El IRPH en la hipoteca es una de tantas cláusulas controvertidas en la práctica bancaria. Las siglas corresponden al “Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios”. Este índice se empleó entre los años noventa y diez, aproximadamente, para calcular el tipo de interés aplicable a hipotecas de tipo variable. Su aplicación sustituyó a otros índices más populares como el Mibor, el Liboer y el Euribor.
Recientemente se detectó que este indicador era fácilmente manipulable por las entidades de crédito. Por eso se trató de impugnar, lo que se hizo con relativo éxito. Si has sido afectado por este índice, te explicamos cómo puedes reclamar su devolución.
¿Qué es el índice IRPH?
Como decimos, el IRPH en la hipoteca determina los intereses de esta. Corresponde al tipo medio aplicado en los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre. Es decir, es un indicador cuyo valor depende del precio de los préstamos que se hayan concedido previamente.
El problema es que el cálculo de esta media se realiza a partir de una media aritmética y no ponderada. Esto implica que, a la hora de calcular el IRPH de tu hipoteca, tiene el mismo peso un préstamo millonario que uno por importe de pocos miles de euros.
En consecuencia, las grandes entidades bancarias presionaron a pequeñas entidades dependientes para que incrementaran sus tipos de interés. Gracias a esta operación se pudo elevar el IRPH en todas las hipotecas del mercado.
En resumen, para calcular el IRPH de la hipoteca los bancos enviaban al Banco de España mensualmente un listado de la TAE aplicada en sus préstamos hipotecarios a más de tres años. Este hacía una media aritmética y el resultado era el índice a aplicar en las hipotecas de interés variable.
IRPH: hipoteca sobredimensionada y posibles soluciones
El Banco de España no ha sido ajeno a los problemas asociados a este indicador. De hecho, en su Circular 5/1994 ya indicó que debía aplicarse un diferencial negativo a este indicador.
Y ello porque, al calcularse sobre la TAE y no el TIN, el resultado incluía los gastos y comisiones asociadas a la operación. Es decir, el cliente terminaba pagando las comisiones por duplicado:
- Una primera vez, en la medida en que estos gastos incrementaban el índice y, por tanto, el precio de la hipoteca.
- Y una segunda vez en cada ocasión en que el banco giraba recibo por comisiones y gastos.
Lejos de compensar este incremento, los bancos emplearon diferenciales positivos en sus tipos de interés. Así, es frecuente encontrar tipos del IRPH +1.
Cuándo resulta nulo el IRPH de tu hipoteca
Sin embargo, el elemento que determinó la posible nulidad de esta cláusula no fue la posibilidad de modificar el índice ni su retroalimentación al calcularse sobre la TAE. Los Tribunales entendieron que el factor que permitía reclamar esta cláusula era la forma desleal de comercializarlo.
Esta cláusula se incluyó sistemáticamente en las hipotecas de clientes de clase media, poco afines al riesgo. A este perfil de clientes se le indicó que el IRPH suponía una mayor estabilidad en los tipos de interés aplicables. Sin embargo, nada se dijo acerca de la posibilidad de aplicar otros índices, como el Mibor, Libor o Euribor. Tampoco se explicó cómo se calculaba el IRPH, ni los efectos que podría tener en diferentes escenarios sobre las cuotas a pagar.
De hecho, las entidades bancarias sabían que las tendencias del mercado eran bajistas. Lo cual implicó que la “estabilidad” del IRPH en las hipotecas solo jugó en favor de la banca. Mientras el Euribor caía a tipos cercanos a cero el IRPH se mantenía en varios puntos sobre este. A modo de ejemplo, en el período de 2016 el IRPH se mantenía en torno al 2 %, mientras que el Euribor estaba en tipos negativos.
En definitiva, los bancos incumplieron sus obligaciones de información y transparencia que les venían impuestas por la Directiva 93/13/CEE. Por tanto, la cláusula de IRPH no es nula per se, ya que nuestro Tribunal Supremo la entiende legítima. Tampoco es nula por poder ser manipulada por las entidades de crédito. Pero sí resulta nula cuando se comercializara sin informar adecuadamente al cliente.
