¿Puede la administración expropiar un terreno?| Iuris NOW

Pasos para evitar la expropiación de un terreno por parte de la Administración

By Paco Magar | Artículos para clientes

May 28
¿Cómo evitar la expropiación de un terreno por parte de la Administración?

En su concepto, la expropiación de un terreno es la privación de la propiedad privada o el derecho sobre la misma, en virtud de la necesidad de su utilización pública.  La Constitución española Especifica que la administración tiene derecho de expropiar con fines públicos o de interés social. Asimismo, exige a cambio la valoración y el pago de la cantidad justa por los bienes y derechos expropiados.

Las expropiaciones urbanísticas deben estar reguladas de forma específica por normas legales que garanticen los derechos y obligaciones de ambas partes. En materia urbanística se establece que el procedimiento debe estar enmarcado en las leyes de cada Ciudad Autónoma. A su vez, en aquellos casos en que no está previsto en la norma autonómica, se ajustarán a la Ley del Régimen del Suelo. Esto deriva del art. 102 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Se identifican dos tipos de procedimiento de expropiación: por un lado, un proceso ordinario en cual se cumplen con los acuerdos previos entre la Administración y el expropiado. Mediante otro medio, se puede llegar a una expropiación de urgencia. Por lo general, esto sucede cuando no hay acuerdos o el expediente no haya sido resuelto por el jurado Provincial de Expropiación.

¿En qué casos puede la administración expropiar un terreno privado?

La administración expropiante debe estar reconocida por ley con el derecho a la expropiación. Entre ellas se encuentran Municipios, Comunidades Autónomas, Estado e incluso terceros que cumplan con los requisitos del procedimiento.

Las causas declaradas válidas y reguladas por ley son la utilización pública o el interés social. Los bienes a expropiar son aquellos de ámbito privado o sus derechos o intereses asociados. Para considerar titulares de los bienes se acude a los registros públicos y/o fiscales. No se considera expropiación la utilización de un espacio público que pueda ser utilizado por los vecinos y se lo transforme para cumplir otra función.

Es también posible una expropiación parcial, por ejemplo, a una ocupación temporal para la realización de un trabajo o la conexión de servicios necesarios o un arrendamiento. Siempre debe existir el objetivo de una obra para el bien público y con una retribución económica.

Quedan excluidos del derecho expropiatorio de la Administración:

  • Bienes públicos demaniales que no tienen la posibilidad de ser vendidos. Solo podrán ser expropiados después de su desafección con la función pública a la que estaban destinados en principio.
  • Derechos de carácter personal y familiares, como los derechos a la personalidad y las obligaciones de hacer

¿Qué cantidad suelen pagar por dicha expropiación?

El justiprecio es la indemnización que recibe la persona expropiada por la privación de su bien o derecho. Una valoración de mutuo acuerdo entre ambas partes se logra en un plazo de 15 días y es suficiente para cerrar el caso. Si, por lo contrario no alcanzan una negociación positiva, debe intervenir el Jurado Provincial de Expropiación. Se solicita hoja de aprecio a los titulares del bien en cuestión y se realiza un informe pericial en un plazo de 20 días. A continuación, el Jurado cuenta con 20 días para expedirse.

Las valoraciones de los justiprecios dependen de diversos factores, como la zona, el tipo de suelo y la urgencia de la expropiación, entre otras. Asimismo, se considera lo más apropiado que el valor siga la tendencia del costo del mercado. De igual manera, es necesario solicitar ayuda legal para realizar una valoración justa.

En el caso de expropiación de tierras rurales, el costo por metro cuadrado se ha incrementado, superando en algunos municipios el costo de suelo urbanizado. Esto se debe a que se tasa mediante la capitalización de la renta anual, tomando como referencia el rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años publicado por el Banco de España. Se ha presentado un proyecto para su modificación y la utilización de otro tipo de capitalización.

Pasos para evitar la expropiación del terreno

La Ley permite la presentación de alegaciones de forma o de fondo, e incluso la sugerencia de otras acciones en detrimento de la expropiación forzosa. En estos alegatos se considera los datos correctos del bien o titulares, la existencia y correcta relación entre el bien público o interés social y la expropiación, el acuerdo en el precio, entre los principales motivos. El asesoramiento de abogados expertos en la materia es fundamental frente a una expropiación del terreno. Las normas son muy complejas en materia de expropiación.

Una vez iniciado el expediente, existen otros derechos a los que puede sujetarse el expropiado. En caso de no ejecutarse la obra o de haber sobrantes de los bienes expropiados, estos deben ser devueltos a su titular original mediante abono de indemnización.

Además, el derecho de reversión incluye la indemnización equivalente al bien en casos de que no puede volver a su dueño, pero que fue utilizada para otros fines de los detallados en la expropiación. Si estaba previsto el uso de una obra de servicios públicos y luego se construyó además un plan de viviendas, tendrá otra valoración.

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About the Author

Redactor Freelance y Escritor. Licenciado en Derecho, Master en empresas, inversiones y finanzas. Técnico especializado en Marketing. Titulado en Nutrición.