En este artículo vamos a detallar cuales son los gastos de formalización de un préstamo hipotecario. El motivo de estos gastos se encuentra en que es obligatorio que el préstamo con garantía hipotecaria se formalice en escritura pública; así lo dispone el artículo 1280 del Código Civil. No es posible formalizar este contrato en un documento privado.
¿Cuáles son los gastos de formalización de una hipoteca
Los gastos de formalización de un préstamo hipotecario son los siguientes:
- Gastos de Notaría: el documento donde se formaliza el contrato es una escritura pública; ese documento siempre lo autoriza un Notario. Y por su intervención emite una factura, aplicando el arancel Notarial.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: La formalización en escritura pública de préstamo hipotecario, queda sujeta al pago de este impuesto. Así lo dispone la Ley del Impuesto de Actos Jurídicos documentados y el Reglamento que la desarrolla. Y debe abonarlo quien sea el sujeto pasivo del impuesto. Este punto lo analizaremos más adelante
- Gastos de Registro de Propiedad: para que la hipoteca, en caso de impago del préstamo, pueda ser ejecutada por la entidad bancaria, es obligatorio la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, el Registrador que da trámite a esa inscripción de la carga, emite también su factura. Y aplica los aranceles registrales
- Gastos de Gestoría: los Bancos suelen imponer que de la tramitación administrativa de la escritura de préstamo hipotecario. se encarguen las gestorías que con ellos colaboran; y por esa participación, estas gestorías también emiten sus facturas.
Precisar que la tramitación administrativa de la escritura se refiere a las siguientes gestiones:
- Retirar la escritura de la Notaria.
- Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en Hacienda
- Llevar la escritura al Registro de la Propiedad que corresponda pata la inscripción de la carga hipotecaria
¿Quién tiene que pagar estos gastos de formalización?
A partir de la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo), el día 16 de junio de 2019. los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, y Gestoría, los tienen que abonar las entidades bancarias; así se establece en el artículo 14 del citado texto legal. El nuevo reparto de gastos entre el banco y el consumidor, suponen un abaratamiento de las hipotecas y, por tanto, un ahorro de miles de euros. Los expertos aconsejan destinar este dinero ahorrado a la reforma del hogar, mejorando en comodidad, poniendo la casa al gusto del comprador nuevo y revalorizando la vivienda.
El impuesto de actos jurídicos documentados se abona conforme a lo dispuesto en la legislación tributaria. Tras la reforma introducida en la ley del impuesto de actos jurídicos documentados por el Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo del citado impuesto son las entidades bancarias.
¿El Banco puede añadir nuevos gastos de formalización?
El Banco puede pedir al solicitante del préstamo la realización de un informe de tasación para, en función del valor del inmueble a hipotecar, decidir cual va a ser la cuantía del préstamo. No es propiamente un gasto de formalización, pero que se genera en la concesión de la mayoría de los préstamos hipotecarios. se se
Conforme a la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, es el único importe que deberá de abonar el solicitante de un préstamo hipotecario
¿Qué gastos de formalización se pueden reclamar?
Pueden reclamar los gastos de formalización de un préstamo hipotecario aquellos que los abonaron; Alcanza esta reclamación a todas las hipotecas firmadas con anterioridad a la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019.
Se puede reclamar: el 50% del importe de la factura de Notaria; el importe íntegro de la factura del Registro de la Propiedad y el 50% del importe de la factura de la Gestoria. No podrá reclamarse el importe del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en aquellos préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 8 de noviembre de 2018. La causa es que, con anterioridad a esta fecha, el sujeto pasivo de este impuesto era quien solicitaba la concesión del préstamo. Y, por tanto, nada debe reclamarse al Banco.
Así se ha establecido en el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia de fecha 23 de enero de 2019. Esta resolución llega después de varios años en los que el índice de litigiosidad para la reclamación estos gastos ha sido muy elevada y los criterios de Juzgados especializados y Audiencias Provinciales de lo más diverso, respecto a los importes que las entidades financieras tenían que devolver a los reclamantes
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