¿Qué ocurre cuando fallece el titular de un inmueble hipotecado?

¿que ocurre cuando fallece el titular de un inmueble hipotecado?

Cuando de herencias se trata, de modo general, el común de los mortales solemos tener una visión idealizada de las mismas; solo nos vienen a la mente bienes inmuebles, dinero en cuentas corrientes, acciones, o seguros con indemnizaciones millonarias que, quizas un día, puedan llegar a ser de nuestra propiedad.

Lo cierto que no todo es tan ideal; por la sencilla razón de que no solo se heredan viviendas y dinero, también se heredan la deudas del fallecido, como puede ser la que tiene su causa en una hipoteca.

¿Quién paga la hipoteca tras el fallecimiento del titular obligado al pago?

El fallecimiento del titular de un inmueble hipotecado no es causa que extinga o cancele la obligación de pago del préstamo. Las entidades bancarias » prestamistas» podrán continuar exigiendo la amortización del dinero prestado.

De inicio y de manera genérica, se traslada el pago de la hipoteca a los sucesores del fallecido; es decir, a sus herederos, que son quienes reciben los bienes y obligaciones de una persona cuando muere en cumplimiento de lo que se dispone en un testamento; o en el caso de que no exista disposición testamentaria, por el hecho de ser instituidos sucesores mediante la declaración de herederos abintestato.

Ello supone que el o los herederos, en caso de que el fallecido fuese propietario de un inmueble hipotecado, no solo reciben el inmueble; también la obligación de hacer frente a la carga hipotecaria.

Pero es necesario matizar lo recogido en los puntos anteriores; para poder recibir bienes y obligaciones,es preciso que quienes son llamados a la sucesion, por testamento o declaración de herederos abintestato, acepten la herencia pura y simplemente; o dicho de otra manera que manifiesten que quieren recibir los bienes y obligaciones del fallecido que le correspondan. Así lo dispone el artículo 1003 del Código Civil, que indica que por la aceptación pura y simple de la herencia quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no solo con los bienes de ésta, sino con los propios.

Diversas cuestiones a tener en cuenta por los herederos de un inmueble hipotecado

En este epígrafe, partimos del supuesto de un heredero que ha aceptado la herencia y pasa a ser el nuevo titular del inmueble hipotecado del fallecido.

¿Es posible la aceptación parcial de la herencia?

Es un supuesto no previsto en la normativa; el heredero no cuenta con la opción de elegir de la herencia solo aquello que le es favorable. O acepta ser heredero de todo (bienes y obligaciones) o renuncia a la totalidad de la herencia (la figura de la renuncia se analizará posteriomente). Por lo que se refiere al inmueble hipotecado, si acepta recibir el bien, tiene que aceptar también la carga hipotecaria; no puede aceptar recibir el bien y rechazar la obligación de pago.

¿Cuál es la postura del Banco hipotecante frente al heredero del inmueble hipotecado?

Partiendo de que los Bancos aceptan de un modo tácito al heredero, nuevo propietario del inmueble hipotecado, vamos a analizar, a continuación, diversos escenarios. Pero antes advertir que, ante cualquier incidencia con las entidades hipotecantes, sería conveniente consultar con un especialista en derecho bancario.

  1. Cuando el préstamo está al corriente de pago al tiempo del fallecimiento del originario titular del inmueble hipotecado: la entidad se limita a dar por bueno al nuevo titular del inmueble y obligado al pago de la hipoteca; y a pasarle al cobro las letras mensuales de la misma.
  2. Cuando el sucesor que hereda el inmueble hipotecado al corriente de pago, comienza a impagar las cuotas de la hipoteca: el Banco podrá requerirle el pago, incluso mediante la interposición de acciones judiciales, a fin de lograr la recuperación de la deuda existente.
  3. Cuando, por impago,el Banco había ya iniciado una ejecución hipotecaria frente al originario titular del inmueble hipotecado: la entidad solicitará al Juzgado que el procedimiento se siga frente a los sucesores y herederos del fallecido; es decir, se convertirán en «demandados» ocupando el lugar del deudor fallecido; y, como él, al ser llamados al pleito, podrán realizar todo aquello que les convenga en defensa de sus intereses.

¿En qué situación quedan quienes residen en un inmueble hipotecado tras el fallecimiento de su titular?

Los que habitan el inmueble hipotecado pueden ser los propios familiares o herederos; y también terceras personas, en los casos en que el inmueble estuviera alquilado.

Mientras la hipoteca se siga pagando regularmente por los herederos del inmueble hipotecado, no habrá ninguna repercusión para los ocupantes de la finca.

La situación cambiará en aquellos casos en que la hipoteca se impague por los herederos, nuevos propietarios del inmueble. Si la entidad bancaria optase por ejecutar la hipoteca, los ocupantes del inmueble (familiares, herederos o arrendatarios) se verían en la situación de tener de tener que abandonar la vivienda.

Soluciones para liberarse de la obligación de pago del inmueble hipotecado

Los herederos de un inmueble hipotecado cuentan con varias opciones posibles en los casos en que no quieran hacer frente a las obligaciones de pago inherentes a la carga hipotecaria del bien que van a recibir como sucesores del fallecido.

Renunciar a la herencia

Es una solución prevista en nuestro Código Civil. Quien es llamado a la sucesión de una persona puede optar por rechazar recibir los bienes y obligaciones a los que tiene derecho en su condición de heredero. En el caso que nos ocupa, no heredaría el inmueble hipotecado y, en consecuencia, tampoco la obligación de pago; en casos de renuncia, la entidad bancaria no puede exigir al heredero la asunción del pago de la hipoteca, ni tampoco interponer frente a él procedimiento judicial alguno.

Contar con un seguro de vida

Son muchas las ocasiones en las que quien solicita una hipoteca para comprar un inmueble, contrata también un seguro de vida que también asegure tu hogar. Seguro en el que el Banco hipotecante tiene derecho sobre la indemnización que se pueda percibir en en el supuesto del fallecimiento del asegurado.

De existir el seguro, cuando fallece el asegurado, titular del inmueble hipotecado, se hace frente al pago de la hipoteca con la indemnización a percibir de la compañía aseguradora. La consecuencia es que los herederos podrían quedar liberados del pago de la hipoteca.

Venta del inmueble hipotecado

Los herederos, después de aceptar la herencia, cuando se le adjudica el bien inmueble hipotecado del fallecido, pueden poner a la venta el inmueble; en este caso, se traslada al comprador el pago de la carga hipotecaria.

Aceptación de la herencia a beneficio de inventario

Se trata de una solución un poco peculiar; es un caso en el que el heredero del inmueble hipotecado, no quedaría liberado del todo de su obligación de pago. La aceptación de la herencia a beneficio de inventario se trata de una figura jurídica por la que el heredero sí que acepta recibir los bienes y obligaciones del fallecido; pero en el caso de deudas, de su pago sólo responderán los bienes del fallecido y nunca los bienes personales del heredero. En el caso de impago de la hipoteca del inmueble heredado, si con la ejecución de la hipoteca no se cubriera el importe total de la deuda, nunca podrán ejecutar los bienes personales de los herederos.

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