La ejecución hipotecaria es la consecuencia natural del impago de una obligación dineraria garantizada con la hipoteca de un inmueble. No importa que la situación económica del deudor vaya de mal a peor; no le va a eximir del cumplimiento de la obligación de pago contraída.
A lo largo de esté artículo, iremos viendo como es esa ejecución y cuales son los medios con los que cuenta el deudor para hacerla frente.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es un procedimiento por el que el acreedor, ante el incumplimiento voluntario por parte del deudor de una obligación de pago garantizada con hipoteca, acude a los tribunales a solicitar el cumplimiento forzoso de la obligación. La garantía real, la hipoteca, se ejecuta; ejecutar la hipoteca quiere decir que la vivienda se subasta; y el dinero obtenido con la subasta sirve para hacer frente al pago de la deuda.
La definición más jurídica de lo que es un procedimiento de ejecución hipotecaria la encontramos en el artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual es la acción para exigir el pago de las deudas garantizadas por hipoteca.
¿Cuál es el procedimiento de ejecución hipotecaria?
El procedimiento de ejecución hipotecaria, que es el que se va a explicar en los siguientes epígrafes puede ser judicial o extrajudicial; el primero se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, Y el segundo en la Ley de Jurisdicción Voluntaria y la legislación notarial
Reclamación extrajudicial
Es una modalidad de especial de ejecución, muy poco utilizada, en donde, cuando la deuda no se abona, todos los trámites para ejecutar el inmueble y sacarlo a subasta, se realizan ante un Notario, que es quien los autoriza.
Para ello, es necesario que en la escritura de constitución de hipoteca ambas partes hayan acordado este modo de ejecución, y así se hará constar; ha de figurar el valor de tasación del inmueble; un domicilio del deudor a efectos de notificaciones y requerimientos y quienes serán las personas que podrán otorgar la escritura de venta.
Demanda de ejecución y oposición
El procedimiento de ejecución hipotecaria se inicia con la presentación de la demanda de ejecución; a continuación se reseñan, de modo abreviado, una seria de pinceladas sobre la misma:
- La demanda se dirigirá frente a quienes sean los deudores principales, los hipotecantes no deudores(los propietarios del inmueble hipotecado, que no son deudores), y, en su caso, frente a los terceros poseedores del inmueble hipotecado.
- El escrito de demanda debe de ir acompañado de los títulos de crédito que son preceptivos según la ley para el despacho de ejecución (en este caso sería un testimonio de la escritura de constitución de hipoteca con eficacia ejecutiva).
- Los demás documentos en los que el acreedor base su derecho a reclamar: por ejemplo, en el caso de impagos de préstamos con garantía hipotecaria, un certificado de saldo en el que conste la cantidad adeudada a fecha de interposición de la demanda; cantidad que debe constar desglosada en que importe se debe por principal, por intereses remuneratorios, por intereses de demora y por cualquier otro concepto, como comisiones,
- Ha de aportarse también el documento que acredite que, con anterioridad a la interposición de la demanda se ha notificado a todos aquellos a quien se va a demandar, la deuda existente y que, para el caso que no paguen, se podrá iniciar procedimiento judicial: sería suficiente con haber enviado un burofax con acuse de recibo a cada uno de ellos.
Una vez presentada la demanda,admitida a tramite, todos los demandados son requeridos de pago; teniendo el plazo de 10 días para, si a su derecho conviene, formular oposición; en otro epígrafe posterior se analizara con un poco más de detenimiento lo relativo al trámite de la oposición a la demanda.
Subasta judicial y adjudicación de inmueble
Si los demandados no plantean oposición a la demanda, el Juzgado dictará una resolución judicial ordenando continuar adelante con la ejecución; para el caso de que se presente escrito de oposición, y se celebre la vista preceptiva, el Juzgado dictará resolución judicial en donde fallará si estima o desestima la oposición; en el caso de desestimar la oposición, ordenará continuar adelante con la ejecución.
La consecuencia de que se continúe con la ejecución es que, si los obligados al pago no liquidan la deuda, el siguiente paso será la celebración de la subasta. Las subastas ya no se celebran de manera presencial sino de modo telemático, a través del portal de subastas judiciales. En este trámite de la subasta judicial, debemos señalar distintos momentos
- Convocatoria de la subasta: lo hace el Letrado de la Administración de Justicia (Secretario del Juzgado), mediante una resolución judicial llamada decreto. En ese decreto se indica la fecha en la que se va a celebrar la subasta el Juzgado en el que se tramita el procedimiento de ejecución hipotecaria; entre el anuncio y la celebración de la subasta de bienes inmuebles han de pasar 20 días; y a los deudores,el Juzgado tiene que notificarles esa celebración. La convocatoria se publica en el Portal de Subastas.
- Publicidad de la subasta y de los bienes a subastar: es en el BOE (boletin oficial del estado) donde se comunica la celebración de la subasta. Se incorpora el Edicto, que es un documento que emite el Juzgado que tramita la ejecución hipotecaria, el cual contiene cuantos más datos mejor del inmueble que se va a subastar; en cualquier caso,siempre van a figurar, una descripción del bien, los datos registrales y catastrales, el valor del inmueble que sirve de tipo a la subasta; si el bien cuenta con cargas preferentes y situación de dichas cargas; si el bien se puede visitar antes de la celebración de la subasta. Y el resto de las condiciones particulares y generales de la misma.