¿Cómo saber si en mi hipoteca se está aplicando el IRPH?
Para saber si se aplica el IRPH en tu hipoteca deberías consultar la escritura. En la cláusula que determine el modo de calcular los intereses se señalará cómo determinar su parte variable. Lo más normal es que se determine mediante la referencia a un tipo con un diferencial. Por ejemplo, tipo del Euribor más uno. Esto implica que las hipotecas a tipo fijo no están sujetas al IRPH.
Sin embargo, cabe señalar que antes de la entrada en vigor de la Ley 14/2013 (D.A. 15ª) había tres tipos de IRPH:
- Cajas de Ahorro.
- Bancos.
- Entidades en su conjunto.
Desde el uno de noviembre de 2013 desaparecieron los dos primeros índices. Y, ¿qué pasó con las hipotecas donde se aplicaba un IRPH extinto?
La ley determina que debían aplicarse los índices sustitutivos previstos en la escritura. Sin embargo, en algunos casos no se previó un índice sustitutivo. En este caso debería haberse aplicado el IRPH que subsistió, aunque lo que hicieron algunos bancos fue congelar el tipo de interés.
Como hemos señalado, en el momento en que se empleaban estos indicadores, el mercado presentaba una tendencia bajista. Esto significa que los clientes a los que se congeló el tipo de interés no pudieron beneficiarse de la bajada del mercado. Por tanto, la solución resultó perjudicial salvo para quienes pasaron a aplicar el Euribor.
Pasos para solicitar la devolución del IRPH en la hipoteca
El primer paso para solicitar la devolución del IRPH de tu hipoteca es realizar un estudio del caso. Un abogado especialista en Derecho Bancario podrá calcular el dinero que puedes recuperar y ofrecerte una perspectiva realista del asunto. Además, si tienes otras cláusulas abusivas podrá aprovechar el proceso para reclamarlas.
Deberás aprovechar este momento para reunir toda la documentación posible. Entre los papeles que necesitas estarán:
- Escrituras públicas, tanto de la suscripción del préstamo hipotecario como de la subrogación. También necesitarás las escrituras de ampliaciones y novaciones.
- Recibos de abono de las cuotas de la hipoteca. El cuadro de amortización también podría ayudar a tu abogado a calcular cuánto te tienen que devolver.
- En su caso, la escritura de cancelación de la hipoteca. Esto significa que puedes reclamar tu dinero incluso después de haber amortizado tu préstamo.
Posteriormente habrá que realizar una reclamación extrajudicial. Esta tendrá lugar ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad de crédito, pudiendo escalar al Banco de España. Solo en el caso de que la reclamación extrajudicial fracase tendrás que acudir a los tribunales.
Para interponer la demanda deberás esperar la respuesta negativa del SAC o el transcurso de un plazo de dos meses. Si ello ocurre, necesitarás la ayuda de un abogado especialista en derecho bancario.
¿En qué casos puedo reclamar el IRPH de mi hipoteca?
Si tu hipoteca está sometida al IRPH podrás reclamar siempre que seas una persona física. Es decir, el gran problema a la hora de hacer la impugnación es que pidieras el préstamo como autónomo o empresa. Y ello porque, como se ha señalado, el argumento para reclamar el IRPH es la infracción del deber de información que tienen los bancos hacia sus clientes.
En caso de que hayas actuado como particular, podrás reclamar por esta cláusula cuando:
- Suscribieras personalmente el préstamo.
- O te subrogaras en la posición de otro deudor. En muchos casos, las promotoras y constructoras echan mano de esta opción, pues solicitan un préstamo a la entidad de crédito para llevar adelante el proyecto y lo traspasan posteriormente a sus compradores.
Respecto al plazo de ejercicio de la acción, debes saber que la reclamación de cláusulas abusivas no prescribe. Ello implica que podrás reclamar el IRPH de tu hipoteca en cualquier momento, incluso cuando ya la hayas amortizado. De hecho, incluso en el caso de que pasaras a aplicar el Euribor desde noviembre de 2013 como hemos explicado, podrás reclamar lo que hayas pagado de más con anterioridad a esta fecha.
