Lo que menos se espera aquel que acude a una entidad bancaria en busca del dinero que le permita adquirir un inmueble, es que le digan que debe contratar a la fuerza uno o varios seguros. Su primera reacción va a ser preguntar a su interlocutor en el Banco cuál es el motivo de tal imposición; y las entidades, en su afán por la comercialización de estos productos, dan una respuesta en la mayoría de casos no muy correcta y poco clara, que lo único que consigue es confundir a su posible y futuro cliente
Dedicamos este artículo a poner un poco de luz sobre la controvertida materia de la contratación de seguros vinculados a hipotecas.
Concepto de préstamo hipotecario
El resultado de la unión entre las figuras jurídicas del préstamo y la hipoteca, definidas en el Código Civil, es el préstamo hipotecario. Lo definimos como aquel contrato en el que uno de las partes (acreedor o prestamista) presta dinero a la otra. En garantía de la devolución de esas cantidades, el deudor o prestatario hipoteca un inmueble de su propiedad. La consecuencia es que si el deudor incumple su obligación de pago de manera voluntaria, el acreedor va a poder hacer que cumpla mediante la ejecución de la hipoteca.
Los préstamos hipotecarios más comunes son los que se formalizan con las entidades bancarias. En ellos el Banco presta dinero al solicitante y este tendrá que devolverlo en las condiciones recogidas en el contrato; y en garantía de la devolución de esas cantidades, el prestatario hipoteca un inmueble de su propiedad.
Tipos de seguros que pueden vincularse
Cuando acudimos a un Banco en busca de un préstamo hipotecario, no nos libraremos de que la citada entidad nos ofrezca contratar junto con el mismo otros productos como los seguros. Incluso, desde algunas entidades se condicionaba la concesión del préstamo a la contratación de los seguros.
Los seguros más comunmente vinculados a los préstamos hipotecarios son:
- Seguros de hogar: los que cubren los daños ocasionados en la vivienda y los bienes muebles que en ella se encuentren.
- Seguros de vida: los que cubren las contingencias de fallecimiento o incapacidad, supliendo la falta de ingresos del asegurado.
- Seguros de protección de pagos: cubren las contingencias de baja laboral por enfermedad, accidente o desempleo.
Jurisprudencia sobre seguros de vida vinculados a hipotecas
Son muchos los usuarios de Banca con un préstamo hipotecario, a quienes se les instó también a contratar un seguro de vida, que se están animando a acudir a los tribunales a fin de solicitar la nulidad tales contratos.
El Tribunal Supremo, salvo error, no se ha pronunciado sobre este tipo de seguros. Por lo tanto, nos referiremos a sentencias Juzgados de Primera Instancia y de Audiencias Provinciales, lo que se conoce como jurisprudencia menor.
Mencionamos el fallo de algunas sentencias de los Juzgados de Primera Instancia de Pamplona, por lo novedosas: en ellas se declaró la nulidad del seguro, obligando al Banco a la devolución del importe de la prima no consumida. Las sentencias consideran el seguro una sobre garantía no necesaria, que beneficia principalmente a la entidad financiera; y, además, una empresa aseguradora perteneciente al grupo del Banco, ingresa una prima importante.
También hay que citar, entre otras, una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de fecha 5 de septiembre de 2018, favorable a la declaración de nulidad de la cláusula que impuso la contratación del seguro.
Novedades en la nueva Ley Hipotecaria
La ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, vino a llenar de contenido la laguna legal que existía con relación a la contratación de seguros del tipo que fuera junto con los préstamos hipotecarios.
El único seguro que estaba obligado a contratar quien solicitaba un préstamo hipotecario era el seguro de daños; así lo disponía la Ley Hipotecaria. A pesar de ello, era práctica habitual de los Bancos el condicionar la aprobación de la operación del préstamo a la contratación de seguros del hogar o de vida, fundamentalmente
La nueva ley de crédito inmobiliario, en su artículo 17, regula expresamente toda la materia de comercialización de seguros juntamente con los préstamos hipotecarios, en lo que llama prácticas de ventas vinculadas y combinadas, que analizamos en el epígrafe siguiente.
Productos combinados y vinculados en una hipoteca
El producto vinculado es aquel paquete ofertado por los Bancos formado por un contrato de préstamo y otro producto (generalmente un seguro), de contratación obligatoria para la aprobación de la operación de préstamo.
Este tipo de ventas están prohibidas por la ley actual, aunque podrán autorizarse en casos concretos cuando la entidad financiera pueda demostrar que esos productos vinculados suponen un claro beneficio para los prestatarios.
¿Qué es el producto combinado?
El producto combinado es aquel en el que el Banco otorga la posibilidad al prestatario de contratar por separado el préstamo hipotecario y el otro producto.
Las ventas combinadas están permitidas por la ley, pero el Banco necesariamente ha de informar al prestatario de lo siguiente:
- Que está contratando un producto combinado.
- De la parte de coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios.
- Del beneficio y riesgos de pérdida que supone para la persona prestataria su contratación.
- De los efectos que la contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados provocaría sobre el coste del conjunto del préstamo y resto de servicios combinados
- Diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.
Siendo un tema un poco complejo, si el Banco instase a la contratación de un seguro juntamente con el préstamo hipotecario, sería recomendable el asesoramiento de un abogado especialista en seguros.
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