Una ve anunciada la subasta, quienes quieran intervenir en ella (los postores) deberán de consignar en la cuenta bancaria que a tal efecto señale el Juzgado, el 5% del valor por el que los bienes salen a subasta; o presentar aval bancario por el 20% o 30% del valor de tasación del bien ejecutado.
Una vez celebrada la subasta, el bien se va a adjudicar al mejor postor, que abonará el resto del precio. Y se le adjudicará el bien, dictando el juzgado el correspondiente decreto de adjudicación, Precisar que cuando no concurre postor ninguno, el acreedor ejecutante puede adjudicarse el inmueble con la posibilidad de ceder el remate a tercero; la cesión del remate da al acreedor la posibilidad de pactar con un tercero de que sea él quien se quede con el bien y, por tanto, desembolsar el importe total de la subasta.
Tasación de costas y liquidación de intereses
Ante el inicio de un ejecución hipotecaria, el acreedor no sólo va a reclamar el pago del principal por las cuotas del préstamo, va a presupuestar otra cantidad para cubrir los intereses de demora y las costas, que son los gastos que también va a tener que abonar el deudor ejecutado. Esos gastos básicamente son las minutas o facturas del Letrado y el Procurador de la parte acreedora/ ejecutante. Estas cantidades, al tiempo de poner la demanda, son indeterminadas; hay que calcularlas con posterioridad, lo mismo que la liquidación de intereses.
Ese cálculo se hace mediante el trámite conocido como tasación de costas; en las ejecuciones hipotecarias se practica después de la celebración de la subasta y adjudicación del bien hipotecado. Se presentan en el Juzgado las minutas del Abogado y Procurador de la parte acreedora y la la liquidación de los intereses; el Letrado de la Administración de Justicia da traslado a la parte condenada al pago para que, si procede,las pueda impugnar (por indebidas o excesivas): lo mismo ocurre con la liquidación de intereses,se da traslado al ejecutado para que haga alegaciones sobre si está conforme o no con esas cantidades.
Es importante hacer una precisión sobre las costas, en el caso en que el inmueble subastado hubiese sido la vivienda habitual del ejecutado, las costas exigibles al deudor no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda. Así lo determina el artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Lanzamiento o desahucio
Una vez que ha tenido lugar la subasta del inmueble, aquél que se ha adjudicado el bien pide al Juzgado tomar posesión del inmueble que ya es suyo; suele hacerlo cuando ya figura inscrita la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad que corresponda.
El Juzgado va a requerir al ocupante de la vivienda subastada para que abandone la misma; en el caso de que no lo haga de manera voluntaria, tendría que celebrarse el lanzamiento, también llamado acto de toma de posesión o desahucio.
El lanzamiento es la diligencia por la que el ocupante de la vivienda es obligado a abandonarla; para ello, se personan en el inmueble la comisión judicial, la fuerza pública y el nuevo propietario del inmueble acompañado de un cerrajero: el ocupante es expulsado de la vivienda y en ese momento se cambia la cerradura; de todo ello, hay que levantar acta, que firman todos los intervinientes.
¿Cómo se lleva a cabo la oposición a una ejecución hipotecaria?
Una vez que el demandado recibe la demanda, ha de presentar el escrito de oposición; lo peculiar es que sólo se pueden alegar como motivos de oposición las causas tasadas que se recogen en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son las siguientes:
- Extinción de la garantía o de la obligación garantizada
- Error en la determinación de la cantidad exigible
- En caso de ejecución de bienes muebles, o sobre lo que se haya constituído prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria.
- Carácter abusivo de una cláusula contractual, que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
La estimación de la oposición y la consecuente desestimación de la demanda, puede traer consigo incluso el archivo de la ejecución hipotecaria.
¿Cuántas cuotas impagadas son necesarias para la ejecución hipotecaria?
Desde la entrada en vigor de la Ley 15/2019 de 15 de marzo, de Crédito Inmobiliario. Es necesario que se impaguen muchas más cuotas; así se establece en su artículo 24. Se distinguen dos supuestos:
- Si los impagos se producen dentro de la primera mitad de duración del préstamo, el deudor ha debido de impagar cuotas equivalentes al menos a un plazo de 12 meses.
- Si los impagos tienen lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, el deudor tiene que haber dejado de pagar cuotas equivalentes a un plazo de 15 meses
Lo aquí dicho se aplicará incluso a hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.
Plazos para la ejecución hipotecaria
Una vez interpuesta la demanda de ejecución hipotecaria, el deudor ejecutado dispone de un plazo de 10 días para presentar el escrito de oposición; plazo que empieza a contar desde el día siguiente a la notificación de la demanda.
Esto es el plazo común que dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil; sin perjuicio de ello. la ley de crédito inmobiliario, regula en su disposición transitoria 3º un plazo, podemos llamar, extraordinario; todo ello motivado por la novedosa regulación del vencimiento anticipado: así, en las ejecuciones hipotecarias ya iniciadas en las que no se hubiese interpuesto oposición por cláusulas abusivas, los deudores dispondrán, nuevamente, del plazo señalado para formular un incidente extraordinario de oposición, desde que el Juzgado comunique a las partes la posibilidad de presentar este incidente extraordinario. Plazo de 10 días.
¿Cuándo prescribe una ejecución hipotecaria?
Tal y como dispone el artículo 1964 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe a los 20 años; plazo que empieza a contar desde el día en que se produce el impago de la hipoteca.
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