Un paso ineludible en la solicitud de un préstamo con garantía hipotecaria por parte, tanto de personas físicas como jurídicas, es la realización de un informe de tasación, para determinar el valor del inmueble sobre el que se va a constituir la garantía real; la concurrencia en ese informe de incorrecciones o irregularidades puede traer como consecuencia la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria.
En qué consiste la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria
Es necesario, en primer lugar, indicar a que nos referimos al hablar de la nulidad de las cláusulas de los contratos, del tipo que sean (civiles, mercantiles, bancarios etc). La nulidad es una acción judicial que se ejercita para obtener de un Juzgado la declaración de ineficacia de un contrato por ausencia de alguno de sus requisitos esenciales.
En el caso concreto que no ocupa, la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria, es la acción judicial que va a permitir la declaración de ineficacia del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, por la ausencia en el informe de tasación de sus requisitos esenciales.
La consecuencia de la nulidad, en la práctica, es que la entidad financiera perdería la garantía real constituida; es decir, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del préstamo, al Banco se le cerraría la vía de la ejecución de la hipoteca, teniendo que acudir a otras vías para exigir el cumplimiento del contrato de préstamo.
Reseñamos, por novedosa, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de enero de 2020, en la que se declaró la nulidad de un contrato de compraventa y del préstamo hipotecario al considerar que había graves deficiencias en la tasación realizada por el Banco.
Ejemplos de tasaciones incorrectas
El que los informes de tasación de los inmuebles los hagan empresas de tasación homologadas y reconocidas por el Banco de España, no las libra de que en ocasiones contengan errores o irregularidades que pueden traer consigo la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria.
Podemos señalar dos como los errores más comunes:
- Valoración más alta del inmueble de lo que realidad le corresponde; lo que comunmente se conoce como » tasaciones infladas». Hay que precisar que son las entidades financieras son las que suelen elegir e imponer al solicitante del préstamo la empresa de tasación y en ocasiones, a fin de poder dar a tales solicitantes el 100% de la financiación. se tasaban las fincas en un importe muy superior al que le correspondía. Además ese valor de tasación que se refleja en la escritura va ser el importe por el que el inmueble salga a subasta en caso de ejecución. Y puede ocurrir que, el valor del inmueble en ese momento, no se corresponda con el valor real de la finca. La realidad es que, en este caso, nos podríamos encontrar en el informe con datos falseados o manipulados.
- La omisión en el informe de tasación de datos relevantes del inmueble, cuyo conocimiento va a ser determinante para la entidad financiera a la hora de valorar la concesión del préstamo; el inmueble sobre el que se va a constituir la garantía, puede contar con una serie de carencias o irregularidades que, de figurar en la tasación, hubiera supuesto la denegación de la operación hipotecaria por parte del Banco (deficiencias en instalaciones eléctricas, por parte del inmueble de licencia de obras, no adecuarse al plan urbanístico, entre otras)
Requisitos necesarios para demostrar que la tasación bancaria estaba «inflada»
Entre otros muchos, destacamos algunos requisitos. Siempre el fin es darle a la finca un valor que no es conforme a la realidad
- La manipulación de los datos por parte del tasador.
- Los «inmuebles testigos» cuentan con un valor, para nada similar con el inmueble que es objeto de la tasación; los inmuebles testigos son aquellos inmuebles o fincas que se consideran similares al inmueble sobre el que versa el informe de tasación, teniendo en cuenta su localización, su uso, su tipología etc; ese valor de tales inmuebles es siempre inferior al de la vivienda tasada.
- Muy importante, que ese aumento del valor en el informe de tasación no sea fortuito, sino que se haya reflejado de un modo intencionado.
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