La hipoteca puente es una hipoteca especial dentro del grupo de las garantías, que puede ser la solución más adecuada para quienes desean poder adquirir una nueva vivienda sin haber conseguido vender su casa actual.
El artículo se dedica al análisis de esta hipoteca, su funcionamiento y todo aquello que se debe conocer antes de sus contratación.
¿Qué es una hipoteca puente?
Es un tipo de especial de hipoteca que permite la compra de un nuevo inmueble al mismo tiempo que se pone en venta la vivienda actúal. Ese préstamo puente es la solución para obtener la financiación necesaria para la nueva adquisición. Es como un tipo de crédito con el que el titular puede adaptar sus pagos hasta que consiga vender su vivienda habitual que siempre está gravada con una carga hipotecaria
Es de reseñar que no es una hipoteca muy comercializada por las entidades bancarias y crediticias.
¿Cuál es el funcionamiento de una hipoteca puente?
Para formalizar una hipoteca puente, el interesado deberá acudir a una entidad financiera qe la comercialice y hacer la solicitud. La entidad, como en cualquier otra operación bancaria, valorará la solvencia del cliente para ver si aprueba o no la operación.
Si el préstamo puente se aprueba, habrá que formalizarlo en una escritura pública, en donde, como garantía de su devolución, se van a hipotecar las dos viviendas: la actual del solicitante, pendiente de vender, y el nuevo inmueble que se va a adquirir. Nos referiremos ahora a como se abonan las cuotas hipotecarias en este tipo de garantía. Nos referimos ahora a su funcionamiento:
Funcionamiento mientras no se vende la vivienda antigua: el prestatario puede acordar con el Banco el modo de amortización en esta fase. Existen distintas posibilidades
Modalidades de las cuotas:
- Pago de intereses con carencia de capital: en este período no se amortizará capital, sólo intereses.
- Cuota reducida: se paga una cuota un poco más pequeña a la que corresponderá cuando se venda la casa. Gran parte de esta cuota se va a destinar al pago de intereses.
- Cuota normal: se paga como la cuota de cualquier hipoteca tradicional, liquidando capital e intereses.
Funcionamiento una vez se vende la vivienda antigua: una vez se encuentra comprador para el inmueble antiguo, el dinero se utiliza para cancelar la deuda o hipoteca correspondiente a la vivienda antigua. De esta manera se podrá cancelar la hipoteca de este inmueble. En este momento se formalizará una hipoteca convencional.
¿Qué requisitos debo cumplir para pedir una hipoteca puente?
En realidad, no hay que reunir unos requisitos especiales. la entidad bancaria lo que tendrá en cuenta será la solvencia del solicitante,a fin de poder valorar si aprueba la operación.
Por ello, habrá más posibilidades si el solicitante tiene un buen perfil financiero, con altos ingresos y estabilidad laboral.
¿Qué ocurre si no puedo vender la casa?
Esta circunstancia sería un problema; en este caso, las cuotas de la hipoteca se van a elevar. La mensualidad incluirá la deuda pendiente del inmueble que hemos adquirido y la del inmueble que no hemos vendido. Para el caso de que no se pagaran las cuotas, existiría el peligro de poder perder los dos inmuebles si la hipoteca se llegara a ejecutar.
¿Qué inconvenientes y ventajas tienen las hipotecas puente?
La ventaja se encuentra en la mayor flexibilidad para vender la casa antigua; disponemos de un periodo de tiempo mayor para esta operación. Esto es especialmente interesante si tenemos que mudarnos debido a movilidad geográfica laboral.
Los inconvenientes serían, principalmente dos:
- El riesgo de no llegar a vender la casa, que tendrá como consecuencia el pago de cuotas más elevadas.
- La vivienda, si la venta se demora, puede perder valor. Y ello supondría que al ser el valor más bajo nos quedaría más dinero a deber.
¿Pueden estar referenciadas al IRPH las hipotecas puente?
Siendo el IRPH uno de los tipos de referencia para la revisión de los tipos de interés, la hipoteca puente puede estar referenciada a este tipo.
Alternativas a la hipoteca puente
Si la operación de la hipoteca puente no se aprueba, existen otras posibles soluciones:
- Vender la primera vivienda antes de adquirir la nueva.
- Ampliar la hipoteca de la vivienda a vender, a fin de conseguir el dinero suficiente para adquirir el nuevo inmueble. Habría que poner el segundo inmueble como garantía y habrá menos opciones de conseguir un período de carencia inicial.
- Contratar una segunda hipoteca, con el inconveniente que habría que pagar dos créditos a la vez.
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