Las cláusulas recogidas en una escritura de préstamo hipotecario pueden ser modificadas en cualquier momento posterior a la constitución de la garantía; una novación de la hipoteca es, pues, una modificación de sus condiciones. Lo más habitual es que sea el prestatario (el obligado al pago del préstamo) quien haga a la entidad financiera esa solicitud de novación; la causa suele ser una etapa de dificultades económicas que le hacen muy cuesta arriba la amortización del préstamo.
El fin de esa petición de novación o modificación, es conseguir una mejora de las condiciones del préstamo que le permitan al prestamista hacer frente al pago con un mayor desahogo. Para que esa novación sea un hecho, necesariamente, el Banco beneficiario de la hipoteca ha de dar su conformidad, no estando obligado a conceder ese cambio de condiciones. Si el Banco no está de acuerdo con el cambio de condiciones, no habrá novación; por el contrario, si hay acuerdo entre las partes (Banco y cliente) necesariamente ha de formalizarse ese cambio mediante la firma de una escritura pública que, obligatoriamente, ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad que corresponda.
En este artículo, nos referiremos, en concreto, a dos condiciones de los préstamos hipotecarios cuya modificación puede ser solicitada, a los gastos que conlleva la formalización de la escritura pública de novación y a como calcular los gastos de novación de la hipoteca de tu vivienda.
Gastos de novación de la hipoteca por cambio de titular
En este caso, a través de la novación, se busca cambiar a la persona obligada a la devolución del préstamo, según el préstamo originario, por otra; esta novación por cambio de titular es muy frecuente que se plantee en situaciones como los divorcios.
El punto de partida es el siguiente: la pareja que se va divorciar tiene una vivienda de la que los dos son propietarios y que están pagando mediante un préstamo con hipoteca, figurando los dos en la escritura de préstamo como obligados al pago. Con el divorcio, los interesados, al liquidar la sociedad de gananciales, acuerdan que sea uno de ellos quien se quede con la vivienda como único propietario y que, consecuentemente, sea esa persona quien haga frente en solitario al pago de la hipoteca. Matizar que este acuerdo sólo sería vinculante para quienes se divorcian; el Banco es un tercero para el que, los obligados a la devolución del préstamo siguen siendo la pareja.
Ante tal circunstancia el cónyuge que es el nuevo propietario en solitario de la vivienda y el que va a pagar la hipoteca acude a la entidad financiera para poner en su conocimiento todo esto y pedir que a su expareja se le libere del pago del préstamo hipotecario. El Banco no tiene obligación alguna de liberar a esa persona del pago de la hipoteca y lo cierto es que no es fácil que se avengan a ello.
Y cuando están de acuerdo, no lo harán a cambio de nada; el Banco va a pedir formalizar una escritura de novación de hipoteca, en donde, además de cambiar al titular obligado al pago de la hipoteca va a exigir la modificación de otras condiciones (aumento del tipo de interés, avales o nuevas garantías de terceros etc).
Los gastos de esta modalidad de novación serían los siguientes:
- Honorarios notariales: hay que pagar la factura del fedatario público que autoriza la escritura. El Notario aplica los aranceles correspondientes a documentos sin cuantía. El importe suele oscilar entre el 0.2%-0.5% del capital pendiente.
- Honorarios registrales: la escritura de novación hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad; el Registrador aplica el arancel correspondiente a las inscripciones: su importe suele ascender, aproximadamente, al 50% de los gastos de Notaría
- Honorarios de gestoría: este gasto se genera porque la entidad financiera obliga a que todo el trámite de la formalización de la escritura lo tramite la gestoría que colabora con ella. Pero es un gasto que se podría evitar si los Bancos permitieran que el trámite lo hiciera el interesado; pero la entidad no da opción a ello; el importe de este gasto suele oscilar entre 100/150 €.
Este tipo de novación está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
Gastos de novación por ampliación de capital
En este supuesto, la condición que se modifica es la cantidad que, en origen, el Banco ha prestado a su cliente, en el sentido de aumentarse o ampliarse
Este tipo de novación, además del abono de los honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría ya referidos anteriormente. Conlleva el abono de dos gastos más:
- Impuesto de actos jurídicos documentados: su importe asciende, aproximadamente al 0,5 % del capital que se va a ampliar.
- Tasación de la vivienda: puede ser que las entidades financieras, en este supuesto de novación, pidan a los solicitantes que se haga una tasación de la vivienda para, a la vista de su valor, ver si se avienen a conceder la ampliación de capital; su importe suele oscilar entre 250/350 euros.
Reclamar los gastos de novación de la hipoteca
Cuando es el deudor hipotecario el que ha hecho frente al pago de todos los gastos derivados de la novación de la hipoteca, podría reclamar su devolución a la entidad financiera mediante procedimiento judicial; sin perjuicio de ello, siempre es aconsejable, con carácter previo a la demanda judicial, solicitar la devolución de los importes de tales gastos de manera extrajudicial a la entidad bancaria mediante la presentación de un escrito de reclamación al correspondiente Servicio de Atención al Cliente.
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