Subrogación de hipoteca, en qué consiste

La subrogación de una hipoteca

Una gran parte de las personas que deciden adquirir una vivienda precisan de los servicios que ponen a su disposición las entidades bancarias, concretamente de la hipoteca como mecanismo para obtener una suma importante de dinero, con la que financiar y adaptar a sus posibilidades la compra del inmueble.

Es cierto que esta materia ha sido objeto de contundentes modificaciones legislativas, fruto de resoluciones tanto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea como de nuestro propio Tribunal Supremo. Vamos a tratar en este artículo de una cuestión estrechamente relacionada con las cláusulas y condiciones hipotecarias, como es la subrogación hipotecaria.

Concepto de subrogación de hipoteca

Cuando hablamos de subrogación de hipoteca nos estamos refiriendo a la posibilidad, con la que cuenta cualquier persona que suscribe una hipoteca, de efectuar cambios sustanciales en varios de sus aspectos principales:

  • Cambios en el acreedor de la hipoteca, es decir, cambiar de banco.
  • Cambios en el deudor de la hipoteca, es decir, una sustitución en la persona o personas obligadas principalmente en el pago de la hipoteca.
  • Cambiar condiciones de la hipoteca como de tipo variable a hipoteca sujeta a tipo fijo.

Veamos con un poco más de detalle cada una de estas opciones:

Subrogación hipotecaria por cambio de acreedor

Resulta bastante lógico y frecuente que el titular hipotecado intente mejorar las condiciones pactadas inicialmente. Para ello dispondrá de dos posibilidades: bien hablar con el banco con el que actualmente tiene vigente la hipoteca, para intentar cambiar aquellas cláusulas que han devenido en su perjuicio, en tal caso estaríamos ante una novación contractual que entrañará ciertos gastos. O por otra parte, para el caso de que el banco no acepte, el cliente es libre de acudir a otra entidad financiera que le mejore la situación. En este último caso nos encontraríamos ante una subrogación hipotecaria por cambio de acreedor.

Subrogación hipotecaria por cambio de deudor

Esta posibilidad se da en dos casos principalmente:

  • En los casos de transferirse la vivienda hipotecada del promotor del inmueble a quien será el primer comprador. Será precisa la aceptación tanto del banco, que debe estudiar la solvencia del nuevo cliente, como de este mismo que puede conocer mejores condiciones en otra entidad, por tanto no es obligatoria.
  • En los casos de venta de la vivienda como de segunda mano, el nuevo titular podrá subrogarse en la posición crediticia del anterior, siempre que el banco dé su conformidad.

Subrogación hipotecaria por cambio en las condiciones pactadas

La Ley 5/2019 introduce novedades tendentes a favorecer la subrogación hipotecaria, en aquellos casos en los que ésta pase de estar sujeta a un tipo variable a un tipo fijo.

Ventajas e inconvenientes de la subrogación

Como es obvio, la finalidad de tramitar una subrogación hipotecaria es alcanzar una mejora considerable de las condiciones que nos afectan. Una de las ventajas esenciales de la subrogación es que no precisa ni cancelar el anterior contrato de hipoteca suscrito, ni de la formalización de uno nuevo, lo que supone un ahorro importante en gastos.

No obstante lo anterior, el hecho de que no sea preciso nuevo contrato no implica que la subrogación sea gratuita. Según la Ley 5/2019 la comisión de subrogación variará según su modalidad:

  • Cambio de entidad: Si tiene lugar durante los primeros cinco años de la hipoteca, será de un 0,50% y si acaece con posterioridad, será del 0,25%.
  • Cambio de tipo variable a fijo, la comisión máxima que se puede imponer al cliente, será del 0´15%, siempre que tenga lugar durante los primeros 3 años, transcurrido este periodo, no se podrá aplicar comisión alguna por este concepto.

