Reclamar deudas a un vecino moroso

Uno de los más habituales problemas a los que se enfrentan las comunidades de propietarios es el impago por parte de los propietarios de las cuotas y derramas de la misma, a cuyo abono están obligados todos los comuneros. Lo procedente en estos casos es reclamar las deudas al vecino moroso. ¿Quién no ha tenido, entre sus vecinos, un moroso?

En este artículo se analizan algunas de las cuestiones relativas a estas deudas comunitarias y como proceder para su reclamación.

¿Qué tipo de deudas se pueden reclamar?

En todo edificio de viviendas, junto con los elementos privativos (las viviendas de cada uno de los comuneros), coexisten los elementos comunes; son aquellos elementos o servicios de un edificio útiles y necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio en general; lo son, entre otros, los ascensores, los patios, las escaleras, los pasillos, las azoteas, los tejados, los portales.

El mantenimiento de los elementos comunes conlleva una serie de gastos que han de ser afrontados por los propietarios de las viviendas que componen el edificio, de modo proporcional a cual sea su cuota de participación en esos elementos comunes. Estos gastos son los que conocemos comunmente como las «cuotas de la comunidad».

Pudiera ser que, para el mantenimiento de estos elementos comunes, fuera necesario realizar unos gastos extraordinarios, conocidos como «derramas»; también los propietarios o comuneros deberán abonar tales derramas, en la proporción que les corresponda.

El impago de las cuotas de la comunidad, de las derramas, o ambas, generan la deuda que se podrá y tendrá que reclamar al vecino moroso.

Así está recogido en el artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal; se dispone como una de las obligaciones de los comuneros «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización».

¿Tiene que superar una cierta cantidad de dinero para poder reclamar?

No es necesario superar cantidad alguna; se podrán reclamar las deudas del vecino moroso, cualquiera que sea el importe de la cantidad impagada; sin perjuicio de ello, sí que es importante tener en cuenta que si la cantidad adeudada no es muy elevada, y no se consigue una solución de pago de manera amistosa, puede que no interese acudir a la reclamación judicial, por ser la misma poco rentable, por lo costes que pueda tener ese procedimiento.

¿Es obligatorio una carta o burofax para reclamar una deuda?

Una vez celebrada la Junta de la Comunidad de Propietarios, en la que se aprueba la liquidación de la deuda pendiente por las cuotas impagadas, de cara a un posible procedimiento judicial futuro, se debe comunicar al vecino moroso ese acuerdo de la Junta. Y debe de hacerse por escrito, para que quede un soporte duradero que permita probar a la Comunidad esa notificación hecha al deudor. Aun cuando podría hacerse mediante carta, es más aconsejable el envío al vecino moroso de un burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

¿Qué opciones hay si el vecino moroso se niega a pagar la deuda o no la reconoce?

Si el vecino moroso no da cumplimiento al pago de la deuda de manera voluntaria, o manifiesta no tenerla, la única vía sería la judicial, es decir, iniciar un procedimiento para reclamar las deudas al vecino moroso.

El procedimiento más sencillo para esa reclamación de las cuotas sería el llamado juicio monitorio, regulado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. La solicitud inicial del monitorio, independientemente de la cantidad que se reclame, podría hacerse por el mismo representante legal de la Comunidad de Propietarios.

Una vez admitida a trámite la solicitud, el juzgado requerirá al propietario moroso para que pague en el plazo de 20 días o se oponga a la demanda. Para el caso de que el moroso no pague y hubiera que ejecutar la sentencia o si el demandado presenta oposición, si la cantidad a reclamar es superior a 2000 euros, será obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.

Por lo reciente, queremos reseñar la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 3 de junio de 2020, en donde se fija el plazo de 5 años para reclamar judicialmente las cuotas impagadas de las comunidades de propietarios.

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