El forward funding viene de la práctica anglosajona, llegando a establecerse en España gracias a la costumbre o experiencia de inversores y promotores internacionales. Cada vez más habitual en el tráfico inmobiliario, en el forward funding se distinguen distintas modalidades en las que aparecen dos figuras esenciales, el verdedor-promotor y el comprador-inversor. El primero adquiere el suelo y trata de asegurarse contractualmente la financiación y venta, disfrutando del beneficio del promotor. El segundo, aporta la financiación de un proyecto inmobiliario para obtener un inmueble construido y arrendado con el objetivo de obtener una rentabilidad concreta.
Concepto y características del forward funding
Vaya por delante que no existe en Derecho español una definición de forward funding, ni una regulación de este tipo de contrato, por lo que es atípico. Al incluir elementos de diferentes contratos típicos se considera un contrato complejo. Por ello, resultan especialmente importantes en el forward funding tanto el tenor literal del contrato como la voluntad de las partes.
En términos generales, aunque en principio parece equipararse a un contrato de compraventa de suelo que realiza el promotor al inversor, el forward funding en realidad se trata de un contrato complejo. Pues, a través de diferentes contratos, en especial arrendamientos, se regula la financiación (financiación alternativa) , la comercialización y la promoción del proyecto, transmitiéndose al inversor la promoción futura.
Desde esa venta inicial lo más frecuente es que el promotor se comprometa a promover el proyecto en suelo ajeno gracias a la financiación del comprador-inversor. A medida que avanza el proyecto el comprador-inversor adquiere la construcción por accesión. Puesto que el vendedor promotor se encarga también de la comercialización, suele pactarse un precio complementario en función del éxito de ésta.
La razón de la venta inicial, está en que algunas entidades están obligadas por su ley personal o por sus estatutos a materializar sus inversiones en activos inmobiliarios, por ello actúan con frecuencia como comprador-inversor. Recuerda que puedes consultar las dudas a nuestros expertos en derecho inmobiliario.
Teniendo en cuenta lo mencionado, el forward funding reúne tanto elementos del contrato de compraventa, como el de préstamo. Además concurren elementos de los contratos de mediación, mandato, arrendamiento de obras y arrendamiento de servicios.
Modalidades de forward funding
Todas las modalidades de forward funding implican un riesgo para ambas partes. En el caso del vendedor promotor, si el coste del proyecto es superior al previsto o no se obtiene el éxito esperado en la comercialización de los arrendamientos, su beneficio se verá reducido o será inexistente.
Para el comprador inversor, el riesgo consiste en que puede no llegar a conseguir la rentabilidad que espera de su inversión, bien por no resultar arrendada la edificación, por resultar arrendada sólo en parte o porque baje el precio de los arrendamientos.
Por otro lado, en la práctica el contrato puede variar, ya que existen muchas formas para el cálculo del beneficio del promotor. En la modalidad más habitual, resulta de la diferencia entre la capitalización del valor del proyecto terminado (construcción y comercialización de arrendamientos) y el coste total de la promoción, incluido el inicial del suelo, con los intereses correspondientes.
Otra conocida modalidad es el forward purchase, que la Jurisprudencia asimila a un contrato de compraventa de cosa futura. En este supuesto, el comprador inversor adquiere el inmueble tras la conclusión del proyecto y la financiación al promotor se produce vía pagos a cuenta del precio garantizados. Bien sea con hipoteca u otra garantía real sobre el inmueble, o bien por aval bancario.
Particularidades de la naturaleza jurídica del forward funding y consecuencias
Las distintas posibilidades en que puede formalizarse el contrato de forward funding (como un sólo contrato complejo o como dos contratos yuxtapuestos de compraventa de solar y de promoción delegada) y la voluntad de las partes pueden afectar a la naturaleza jurídica del mismo. Por ello, para su determinación habrá de estarse a cada contrato en concreto y a su clausulado.
El análisis de la naturaleza jurídica del contrato y su configuración es importante porque puede afectar, entre otras cuestiones, al régimen de tributación indirecta, al carácter de la venta del suelo y a la atribución de responsabilidades del proyectista, promotor o constructor (art. 17.4 LOE).
Algunas notas a tener en cuenta son:
- El objeto del contrato debe quedar claramente determinado mediante especificaciones técnicas para evitar su indeterminación. (arts 1261 y 1273 CC).
- Resulta esencial que, de formalizarse en un único contrato, por su articulado no pueda equipararse la venta del solar a una venta en garantía. Sin perjuicio de su carácter meramente instrumental. En este sentido son especialmente importantes:
- Las facultades resolutorias de las partes.
- El precio de la venta inicial del solar. En particular si es un precio de mercado.
- También en interés del inversor, que éste obtenga garantías suficientes y se mitigue el riesgo de reclamaciones por créditos refaccionarios (arts 1923 y 1927 CC).
- Resulta esencial que de formalizarse en dos contratos, el comprador-inversor no adquiera responsabilidades propias del promotor actuando por delegación. Cuanto mayor participación tenga en el contrato el comprador-inversor será más fácil que se le pueda atribuir alguna de las responsabilidades que la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) establece para proyectista, promotor o constructor.
Por ello algunos inversores prefieren formalizar el contrato como un único contrato complejo para que el vendedor-promotor sea promotor por sí mismo y no por delegación del propietario financiador.
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