Muchas veces, por circunstancias de la vida, acabamos siendo titulares de un bien o derecho junto a otras personas. Es decir, una determinada cosa puede pertenecer a varios titulares. Se trata de un pro indiviso. Los casos más habituales se dan tras un divorcio, separación de la pareja o herencia. Por ejemplo, si unos padres fallecen y en su testamento legal la vivienda familiar a sus hijos. Aquí se está generando un pro indiviso entre los herederos de la casa. Esta pasa a formar parte de los hijos, pero no la pueden repartir sin más, y el derecho de propiedad lo ostentan todos ellos. Y es aquí donde empiezan los posibles problemas.
El artículo 392 y siguientes del Código Civil regulan esta situación, que puede dar más quebraderos de cabeza de lo que parece a priori, como ya explicamos anteriormente. De esta forma, se entiende que hay una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. ¿Pero qué ocurre si queremos repartir ese bien o derecho entre sus titulares? ¿Cómo procedemos a la división pro indiviso? Son múltiples las situaciones que se pueden derivar desde este punto de partida, como se explicará a continuación.
Cómo iniciar la acción para poner fin a un pro indiviso
Antes de extinguir un pro invidiso hay que considerar si el bien es divisible o indivisible. Cuando la cosa o derecho común no se puede repartir, como una vivienda, se puede extinguir el pro indiviso de forma voluntaria a través de un acuerdo privado entre todos los copropietarios. Así, uno de los titulares podría quedarse con el bien o derecho, compensando económicamente al resto de propietarios. Otra opción sería que se vendiera la cosa común a un tercero y se dividieran las ganancias.
La extinción pro indiviso voluntaria se logra a través de la vía notarial. El notario cita a las partes a un acto de conciliación y recogerá en una escritura pública los acuerdos alcanzados. Esta escritura tiene valor ejecutivo, es decir, su fuerza legal es equivalente a la de una sentencia.
Si no se llegara a un acuerdo, habrá que iniciar un proceso judicial. Aquí los plazos son mayores y los trámites, más costosos. Dependiendo del tipo de pro indiviso que se quiera disolver, habrá que incoar un procedimiento de división de herencia, de liquidación de régimen económico matrimonial, etcétera. La vía judicial es el último método al que podemos recurrir. Por lo tanto, al ser el bien o derecho indivisible, al final siempre se ordenará su venta en subasta pública y se procederá al reparto de la cantidad que se obtenga.
En qué consiste la acción de división de un pro indiviso
Pudiera darse el caso de un bien que es posible dividirlo. Tengamos en cuenta una situación en la que unos padres legan a sus dos hijos una simple finca en la que no hay construcciones o plantíos de ningún tipo. La finca podría repartirse en dos, a partes iguales. Por otro lado, también podría venderse o someterse a subasta pública y prorratear las ganancias entre los dos hermanos. Como ya se ha visto, esto puede lograrse de común acuerdo ante notario o bien iniciando un proceso judicial. En este último caso, como el bien o derecho es divisible, siempre se ordenará la división del mismo.
Cabe añadir, como circunstancia habitual, el supuesto de que el bien pro indiviso esté sujeto a una hipoteca. Por desgracia, se trata de un caso bastante frecuente en nuestra sociedad. Ese crédito hay que pagarlo. Aunque vendamos la cosa común en subasta pública con hipoteca incorporada, si el nuevo propietario no paga, el banco podrá reclamar la amortización de la hipoteca a los solicitantes originales, o bien a aquellos que la hayan avalado. Ante estas situaciones es recomendable trazar una estrategia apropiada para que la venta de la cosa común no traiga sorpresas perjudiciales.
Diferencia entre un pro indiviso y un condominio
Hablamos de pro indiviso para referirnos a la condición de un bien común. Se trata de un bien o derecho que pertenece a varios titulares. Por otro lado, el condominio se refiere a la facultad de los propietarios del bien. Es el dominio de una cosa en común por dos o más personas. En otras palabras: el derecho de propiedad del bien pro indiviso pertenece a cada condómino.
Hola Almdena, gracias por el post, yo me encuentro en esta situación por un piso heredado en Madrid y tengo el 25%. ¿el primer paso es mandar un burofax o ir al notario?. He intentado llegar a un acuerdo con la parte que tiene el 75% y después de 5 años me sigue diciendo que no tiene dinero y se niega a vender el piso a un 3°. ¿Por dónde debería empezar?. Gracias
Saludos
Buenos días,
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