En general, la subrogación resulta más aconsejable para las hipotecas suscritas hace un número amplio de años, siempre que las condiciones vigentes sean más beneficiosas.

Normativa aplicable

Tal y como hemos citado con anterioridad la subrogación hipotecaria viene contemplada en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el pasado 16 de junio de 2019.

Esta normativa pretende, tal y como recoge en su Exposición de motivos, por un lado dar respuesta a la exigencia de la Unión Europea, contenida en la Directiva 17/2014/UE que pretende acabar con el proceder «irresponsable» de los actores del sistema financiero. Pero sobre todo persigue dotar de seguridad jurídica a los contratos de crédito con garantía hipotecaria, que afectan a cientos de miles de familias en nuestro país.

Tal normativa tiene que compatibilizarse con lo dispuesto en Leyes anteriores, plenamente vigentes como son el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios; así como la Ley 7/1988 de 11 de noviembre sobre las Condiciones Generales para la Contratación, o la Ley de 23 de julio de 1908 sobre la nulidad de contratos de préstamos usurarios , entre otras.

Posición de los bancos

Para los bancos, la nueva regulación de los contratos de préstamos con garantía hipotecaria, debe suponer una forma de tranquilizar a sus clientes y dotar de seguridad a sus operaciones, que durante años se han visto cuestionadas desde todos los frentes.

La subrogación puede resultar un mecanismo para incentivar la competencia entre las distintas entidades bancarias en beneficio del cliente, que dispone de facilidades para cambiar con cierta agilidad en busca de mejoras condiciones. Será preciso tener en cuenta que con la nueva normativa muchos de los gastos que conlleva la subrogación pasan a ser obligación de los bancos.

Cuáles son los gastos por subrogación de hipoteca

Como ya hemos avanzado, la actual legislación ha introducido cambios importantes en esta materia. De esa forma, tenemos que diferenciar dos bloques de gastos, según a quien corresponda su pago.

Gastos cuyo pago corresponde a la entidad bancaria

  • Gastos correspondientes al Registro, se trata de aranceles tasados que no suelen superar los 150€.
  • Aranceles derivados de la intervención del Notario, oscilarán entre un 0,2% y un 0,5% del capital que aun reste por amortizar.
  • Honorarios de la gestoría, este es un precio no sujeto a arancel, por lo que puede variar según cada entidad, habitualmente supone unos costes no superiores a los 500€.
  • Impuestos, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, recae sobre la entidad bancaria, si bien la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor no está sujeta a ningún tipo impositivo.

Gastos que debe asumir el cliente

  • Comisión por subrogación, de cuyo importe hemos hablado en apartado anterior.
  • Costes derivados de la tasación de la vivienda, no hay que olvidar que en la nueva entidad bancaria nos exigirán una nueva tasación del inmueble y que este gasto corre a cargo del cliente. Su precio oscilará entre 200 y 500€, dependiendo de la entidad.
  • En el caso de las hipotecas suscritas entre diciembre de 2007 y junio de 2019, será preceptivo el pago de la comisión por riesgo de tipo de interés. Se aplicará en el caso de hipotecas sujetas a tipo de interés fijo o bien en el caso de hipotecas que combinen ambos tipos de intereses pero que en el momento de subrogar se encuentre en su tramo fijo. En estos supuestos la entidad financiera que abandonamos es muy probable que nos cobre la llamada comisión de riesgo por el tipo de interés, al deber enfrentarse a una situación de perdida financiera; el problema es que este concepto no está delimitado por ley.

Por tanto, si pretendemos efectuar una subrogación a otra entidad bancaria con el fin de obtener condiciones más rentables, será preciso hacer números y calcular la diferencia entre los gastos que supone esta gestión en su conjunto y los beneficios o réditos que obtendremos con el cambio, según el tiempo que vaya a mantenerse viva aun la hipoteca. De esa forma evitaremos, como se suele decir vulgarmente, que nos salga más caro el collar que el galgo.

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