Actualmente existen ciertas dudas sobre si se pueden reclamar los gastos de hipoteca. Se entienden por tales los que se vinculan a su formalización. Y es que, tradicionalmente, las entidades bancarias han cargado sobre sus clientes ciertos gastos abusivos.
Lista de los gastos típicos de formalización de hipoteca
Los principales gastos que se pagan al formalizar la hipoteca son:
- Notaría.
- Registro.
- Gestoría.
- Fiscales.
- Procesales.
Sin embargo, existen otros gastos hipotecarios frecuentemente repercutidos sobre el hipotecado, como la correspondencia.
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
A la hora de reclamar gastos de hipoteca hay que atender a dos principios legales y jurisprudenciales:
- Transparencia. El cliente no puede hacerse cargo de gastos cuya naturaleza o cuantía desconozca.
- Proporcionalidad. El banco no puede cargar sobre el cliente la totalidad de los gastos del negocio, generando un desequilibrio.
Se pueden reclamar los gastos de hipoteca que no respeten estos principios.
¿Quién puede reclamar estos gastos?
A tenor del artículo 1.302 del Código Civil, están legitimados para reclamar gastos de hipoteca los prestatarios.
¿Los jueces y tribunales están devolviendo los gastos de formalización de la hipoteca?
El año pasado fue muy turbulento para la doctrina de reclamación de gastos hipotecarios. Los seguidores de la STS 705/2015 eran proclives a devolver todos los gastos, mientras que otra rama más favorable a los bancos tendía a excluir los gastos tributarios.
Por supuesto, la cuantía más voluminosa en la reclamación de gastos hipotecarios es la correspondiente al IAJD. Las SSTS 848/2018 y 849/2018 resolvieron la cuestión, determinando que los bancos pueden repercutir el IAJD sobre los prestatarios.
De modo que los jueces y tribunales sí están devolviendo los gastos de formalización, pero no todos.
¿Qué documentación es necesaria para la reclamación?
A la hora de reclamar los gastos de hipoteca habrá que demostrar al juez que se cargaron cuantías abusivas al consumidor.
Para ello es fundamental aportar la escritura pública de la hipoteca, donde se contiene la cláusula de gastos.
También habrá que demostrar que se han pagado esos gastos hipotecarios, para lo que bastarán extractos bancarios, recibos y facturas.
¿Existe alguna fecha límite o plazo para solicitar su devolución?
Al reclamar los gastos de hipoteca, lo que se solicita es la declaración de nulidad de la cláusula que los estipula. La declaración de nulidad, en nuestro ordenamiento, tiene dos efectos:
- Implica la restitución del statu quo, conforme al artículo 1.303 del Código Civil.
- La acción para reclamarla es imprescriptible. No debe confundirse con la acción de anulación. Lo que se insta aquí es la nulidad de pleno derecho que se deriva del artículo 83 de la ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
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