atender a dos cuestiones principales:

  • Sus rasgos legales.
  • La utilidad que producen a sus titulares.

Según sus características legales:

El Código Civil, en su artículo 532 nos ofrece una primera clasificación:

  • Aparentes- No aparentes: la diferencia entre unas y otras radica en la existencia o no de signos exteriores que hagan visible su existencia y aprovechamiento.
  • Continuas- Discontinuas: según su uso requiera de alguna actuación concreta del hombre, de modo que sin ese acto cesa su aprovechamiento, en el caso de las continuas no hay recesos ni intervalos en su eficacia.
  • Positivas-Negativas: las positivas suponen la imposición para el dueño del predio sirviente, de la obligación de hacer algo en su finca para que resulte efectiva la servidumbre; en cambio las negativas implican la prohibición para ese titular de llevar a cabo alguna intervención en la finca. Ello se traduce en el signo de la obligación que se impone al dueño del predio sirviente, si son positivas implica hacer algo y si son negativas prohíben hacer algo.
  • Voluntarias-por imperativo legal: las primeras podrían no existir, responden únicamente a la decisión consensuada de las partes. Las segundas en cambio son previstas por la Ley.

Según el aprovechamiento que proporcionan

  • Servidumbre de medianería: prevista en el artículo 571 CC, supone el derecho a usar y aprovechar un muro separador de dos fincas.
  • Servidumbre de paso: la recoge los art. 564 y siguientes CC, y concede al dueño de una finca que se encuentra enclavada entre otras fincas, sin salida a un camino de acceso público, el derecho de atravesar las fincas colindantes hasta ese punto de acceso, siempre por la parte que menos perjuicio ocasione al sirviente, intentando que sea el camino más corto. Habitualmente están supeditadas a una indemnización.
  • Servidumbre de luces y vistas: concede al dueño del predio dominante el derecho a abrir huecos (ventanas, balcones, etc.) en su propia pared en dirección a la finca sirviente, con el objeto de obtener luz o vistas. Está supeditada a ciertos límites de separación que se han de respetar necesariamente para que sean legales. No está exenta de polémica y genera multitud de procedimientos judiciales, en los que se ha de intervenir con abogado y procurador.
  • Servidumbre de desagüe: prevista en el art. 587 CC, implica el derecho a dar salida a las aguas pluviales a un acceso público o común, de modo que no queden embalsadas en una finca de naturaleza urbana.
  • Servidumbre de aguas: establece el art. 552 CC, que mediante esta servidumbre se facilita el derecho para los predios, generalmente rústicos, que se encuentran en plano inferior, a acceder a las aguas, piedras u otros recursos naturales que son arrastrados y que quedan sujetos a los predios situados por encima.
  • Servidumbre de pastos: permite aprovechar un terreno ajeno para exclusivamente como pasto de ganado, generalmente está sujeta a indemnización.
  • Servidumbre de acueducto: tiene lugar en el caso de depósitos de agua situados en un predio y que abastecen al resto de fincas colindantes, estas tendrán derecho de acceso a este depósito, también está sujeta a indemnización.

La acción negatoria en la servidumbre de paso

El derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico es un derecho extenso si bien no ilimitado, así dispone el art. 348 CC que el propietario puede gozar y disponer de su propiedad sin otras limitaciones que las expresamente previstas en la Ley.

Para proteger este amplio derecho se regula el procedimiento de la acción negatoria, que tiene por objeto atacar cualquier perturbación no posesoria, dicho de otro modo, defender la libertad del propietario declarando la inexistencia de gravámenes que la limiten.

¿Quién puede ejercerla y contra quién?

Tendrán legitimación activa tanto el propietario del fundo o predio sirviente, como el usufructuario del mismo, así lo reconoció el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de octubre de 1902. En el caso de ser varios los propietarios, cualquiera de ellos podrá ejercer la acción por el conjunto de ellos, como comunero que actúa en beneficio de la comunidad instaurada.

En cuanto a la legitimación pasiva, hay que tener especial cuidado a la hora de formular la demanda, ya que el Tribunal Supremo viene insistiendo en la importancia de que se respete el llamado litisconsorcio pasivo, de modo que se dirija la demanda contra todos aquellos que pudieran resultar afectados por la sentencia.

Pruebas necesarias

El demandante, dueño del predio sirviente, debe probar tanto el título de propiedad o usufructo que le corresponde, como el daño que le ocasiona la servidumbre. Resultan especialmente gráficas estas Sentencias dictadas por el Tribunal Supremo: 19 de febrero de 1996 y 29 de enero de 1993.

Por su parte el dueño del predio dominante, puesto que la propiedad se presume libre de cargas, debe probar por cualquier medio de prueba lícito, la existencia del derecho de servidumbre a su favor. No es requisito esencial para su reconocimiento que conste en escritura pública.

Efectos

Para que pueda dictarse sentencia que estime la acción negatoria y por tanto la extinción de cualquier servidumbre, será necesario que el dueño del predio dominante no haya acabado adquiriendo la titularidad de este derecho real por usucapión. En el caso de estimarse la acción negatoria de servidumbre, la sentencia producirá dos efectos: la inmediata extinción del gravamen que afectaba a la propiedad y evitar que este derecho se consolide por el transcurso del tiempo.

Si la servidumbre constaba inscrita en el Registro de la Propiedad, su extinción, causada por la sentencia que estima la acción negatoria, deberá inscribirse al margen de la finca, con el fin de dar publicidad frente a terceros de la actual situación del derecho de servidumbre.

¿Cómo se extingue la servidumbre?

Las causas principales de extinción de las servidumbres serán:

  • Por pacto expreso y consensuado de los dueños de ambos predios, dominante y sirviente.
  • Por unificarse en un solo titular ambos derechos, se produciría por ejemplo si uno de los titulare adquiere la propiedad del otro.
  • Por renuncia del derecho a la servidumbre por parte del dueño del predio dominante. Deberá acreditarse suficientemente, siendo recomendable su constancia escrita e incluso ante notario.
  • En los casos de servidumbres sometidas a condición o término, por cumplirse el tiempo pactado o la condición prevista.
  • Por devenir imposible su ejercicio, a causa del estado de los predios que lo hace imposible, salvo que se recupere y siempre y cuando no hayan transcurrido 20 años desde su creación.
  • Por su no utilización durante al menos 20 años. En este caso concreto será necesario distinguir según nos encontremos ante una servidumbre continua o discontinua, para establecer el momento en el que se cesó definitivamente en el uso y aprovechamiento de la servidumbre.

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