Usucapio, prescripción adquisitiva

La prescripción se regula en los Art. 1930 y siguientes de nuestro Código Civil, comprendiendo dicha regulación tanto la prescripción extintiva de derechos y acciones, como la prescripción adquisitiva o usucapión.

Esta última forma de adquirir la propiedad y demás derechos reales es la que desarrollaremos a lo largo de este artículo.

Concepto de usucapio

La prescripción adquisitiva o usucapión es el modo de adquirir el dominio y demás derechos reales por posesión de la cosa durante un tiempo determinado, dependiendo de la naturaleza del bien que se posea, mueble o inmueble, en concepto de dueño.

Todas las cosas que estén en el comercio de los hombres son susceptibles de prescripción o usucapión, no estableciéndose ninguna condición especial para poder adquirir bienes y derechos mediante usucapión.

Por ello, puede usucapir toda persona que pudiera haber obtenido los bienes que sean objeto de comercio o derechos por otros medios.

Aunque la adquisición se produce «ipso iure» una vez que se cumplen los requisitos exigidos, esto es, posesión en concepto de dueño durante el plazo exigido, no es aplicable de oficio. Por lo que habrá de instarse la correspondiente acción judicial, teniendo el usucapiente la carga de probar que ha cumplido todos los requisitos necesarios.

Del mismo modo, la otra parte deberá probar los hechos que impiden al usucapiente la adquisición de bien, en caso de estar en desacuerdo.

Modalidades de prescripción adquisitiva

Dos son las formas de adquirir la propiedad de un bien o derecho real mediante la posesión continuada del mismo en concepto de dueño:

Prescripción adquisitiva ordinaria o usucapión ordinaria que exige:

Buena fe de quien posee.
Posesión pública y pacífica
Justo título.
Que la posesión sea continua
Un determinado plazo de tiempo que varía dependiendo de si el bien que se posea es mueble o inmueble.

Prescripción adquisitiva extraordinaria o usucapión extraordinaria que requiere un determinado plazo de tiempo y que la posesión sea:

Pública
Pacífica
Ininterrumpida

Apuntar que en ambas modalidades la posesión ha de ser en concepto de dueño, es decir, que el poseedor se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real.

La posesión en concepto de dueño es el requisito esencial de la usucapión tanto si nos encontramos ante un caso prescripción adquisitiva ordinaria como de usucapión extraordinaria. Si el poseedor no actúa como dueño no podrá adquirir por prescripción adquisitiva, ni ordinaria ni extraordinaria, el bien que posea.

Requisitos para la usucapio

Como ya hemos indicado en el epígrafe anterior, la usucapión ordinaria requiere la posesión de la cosa con buena fe y justo título durante un periodo determinado de tiempo (Art. 1941 del Código Civil).

La posesión de la cosa ha de ser:

En concepto de dueño, siendo ello requisito básico de la prescripción adquisitiva ordinaria. Si no se actúa como dueño, sino por mera tolerancia, podrá adquirirse por usucapión la cosa que se posea.
Pública, percibiéndose al usucapiente como el verdadero y legítimo dueño.
Pacífica, excluyéndose aquellos que hayan sido reclamados por su propietario o tomados de forma violenta.
Continuada, es decir, no interrumpida. La posesión puede interrumpirse, a efectos de prescripción, de forma natural (cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año) o civil (citación judicial realizada al poseedor, acto de conciliación o cualquier reconocimiento tanto expreso como tácito que realice el poseedor del derecho del dueño).

La cosa ha de poseerse de buena fe, es decir, teniendo el firme conocimiento de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de la misma y podía transmitirla, no teniendo vicio alguno.

En cuanto al justo título, es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate (Por ejemplo, un contrato). Ha de ser:

Justo.
Verdadero y válido.
Inscrito.
Probado. Ha de probarse ya que no se presume nunca.

Por último, han de cumplirse unos determinados plazos, regulados en el Código Civil, que variarán dependiendo de la naturaleza del bien:

Para los bienes muebles, según dispone el Art. 1955 del Código Civil, tres años de posesión no interrumpida con buena fe.
En el caso de bienes inmuebles la posesión deberá ser de diez años entre presentes y veinte años entre ausentes, según lo preceptuado en el Art. 1957 del Código Civil.

La ley entiende por ausentes a aquellas personas que residen en el extranjero o en ultramar.

Prescripción adquisitiva extraordinaria

La prescripción adquisitiva extraordinaria es un modo de adquirir la propiedad y demás derechos reales, en la que no se va a exigir ni la buena fe de la persona que posee ni justo título.

Por tanto, la usucapión extraordinaria requiere que la posesión sea:

En concepto de dueño, debiendo comportarse como tal, pues de lo contrario no será posible adquirir por usucapión extraordinaria el dominio de la cosa.
Pública, de tal manera que la sociedad perciba al poseedor de la cosa como el verdadero dueño de la misma.
Pacífica, excluyéndose aquellos que hayan sido reclamados por su propietario o tomados de forma violenta.
Ininterrumpida. La posesión apta para usucapir debe ser continuada y por tanto no interrumpirse.

Además, la posesión ha de realizarse por tiempo determinado que varía dependiendo de la naturaleza del bien objeto de posesión:

-Para el caso de Bienes muebles la posesión será por plazo de 6 años, según dispone el Art. 1955 del Código Civil.

-Mientras que si se trata de Bienes inmuebles el plazo será de treinta años tal como dispone el Art. 1959 del Código Civil.