¿Puede ejercitar el arrendatario la acción de tanteo y retracto?

que es tanteo y retracto

Cuando se celebra un contrato de arrendamiento surgen entre los implicados una serie de derechos y obligaciones. Por un lado tenemos al propietario o arrendador y por otro al inquilino o arrendatario, y gracias a la Ley de Arrendamientos Urbanos se busca proteger al máximo a cada uno de ellos. En el caso concreto del inquilino, una de esas formas de protección es a través de los derechos de tanteo y retracto.

¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario?

Aunque ambas figuras aparecen en la legislación sobre arrendamientos, también el Código Civil hace referencia a ellas. Con carácter general el tanteo es la facultad preferente para adquirir una cosa que se va a vender a un tercero.

Por su parte, el derecho de retracto es el derecho a subrogarse en el lugar del adquirente de un bien, con las mismas condiciones pactadas con quien en principio iba a adquirir dicho bien.

Ambos son derechos reales que se reconocen expresamente al arrendatario de una vivienda y operan de forma sucesiva. Si el inquilino no puede ejercer el derecho de tanteo por causa que sea imputable al arrendador, entonces podrá ejercer el de retracto si así lo desea.

A efectos prácticos, tanteo y retracto implican que el arrendatario tiene una facultad de adquisición preferente de la vivienda alquilada en caso de que el propietario haya decidido venderla.

El derecho de tanteo le da preferencia en la adquisición frente a terceros que ofrezcan lo mismo que él, mientras que el derecho de retracto le da derecho a subrogarse en el contrato si la compraventa ya se hubiera realizado.

¿Cómo se ejerce?

Para que el titular del derecho de tanteo pueda ejercerlo es esencial que el arrendador le informe de su intención de vender la vivienda. Aunque se puede hacer una comunicación verbal, lo mejor es hacerlo a través de burofax para que quede constancia de que se ha comunicado la puesta en venta de la casa.

A partir de ese momento el arrendatario tiene un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho y mostrar su interés en adquirir la vivienda.

En el caso del derecho de retracto este se ejercita una vez que el propietario ya ha encontrado a un tercero que quiere adquirir la vivienda, pero solo entra en juego si el arrendador no ha informado de la vivienda arrendada, ha informado de ello pero ha omitido algunas condiciones, o si el precio al que la ha adquirido el tercero es inferior al que hubiera ofrecido el inquilino al ejercitar el derecho de adquisición preferente.

Se debe informar al inquilino de la venta de la vivienda enviándole copia de las escrituras de compra, de las condiciones de adquisición y el precio. A partir de ese momento tiene un plazo de 30 días para subrogarse en la posición del comprador si le interesa quedarse con la casa en las mismas condiciones reflejadas en el contrato.

¿Cómo actuar si no se respeta el retracto del arrendatario?

Si el arrendatario no respecta el derecho de retracto y enajena la vivienda, al inquilino solo le queda acudir a los tribunales para hacer valer su derecho. En este caso, si la sentencia es favorable al arrendatario el arrendador tendrá que devolver el dinero al tercero que compró la vivienda y pasar la propiedad a quien era su inquilino. Esto, lógicamente, suele llevar asociada una indemnización a ese tercero que se ha visto privado de la vivienda adquirida.

Dado que esto supone un gran problema que involucra a un tercero que no tiene nada que ver, lo que exige muchas veces el inquilino no es que se le traspase la propiedad de la vivienda previo pago de la cifra acordada entre el propietario anterior y el actual, sino el pago de una indemnización que compense los daños y perjuicios sufridos.

¿Se puede renunciar o negar este derecho de adquisición preferente?

La existencia del derecho de tanteo no obliga en modo alguno al arrendatario a hacer una oferta por la casa en la que vive si esta va a ser vendida. En caso de que el propietario la quiera vender y le avise de ello, el inquilino puede manifestar expresamente que no va a ejercitar su derecho o simplemente dejar pasar ese plazo de 30 días naturales que tiene para comunicar su decisión.

Sin embargo, hay propietarios para los que la presencia de este derecho puede ser un obstáculo a la hora de vender la casa, por entender que puede retrasar el proceso, especialmente si la relación entre arrendador y arrendatario no es buena. De ahí que sea cada vez más común que los contratos de alquiler de vivienda incluyan una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y, en consecuencia, también al de retracto.

Lo que buscan estos derechos es proteger al inquilino, que no se vea afectado por un cambio de propietario de la casa en la que vive o incluso se tenga que marchar antes de lo previsto. De ahí que se le dé la opción de adquirir preferentemente esa vivienda si así lo desea.

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