¿En qué consiste una hipoteca inversa y cómo se solicita?

funcionamiento de la hipoteca inversa

Cuando pensamos en las hipotecas, tendemos a creer que su único fin es servir de garantía en los casos de concesión de un préstamo para comprar una vivienda, plaza de garaje o cualquier otro inmueble. O para garantizar el pago de una deuda que podamos haber contraído con un tercero.

Lo cierto es que esta garantía, en su modalidad de hipoteca inversa, nos va a permitir. en un momento concreto de nuestro vida, poder obtener unos ingresos » extra» y afrontar nuestra jubilación con un poco más de tranquilidad. Y, como vamos a ver, en este proceso, nuestra vivienda va a desempeñar un papel fundamental.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La definición de hipoteca inversa la encontramos en la ley 41/2007, de 7 de diciembre; dice que es un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda hace disposiciones periódicas, aunque la disposición puede ser en una sola vez. Esa disposición de dinero lo es hasta un límite máximo, determinado por un porcentaje del valor de la tasación de la vivienda en el momento de la constitución de la hipoteca.

Es conocida también con otras denominaciones como hipoteca vitalicia, pensión hipotecaria o hipoteca pensión. Hay que dejar claro que se trata de un préstamo garantizado con hipoteca; no es ni una renta ni una pensión.

Como veremos en los epígrafes posteriores, es un medio por el que las personas mayores de 65 años, con una pensión no muy alta, van a poder complementar esos ingresos.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

El interesado en este tipo de garantía acude a una entidad financiera que la comercializa; esa solicitud no va a ser para comprar una vivienda, sino que va a ofrecer su vivienda como garantía, a cambio de percibir unos ingresos. ¿ Cómo se puede percibir esa renta?: de las siguientes maneras:

  1. Como una suma única.
  2. De un modo periódico.
  3. De modo temporal.
  4. De modo vitalicio.

El importe del préstamo se devuelve cuando se produce el fallecimiento del titular; devolución que va a corresponder siempre a los herederos del fallecido; podrán hacer frente al pago del préstamo,en cuyo caso conservarán la propiedad de la vivienda hipotecada; otra opción sería la venta del inmueble y con el precio obtenido cancelar el préstamo.

En caso de no atenderse la devolución del préstamo, cabría la ejecución de la garantía mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Qué gastos conlleva una hipoteca inversa?

Como toda hipoteca, conlleva el pago de las facturas de Notario y Registro de la Propiedad; también la factura de la Gestoría, en el caso de que intervenga en la tramitación de la escritura; no nos podemos olvidar de otro gasto, la tasación de la vivienda, a los efectos de valorar el importe del préstamo a percibir por el interesado.

¿Cómo solicito una hipoteca inversa?

Para solicitarla no hay más que acudir a las entidades que las comercializan. Lo más recomendable es acudir a Bancos, entidades de crédito, entidades financieras y entidades aseguradoras autorizadas para operar.

Totalmente desaconsejado hacer la petición en otros operadores financieros distintos de los reseñados en el párrafo anterior; ni tampoco acudir a prestamistas particulares, que abundan mucho en la actualidad. El principal motivo es que es un producto dirigido a un colectivo de la población con unas características muy particulares; y porque son entidades que no están sometidas al control de los organismos supervisores como puede ser el Banco de España. Y ello dificulta las reclamaciones en el caso de incidencias relacionadas con el producto contratado.

Los entidades que comercializan esta hipoteca, deben proporcionar al solicitante la información precontractual precisa, detallando los derechos y deberes del posible contratante. En orden a la transparencia que debe de presidir las relaciones entre entidades financieras y consumidores, el interesado tiene que conocer y entender el producto que está interesado en contratar.

¿Qué requisitos debo cumplir pata contratar una hipoteca inversa?

Para poder contratar esta hipoteca, el interesado ha de reunir alguno de estos requisitos:

  1. Ser mayor de 65 años; no es posible que la contrate una persona con una edad inferior, salvo en unos casos que se verán a continuación.
  2. Tener una discapacidad igual o superior al 33%.
  3. Tener una dependencia severa.

