Se trata de la principal herramienta utilizada por la ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación para fijar garantías a los usuarios frente a posibles daños de construcción. El seguro decenal garantiza las responsabilidades de todos los agentes intervinientes en el proceso de edificación, por los por defectos de estabilidad y habitabilidad del edificio. Los agentes son los arquitectos, promotores, constructores y demás. El importe del seguro viene a ser un 0,004 del coste de la edificación.
¿Qué es el seguro decenal?
Se trata de un seguro que debe contratarse en los términos y casos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La ley 38/1999, en su artículo 19, señala los plazos para reclamar los distintos tipos de defectos de estabilidad o habitabilidad que comprende el seguro decenal.
Su garantía es la cobertura durante el plazo de diez años desde la terminación de la obra, de los daños que se produzcan en la estructura del edificio y sean consecuencia de vicios ocultos o defectos de construcción.
En este sentido, se establece un plazo de:
- Diez años (de ahí la denominación de seguro decenal) en caso de daños que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Es el caso de los defectos de cimentación, de las vigas, o los forjados.
- Tres años para reclamar el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, ya se trate de defectos de instalaciones o de elementos constructivos.
- Un año en caso de defectos de acabado.
Aunque el autopromotor no está obligado a contratar el seguro decenal, a tenor del artículo 20 del texto legal, si vendiese la vivienda antes de transcurrir la década, deberá contratar esta garantía por el tiempo que falte hasta los 10 años.
¿Qué cubre y qué no el seguro decenal?
La compañía aseguradora responde por los agentes que intervienen en la edificación a favor de los compradores del edificio o vivienda. De esta forma, el seguro cubre la indemnización a los compradores o la reparación de los daños incluidos en la póliza.
Suele establecerse un paquete básico que recoge las garantías legales, y otro u otros en el que pueden añadirse garantías adicionales. Con ello, pueden incluirse coberturas como la impermeabilización de la cubierta o las fachadas y la estanqueidad de los sótanos.
También puede establecerse una franquicia o fijarse que el promotor haya de satisfacer gastos de licencias y de desescombro. Pero, el seguro decenal no cubre:
- Los daños que resulten de las reservas que consten en el acta de recepción del edificio.
- Ni los daños ocasionados al contenido, los daños personales o los daños a terceros.
- Tampoco posibles perjuicios derivados de los daños de edificación como alquileres y otros gastos.
- O daños ocasionados por obras en el edificio, modificaciones, mantenimiento inadecuado, incendio o explosión.
¿Sobre qué viviendas se aplica?
Aunque el seguro decenal surge para los edificios destinados a vivienda, en la actualidad puede contratarse para cualquier tipo de edificación. Esto incluye tanto obra nueva, como obras de rehabilitación (con independencia de que tenga o no carácter obligatorio).
Siguiendo lo anteriormente dicho, no es necesario contratarlo en caso de autopromoción de vivienda única familiar, caso que esta exento, aunque si en otros tipos de autopromoción. Tampoco en los proyectos de rehabilitación de edificios de viviendas cuando las licencias de obra nueva son anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), 6/05/2000.
¿Es obligatorio el seguro decenal?
Lo es para las empresas que promuevan o construyan un edificio de viviendas. A tenor de la Disposición Adicional Segunda de la LOE, este seguro es exigible para las edificaciones en que la vivienda sea el uso principal.
Y al objeto de asegurar que efectivamente se contrata, el artículo 20.1 LOE impide la inscripción registral de la obra nueva si no consta la contratación del seguro decenal. Con ello se asegura que sin el seguro decenal no es posible obtener financiación vía hipoteca o vender las viviendas.
¿Quién contrata el seguro decenal?
El promotor de la vivienda es quien debe contratar. Pues el art. 19.1 LOE le exige la contratación de un seguro de daños materiales o de caución con el objeto de garantizar durante diez años el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de cimentación, soportes, muros de carga, elementos estructurales, vigas, forjados… causados en el edificio.
Por otro lado, tras la Ley 20/2015 (en vigor desde enero de 2016) el artículo 19.1 c) permite contratar alternativamente una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo.
¿Qué es el OCT?
La LOE establece la obligatoriedad de contratar un seguro de responsabilidad decenal de daños una vez terminada la obra, lo que se conoce como toma de garantías. Para ello, la entidad aseguradora procede al examen del edificio por un OCT u Organismo de Control Técnico.
El OCT ha de ser independiente de los agentes intervinientes en la edificación y reconocido por la compañía de seguros. Su cometido es la revisión del proyecto en cuanto a su estructura, cubiertas, cerramientos e instalaciones que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Una vez revisado se emiten diversos informes. Aquí están incluidos los informes de definición de riesgos, de revisión de proyectos de estructura y estanquidad y los informes finales de fases y final de obra.
Los informes permiten a la aseguradora la emisión de la póliza del seguro de responsabilidad decenal de daños. Por otro lado, el promotor habrá de contratar también un Estudio Geotécnico del Terreno y los ensayos de materiales obligatorios con un Laboratorio acreditado.
Seguro decenal sin OCT
Puesto que la intervención del OCT no es un requisito impuesto por la ley sino una exigencia de la aseguradora, es posible contratar un seguro decenal sin que intervenga un OCT.
No obstante, aunque la no intervención de un OCT puede reducir el coste del seguro, la aseguradora habrá de solicitar un examen por otros profesionales, como puede ser un gabinete de arquitectos.
Normalmente la diferencia entre un OCT, que visita la obra, y otro organismo revisor, es que el segundo se limita a estudiar el proyecto. En cualquier caso debe recordarse que el seguro decenal no excluye la responsabilidad civil recogida en el art. 1591 del Código Civil.
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