Desde hace unos años se ha producido un aumento notable en el número de demandas que se presentan a causa de la ejecución hipotecaria. Una vez que esta sigue su curso, puede derivar en un procedimiento de subasta. Pero este hecho no es definitivo, ya que se pueden realizar determinados pasos para paralizar una subasta judicial de tu vivienda. El primer paso es contar con el apoyo profesional de un abogado experto en hipotecas y subastas, te contamos el resto de cosas a tener en cuenta ante una subasta de una vivienda a continuación.
Estas son medidas muy dramáticas que realmente no terminan de beneficiar a nadie. Ni sirve al deudor, que se queda sin su vivienda, ni vale a la entidad financiera, que pasa a engrosar sus cuentas con otro inmueble en puesto de dinero líquido, lo que perjudica sus intereses, ya que, posteriormente, tendrá que proceder a su subasta para conseguir efectivo. Aunque, por lo general, suele ser por un precio inferior al que hubiera recibido con el pago de la hipoteca.
Pero, para saber cómo se puede paralizar una subasta judicial de la vivienda, es necesario partir de la base de conocer qué es exactamente el procedimiento de ejecución hipotecaria. En primer lugar, nos situaremos en la primera fase, que es la interposición por parte de la entidad financiera de una demanda ejecutiva a causa del impago de varias cuotas del préstamo hipotecario, mediante la cual se exige al deudor que liquide de una vez las cuotas pendientes con gastos e intereses incluidos, lo que supone un imposible para la persona demandada porque no suele disponer de tal cantidad de dinero.
En segundo lugar, si no se procede al pago exigido, se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria propiamente dicho, mediante el cual se acepta la demanda presentada porque se admite que ha habido un incumplimiento en el pago de la hipoteca por parte del deudor y, por tanto, de las obligaciones pactadas en el contrato hipotecario. Así pues, se procede a ordenar la venta del bien inmuebles a través del procedimiento de subasta pública.
Ante dicho procedimiento, el demandado se puede oponer para paralizar la subasta judicial de la vivienda. Para ello, se deberá personar asistido tanto por letrado como por procurador aludiendo los motivos de oposición que la legislación contempla.
Causas para paralizar la subasta de una vivienda
Obviamente, el pago no solo paraliza la subasta, sino que termina con el procedimiento. Pero, como ya hemos comentado, suele ser un hecho imposible de afrontar por el deudor. Aun así, existen diversos supuestos que la ley contempla para poder proceder a la paralización de la enajenación del bien mediante la subasta.
Nulidad de las actuaciones debido a infracción de la normativa procesal
En este caso el demandante no cumple una o varias formalidades procesales del procedimiento judicial, como puede ser no notificar la demanda en el domicilio del deudor por lo que sitúa al demandado en situación de indefensión evidente y, por tanto, causa la nulidad del proceso.
Nulidad por titulación del crédito
En este caso, la entidad financiera ha procedido a la venta del crédito hipotecario a un tercero mediante un Fondo de Titulización, por tanto, este se sitúa en el puesto del acreedor y el banco se convierte en un simple administrador de cobros. En este caso, se ha producido una novación del contrato y se puede comprobar en el Registro de la Propiedad donde, en la nota simple de la vivienda, el banco no aparecerá como titular de la deuda, ya que la Ley Hipotecaria en su artículo 149 únicamente permite que el citado procedimiento de ejecución hipotecaria sea realizado si existe la inscripción de la hipoteca a favor del demandante, aunque la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria determina que dichos Fondos de Titulización ya pueden realizar la inscripción, aunque sean entidades que no gozan de personalidad jurídica, por lo que insistimos en que se debe comprobar previamente.
Supuestos establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil
Suelen ser los más frecuentes y son los que contempla la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, dentro del Capítulo IV: “De la oposición a la ejecución y de la impugnación de actos de ejecución contrarios a la ley o al título ejecutivo” en los artículos 556 a 564, los cuales han sido adecuados a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y son los siguientes: extinción de la obligación garantizada o de la garantía, que el título ejecutivo usado para el procedimiento de ejecución incluya una o varias cláusulas consideradas abusivas como las cláusulas suelo, cláusula de vencimiento anticipado o vulneración del Principio de Transparencia. Por ejemplo, que la manera en la que se ha calculado la cantidad exigida sea también abusiva o que exista un error en el cálculo de la cantidad que el demandante exige.
También es importante saber que estos motivos deben ir adecuadamente fundamentados y acreditados y que han de ser presentados en el Juzgado en el plazo de 10 días hábiles desde la recepción de la demanda.
También se puede recurrir la sentencia por el artículo 695, en concreto, al apartado 1.4ª alegando abusividad cuando se haya sobrepasado el límite legal que fija que los intereses de demora solo pueden ser aplicados sobre el principal que se encuentre pendiente de pago según determina el artículo 114 de la Ley Hipotecaria y no pueden superar en tres veces la cantidad establecida por el interés legal del dinero.
REal Decreto 6/2012, de 9 de marzo
Conozcamos el Acogimiento al Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y al Real Decreto 5/2017 de 17 de marzo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En este caso se puede pedir una reestructuración de la deuda hipotecaria para generar un sistema de pagos más flexible para aquellos deudores que se encuentren dentro de los requisitos establecidos para ser considerados que pertenecen al régimen de exclusión social.
Pedir la moratoria
Si el deudor pertenece a un colectivo considerado especialmente vulnerable podrá solicitarla mediante la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, y sus posteriores reformas ley 25/2015, de 30 de julio de 2015 y Real Decreto 5/2017.
Tiempo medio entre la subasta y el lanzamiento
Cuando hablamos de lanzamiento, nos referimos a cuando ya se procede a la expulsión obligada de los residentes del inmueble para que la persona que lo ha adquirido en subasta tome posesión del mismo.
El tiempo medio que transcurre entre la subasta y el lanzamiento se cuenta desde que el nuevo propietario decide tomar posesión del inmueble. En ese momento, el juez ordenará el desalojo del mismo fijando una fecha para el lanzamiento el cual notificará al deudor, que tendrá un plazo de 30 días para marcharse del inmueble a partir de esta. Si no la recibe, será publicada en el boletín oficial de la provincia y/o el tablón de anuncios del juzgado y se considerará como notificado.
Estos son los pasos para paralizar una subasta judicial de tu vivienda.
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