En los casos de los puntos 2 y 3, basta con tener la discapacidad o dependencia. No es necesario cumplir con el requisito de la edad.

Por su parte, quienes comercializan la hipoteca inversa, a la hora de valorar aprobar la operación, tienen en cuenta algunos elementos como la edad del solicitante, la esperanza de vida y el valor del inmueble que se va a hipotecar.

Calculadora de una hipoteca inversa

Es muy habitual que el interesado en formalizar esta operación financiera se pregunte o tenga curiosidad en conocer, aunque sea de manera aproximada, que cantidad podrá percibir.

Dado que el hacer los cálculos es complicado, la mejor solución es acudir a un matemático financiero o un economista, que disponen de los medios necesarios para hacer esos cálculos. Es la mejor opción pero tiene el coste de pagar a estos profesionales.

Como alternativa, se encuentran por internet las llamadas calculadoras; en este caso, de hipotecas inversas; se tratan de simuladores en los que introduciendo los datos que nos piden (datos que encontraremos en la escritura de préstamo), nos van a indicar de un modo aproximado, el dinero que percibiremos. La desventaja de esta calculadora es que el resultado que arrojan es sólo aproximado y hay siempre un margen de error.

Por si fuera del interés de alguno de los lectores, pueden tener acceso a una de estas calculadores, pinchando en el siguiente enlace de calculadora de hipoteca inversa.

¿Puedo contratar una hipoteca inversa si mi vivienda tiene actualmente una hipoteca?

Por poder, se podría; lo que ocurre es que la existencia de esa carga previa va a disminuir el valor del inmueble. Por lo que, lo probable es que los comercializadores de este producto, no aprueben la operación si verifican la existencia de una hipoteca anterior.

¿ Puedo alquilar mi vivienda con una hipoteca inversa?

La respuesta es sí; el prestatario (quien contrata la hipoteca) conserva la propiedad del inmueble hasta su fallecimiento. Y por lo tanto es un negocio jurídico que va a poder celebrar.

¿ Cuál es la fiscalidad de la hipoteca inversa?

Las cantidades que se reciben por la hipoteca inversa no se consideran renta a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Son disposiciones de un crédito y por lo tanto no sujetas a tributación.

Hay una excepción: cuando la hipoteca inversa está combinada con un seguro de renta vitalicia: en este caso, la renta va a tributar como un rendimiento de capital mobiliario en el IRPF

Además, es una hipoteca que está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.

¿Merece la pena una hipoteca inversa? ventajas e inconvenientes

Las principales ventajas de esta garantía son:

  1. La persona conserva la propiedad de la vivienda.
  2. Quien la contrata tiene la seguridad de que va a percibir unos ingresos extra; además va poder hacer frente por si mismo a todos sus gastos.
  3. Las ventajas fiscales a las que se ha hecho alusión anteriormente.

Como no hay un producto bancario perfecto, éste tiene también sus inconvenientes:

  1. Las rentas que se perciben no se actualizan.
  2. En muchas ocasiones, existen discrepancias importantes entre el valor del inmueble y la renta que se recibe; ello puede llevar a que la renta que se perciba sea baja.
  3. Dado que la hipoteca tiene un plazo, si quien lo contrata es una persona longeva y está vivo más allá de ese plazo, dejará de percibir esos ingresos complementarios.
  4. Para tener la seguridad de que los ingresos se van a percibir hasta el fallecimiento, habría que contratar un seguro de renta vitalicia, producto que va a encarecer la operación. estos seguros suelen ser caros. Y estas rentas vitalicias, si que tributan en el IRPF.

Respecto a si vale la pena contratarla, ea algo que corresponde decidir a quien le pueda interesar esta operación, valorando sus pros y contras, analizando bien sus costes y que la renta que vaya a percibir sea la adecuada.

¿Puedo cancelar anticipadamente la hipoteca inversa?

Como toda hipoteca, se va a poder cancelar de manera anticipada. Sería conveniente conocer al tiempo de su contratación si por cancelar antes del plazo previsto, habría que pagar comisión.

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