El retracto es una causa de resolución de la venta, por adquisición preferente por parte del titular del derecho de retracto. Está prevista en el artículo 1506 de nuestro Código Civil -en adelante CC-. Este artículo establece que «La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones (…), y por el retracto convencional o por el legal«.
El retracto convencional o pacto de retroventa tendrá lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida. El plazo para ejercitarlo, a falta de acuerdo expreso, será de cuatro años desde la fecha de celebración del contrato. En caso de estipularse contractualmente, no podrá exceder los diez años (Artículos 1507 y 1508 CC).
En el supuesto de ejercitarse este derecho, el retrayente tendrá obligación de abonar los gastos del contrato, pagos legítimos hechos para la venta, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y lo que se hubiese pactado (vid. 1518 CC).
Por otro lado, el retracto legal supone el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago (vid. 1521 CC).
Dentro del retracto convencional y legal, existen distintos tipos de retractos: retracto de comuneros, de colindantes, de crédito litigioso, arrendaticio y enfitéutico. En este post nos centraremos en el retracto de comuneros.
¿Qué entendemos por retracto de comuneros?
El retracto de comuneros es el derecho que tiene el copropietario de una cosa común de subrogarse en la posición del comprador cuando se enajena a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos (artículo 1522 CC). Por tanto, no cabría ejercitar este derecho si el bien común se enajena a favor de uno o varios de los comuneros.
Requisitos para que se produzca el retracto de comuneros.
Los requisitos para que se pueda ejercitar el retracto de comuneros son:
- Que uno o varios de los copropietarios de la cosa indivisa hayan vendido separadamente su parte.
- Que lo transmitido sea el derecho de propiedad sobre su parte indivisa.
- Que quien adquiera la propiedad sea un tercero ajeno a los comuneros.
- Que la persona que ejerza el derecho de retracto sea copropietario del bien vendido.
Plazos y procedimiento para iniciar la acción.
El plazo para ejercitar el derecho de retracto es de nueve días que comenzarán a computarse desde que se haya inscrito en el Registro. En su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta (artículo 1524 del CC).
Este plazo de nueve días es un plazo de caducidad, por tanto, no cabe su interrupción.
El procedimiento para poder ejercitar el derecho de retracto se deberá plantear mediante demanda de juicio ordinario que deberá ir dirigida contra el comprador del bien -artículo 249.1.7º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC)- . Se habrá de adjuntar a la demanda de retracto el título en que se funde esta. Asimismo, se deberá consignar el precio de la cosa objeto de retracto si fuera exigido por ley o contrato. Habrá de aportarse el documento que acredite dicha consignación, si fuera conocido el precio.
El reembolso
No se podrá hacer uso del derecho de retracto por el comunero retrayente sin reembolsar al comprador:
- El precio de la venta.
- Los gastos del contrato.
- Cualquier pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Supuesto de colisiones de retractos con el retracto de comuneros.
En caso de colisión de retractos, tanto el Código Civil como las leyes especiales han previsto cómo regular la preferencia de unos sobre otros. En el supuesto de colisión entre el retracto enfitéutico y de comuneros, prevalece el retracto enfitéutico sobre el retracto de comuneros (vid. artículo 1642 CC).
Asimismo, Código Civil establece que en caso de concurrencia de retracto de comuneros y colindantes, el retracto de comuneros excluye el de colindantes expresamente ( artículo 1524 CC).
En caso de retractos arrendaticios, estos prevalecen sobre el retracto de comuneros en caso de arrendamientos rústicos (vid. artículo 22.6 de la Ley de Arrendamiento Rústicos), pero no en el caso de tratarse de un arrendamiento urbano (vid. artículo 25.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Jurisprudencia
En relación con el plazo para ejercitar la acción de retracto y cuándo comienza su cómputo, se pueden citar las Sentencias de la Audiencia Provincial de Soria (SAP Soria) de 22 de noviembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Toledo (SAP Toledo) de 3 de diciembre de 2020. Ambas, en su Fundamento de Derecho Segundo, en relación con estas cuestiones señalan:
En relación con el plazo, la SAP Soria señala que:
«Siendo concebidos los retractos legales como una limitación a las facultades de libre disposición del propietario, y sin perjuicio de los plazos específicos que la legislación señala a determinados retractos -en nuestro caso, arrendaticio-, el plazo señalado para ejercitar los mismos es un plazo de caducidad, civil y no procesal, en el que no se descuentan los días inhábiles, siendo que si el último día de plazo es inhábil no puede utilizarse el siguiente, plazo que siendo de caducidad no admite interrupción. La extinción es automática, una vez transcurrido el plazo de caducidad, el derecho o facultad se extingue ipso iure por lo que no será necesariala alegación a instancia de parte y los Tribunales deberán apreciarla de oficio. El principio de la no interrupción de la caducidad se ofrece como uno de los rasgos que configuran esta institución y que la diferencian de la prescripción. Así, la STS de 25 de septiembre de 1950 , al señalar las notas diferenciales entre prescripción y caducidad, apuntaba que la prescripción es susceptible de interrupción por acto del que por ella pueda resultar perjudicado, mientras que la caducidad no admite, en ningún caso, la interrupción del tiempo, cuyo simple transcurso la origina».
En cuanto al nacimiento del cómputo del plazo, la SAP Toledo señala que:
«Sucede que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto su ejercicio supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarca no solo el hecho de la venta, sino tambiénla noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta,modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción ( STS 14 de Noviembre de 2002), (…)».
Asimismo, en el Fundamento de Derecho Tercero de la SAP Toledo, en relación con la legitimación para ejercitar la acción de retracto de comuneros, recalca que «extinguida la situación de comunidad, no cabe ejercitar la acción de retracto de comuneros por ninguno de los comuneros o sus herederos.»
En caso de dudas sobre los retractos de comuneros siempre lo mejor es la consulta a un profesional del derecho.
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