Qué puedes conseguir al impugnar el IRPH de tu hipoteca
En general, los Tribunales están sustituyendo el IRPH por otro índice. Si se previó uno en la escritura hipotecaria se empleará este. En caso contrario se suele aplicar el Euribor. Sin embargo, la sustitución siempre tiene efectos favorables para el cliente.
Y ello porque la declaración de nulidad de la cláusula determina la retroactividad de la aplicación del nuevo indicador. Por eso, al impugnar el IRPH de tu hipoteca se recalcularán las tablas de amortización y tendrás derecho a que se te devuelva todo lo que has pagado de más. Además, también se disminuirán las cuotas que te queden por pagar.
La cuestión, sin embargo, no está libre de conflicto. Y es que hay casos en que la escritura no previó un índice alternativo. En estas situaciones ha habido Sentencias que han anulado por completo la obligación de pagar intereses. Así, el banco ha tenido que devolver la totalidad de los intereses cobrados por la hipoteca. Y, respecto a las cuotas que quedaran por pagar, se ha liberado al cliente de la obligación de abonarlas.
Esta posición se apoya en los artículos:
- 315 del Código de Comercio. Este artículo permite la libertad de pacto de los intereses. Además, incluye en el concepto de interés toda prestación abonada al banco.
- 1.755 del Código Civil. Este artículo establece que solo habrá que pagar intereses cuando expresamente se hubieran pactado.
- 6 de la Directiva 93/13/CEE. Este artículo determina que en los contratos celebrados entre profesionales y particulares, los últimos no quedarán sometidos a las cláusulas abusivas. En caso de haberlas, los Tribunales deberán excluirlas del contrato, que seguirá vigente en lo restante.
Así lo determinó, por ejemplo, la AP de Álava en su Sentencia de 10 de marzo de 2016. Sin embargo, la cuestión está ahora a la espera de resolución por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Por tanto, habrá que esperar a su fallo para saber con seguridad si la anulación de la cláusula te da derecho:
- A recalcular el cuadro de amortización, recuperando el dinero pagado de más.
- O a recuperar todos los intereses que hayas abonado, no teniendo que pagar más hasta que amortices tu hipoteca.
En cualquier caso, el informe de la Comisión Europea es favorable a asimilar la cláusula de IRPH a la cláusula suelo, en el sentido de devolver su dinero al cliente cuando se haya comercializado de forma desleal.
Cuándo contratar a un abogado especialista en derecho hipotecario
Nuestra recomendación es que cuentes con la asistencia de un especialista desde el primer momento. No solo podrá ayudarte a detectar otras cláusulas abusivas, sino que te garantizará un mayor índice de éxito.
Hay personas que reclaman por su cuenta (puedes hacerlo en la fase extrajudicial) y terminan perjudicando sin saberlo sus posibilidades de recuperar su dinero en la fase judicial. Además, hay ocasiones en las que el banco ofrece cantidades inferiores a las debidas para ahorrarse el juicio.
De modo que lo mejor es que, si sospechas que tu hipoteca está vinculada al IRPH, acudas lo antes posible a un especialista. Aunque estamos a la espera del pronunciamiento del TJUE, parece más que probable que puedas recuperar tu dinero.
Último pronunciamiento del TJUE sobre la reclamación del IRPH en la hipoteca
El pasado día 10 de septiembre de 2019 el Abogado General del TJUE se ha pronunciado en sus conclusiones (Enlace al documento), estimado que se tiene que devolver las cantidades abonadas más los intereses a todos los usuarios, debido a que el IRPH no es transparente y perjudica a los consumidores, este pronunciamiento no es vinculante para el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, pero con carácter habitual, el Tribunal se suele pronunciar en el mismo sentido, se espera que para finales del año 2019 o principios del año 2020 el TJUE emita su sentencia que zanjará toda discusión sobre esta reclamación.
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