En la adquisición tanto de bienes muebles como inmuebles (viviendas, parcelas, locales) puede darse el caso de que tales objetos adolezcan de defectos o vicios ocultos que, de haberlos conocido el comprador, le hubieran llevado o a no formalizar la venta o a hacerlo con otras condiciones.
El artículo está dedicado a analizar esos vicios ocultos y como reclamar por los mismos.
¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos, son aquellos defectos de las cosas que no se pueden detectar a simple vista. Dicho de un modo más jurídico, son los desperfectos que puede tener cualquier bien que, una vez adquiridos, impiden al comprador la utilización o aprovechamiento del mismo de un modo pleno. Además, de haberlos conocido, el comprador no hubiera formalizado el contrato de venta o hubiera pagado un precio menor por esa cosa.
Por tanto, para que podamos hablar de vicios ocultos, deben concurrir los siguientes requisitos:
- Defecto imposible de ser advertido por el comprador al tiempo de formalizar el contrato.
- Vicio grave: el defecto disminuye la utilidad de la cosa.
- Defecto ya preexistente con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa.
Una situación diversa sería la de aquellos casos en los que el vendedor no entrega una cosa defectuosa, sino una cosa distinta a la acordada; en este supuesto nos encontraríamos con un incumplimiento pleno del contrato, al ser el objeto inadecuado para el fin al que se le destina. Este supuesto es conocido por los estudiosos del Derecho como la doctrina del «aliud pro alio» (una cosa por otra)
¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes?
Loa vicios ocultos más frecuentes son los siguientes:
- Vicios ocultos en las compraventas de viviendas: por ejemplo, en viviendas de segunda mano, humedades y filtraciones, grietas en muros y tabiques, mal funcionamiento de la red eléctrica, entre otros. Cuando es vivienda nueva, los vicios ocultos serían defectos de construcción y suelen afectar a los elementos estructurales.
- Vicios ocultos en los inmuebles arrendados: serían todos aquellos no conocidos por el arrendatario al tiempo de la firma del contrato de alquiler, que afectan a la vivienda arrendada, y que impedirían el normal disfrute de la vivienda por el inquilino.
Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares
Es un hecho relevante que cuando la venta de un bien se concierta entre particulares, éstos no actúan como consumidores; por ello, a la hora de la interposición de la reclamación que proceda por los vicios ocultos, no es de aplicación la normativa sobre garantías, contenida en el Real Decreto legislativo 1/2007 sobre garantías. Como se verá en uno de los siguientes aparrados, le será de aplicación lo regulado en el Código Civil.
Vicios ocultos en la compraventa mercantil
Definimos la compraventa mercantil como aquella venta de cualquier cosa que tiene lugar entre comerciantes; y el comprador, el bien adquirido lo revende, obteniendo un beneficio por ello. En el caso de que en estas ventas apareciesen vicios ocultos, el comprador va a poder reclamar por ese defecto en el breve plazo de 30 días que se recoge en el artículo 342 del Código de Comercio. Pasado dicho plazo, decaería cualquier tipo de acción por esta causa.
¿Qué garantías tengo frente a los vicios ocultos?
La garantía frente a los defectos de la cosa vendida la encuentra el vendedor en tres acciones recogidas en el Código Civil y que le permiten dirigirse frente al vendedor para pedirle la reparación que corresponda por esos vicios en el bien adquirido.
Son tres las acciones que podrá ejercitar:
- Acción resolutoria: su fin es desistir; o dicho de otro modo, resolver el contrato: acción prevista en el artículo 1.485 del Código Civil.; el vendedor tendrá que devolver el precio recibido; además, el comprador podría pedir una indemnización, si puede probar que esos vicios le han causado algún perjuicio
- Acción indemnizatoria: en este supuesto lo que se pretende es una rebaja en el precio de la venta con causa en la existencia del vicio oculto. Por un perito se valoraría el precio que debería de haberse pagado de conocer el defecto del bien; se compara con el precio que se ha pagado; y el vendedor tendría que devolver la diferencia de estos importes. También se regula en el artículo 1486 del Código Civil.
- Acción de saneamiento: en este tipo de acción el vendedor solicita que el comprador proceda a arreglar o reparar el defecto o vicio corriendo con el pago de esa reparación. Regula esta acción el artículo 1485 del Código Civil.
Además de estas acciones, el comprador cuenta también con una acción extra, en aquellos casos en que los vicios ocultos sean de tal gravedad que lleven a la pérdida de la cosa vendida:
- Si el vendedor conocía esos vicios, tendrá que restituir el precio abonado por el comprador, los gastos del contrato y podrá solicitar también una indemnización por daños y perjuicios.
- Si el vendedor desconocía los defectos ocultos, queda obligado a restituir el precio y los gastos del contrato; pero no a indemnizar por los daños y perjuicios
¿Qué puedo hace para reclamar vicios ocultos?
Cuando el vendedor descubre esos defectos en el bien vendido, sería aconsejable que, como primera medida, intentase resolver la incidencia de manera amistosa; no tendría más que dirigirse al comprador a fin de hacerle partícipe de esos vicios aparecidos e intentar llegar a una solución para reparar tales vicios; es recomendable que esa comunicación se haga por escrito y, si fuera posible, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
Si las partes no consiguen alcanzar acuerdo alguno, el vendedor no tendrá otro camino que el procedimiento judicial, con la preceptiva intervención de Letrado y Procurador. Deben de saber los vendedores que es a ellos a quienes corresponde probar la existencia de ese defecto oculto y su ya existencia al tiempo de la celebración del contrato del que se trate.
¿Qué plazo hay para reclamar vicios ocultos? ¿cuál es el plazo de prescripción?
El plazo que hay para reclamar por vicios ocultos ejercitando las acciones referidas en el epígrafe anterior es de seis meses; plazo que empieza a contar en el momento de la entrega de la cosa. Así lo dispone el artículo 1.490 del Código Civil. Esto si se trata de ventas entre particulares
Importante tener en cuenta que este plazo es de caducidad; lo que supone que es un plazo que no se puede interrumpir y, por tanto, si el vendedor afectado por los vicios ocultos no reclama en este plazo.no podrá pedir en un momento posterior la reparación por tales defectos al comprador.
No podemos olvidarnos de los casos de ventas de vivienda nueva con vicios ocultos; a estos supuestos le son de aplicación otros plazos distintos, que aparecen recogidos en la Ley de Ordenación de la Edificación. Estos tiempos son los siguientes:
- Durante un año desde la entrega de la vivienda, el constructor responde de los vicios o defectos que afecten a elementos de terminación de obra.
- Durante tres años desde la entrega del inmueble, responde el constructor de los vicios de los elementos constructivos
- Durante diez años desde la entrega de la vivienda, responde el constructor por los vicios ocultos que afecten a cimentación, forjado, muros de carga o cualquier otro elemento estructural
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