Requisitos para realizar la extinción de un condominio y evitar futuros problemas

By Adrián Garzón | Sin categorizar

Oct 31

La extinción del condominio es una operación jurídica que puede resultar compleja, pero te ahorrará muchos problemas. Y es que el régimen de copropiedad tiene sus ventajas, por supuesto, pero también los inconvenientes que analizamos a continuación.

Qué es un condominio

El condominio es una forma de propiedad conjunta a la que se puede llegar voluntariamente o no. En realidad es un nombre técnico para la comunidad de bienes o la copropiedad.

Esta copropiedad suele recaer sobre bienes valiosos, generalmente inmobiliarios. Algunos ejemplos son:

  • Una pareja que compra un piso común.
  • El abuelo que regala un terreno a sus tres nietos.
  • Las dos familias que compran un apartamento vacacional para el aprovechamiento por turnos.

Mediante la extinción del condominio se busca que se extinga el régimen de copropiedad, atribuyéndose la titularidad del bien a uno solo de los dueños.

Cómo funciona el condominio

Cuando varias personas ostentan la titularidad del mismo bien lo hacen de acuerdo a una cuota. La cuota representa el porcentaje del bien que les corresponde y, por tanto, la proporción de derechos y obligaciones que ostentan sobre el bien.

Todos los copropietarios pueden utilizar el condominio sin perjudicar a los demás, así como forzar a estos a participar de los gastos de conservación. También puede vender su parte o hipotecarla.

Lo que no podrá hacer sin autorización de los partícipes es alterar la cosa común. Además, será necesario el acuerdo mayoritario de los comuneros para administrar el condominio.

Cómo realizar la extinción del condominio

El artículo 400 del Código Civil establece que cualquier condómine puede instar la extinción del condominio cuando quiera. La excepción a esa facultad es que la división haga inservible a la cosa para su fin.

El reparto de la comunidad se realiza por los mismos copropietarios, que pueden nombrar árbitros o amigables componedores. Cuando la cosa común no pueda repartirse, se vende o subasta para repartir el resultado entre los copropietarios en proporción a su cuota de participación.

En caso de que alguno de los copropietarios se niegue a realizar la división o enajenación del condominio puede solicitarse la intervención judicial. Para ello basta con acudir a la vía civil presentando una demanda de división de la cosa común. Esta acción es acumulable a la de separación, divorcio o nulidad, conforme estipula el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Impuestos y gastos en la extinción del condominio

La extinción del condominio tiene ciertos costes, asociados tanto al negocio de transmisión o la demanda de división, en su caso, como a cargas tributarias. Estrictamente, el procomún podría dividirse abonando simplemente:

  • Los gastos notariales.
  • Los aranceles registrales de la inscripción en el Registro de la Propiedad, en su caso.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sin embargo suelen aparecer otros gastos asociados a esta operación.

El negocio de transmisión

Si disuelves el proindiviso mediante venta o adjudicación a un tercero tendrás que pagar los gastos propios de una transmisión:

  • ITPAJD.
  • Gastos notariales, registrales y de gestoría.
  • Honorarios de árbitros, tasadores, entidades de subastas y otros intervinientes.

Además, cuando recurras a la vía judicial habrá que sumar los gastos procesales, aunque podrías repercutirlos sobre el disidente si logras la condena en costas.

El devengo de impuestos

La división del procomún conlleva el devengo del IAJD, que en principio ronda el 1 % del valor de la propiedad.

Además, podría devengar IRPF. Decimos “podría” porque el artículo 33.2 de la Ley 35/2006 estipula que no se considera que haya alteración patrimonial cuando se disuelve el proindiviso.

Sin embargo, el condómine que recibiera una compensación por renunciar a su parte debería tributar en el IRPF por la misma si excede el valor de la cuota cedida. Y no recibir un precio por la cesión del derecho se puede entender como una donación, lo que conllevaría el nacimiento de otras obligaciones tributarias. A modo de ejemplo:

  1. Un matrimonio compra una casa por valor de 200.000 € en 2010.
  2. En 2015 se divorcian, por lo que la casa les corresponde en un 50 % a cada uno.
  3. Al realizar una tasación comprueban que el valor actual de la casa es de 240.000 €.
  4. El cónyuge que se queda la casa al instar la extinción del condominio paga al otro una compensación proporcional a la cuota que le cede (50 % de 240.000 € son 120.000 €)
  5. Como el cónyuge que recibe la compensación ha obtenido una ganancia de 20.000 € (los 120.000 que ha recibido menos los 100.000 que pagó en 2010), debe declarar esta ganancia patrimonial.

Por otro lado, mientras no se extinga el condominio mediante transmisión no se devengará la plusvalía municipal.

Realizar la extinción de un condominio sobre una vivienda con hipoteca

Un problema frecuente en la división de condominios es que esta no vincula a los acreedores hipotecarios. Así, es frecuente que una pareja recién divorciada o separada acuerde que uno de los cónyuges se quede con la vivienda familiar y la hipoteca que pesa sobre la misma.

La cuestión es que los cónyuges pueden pactar la atribución del bien común, pero no la de la garantía hipotecaria. Por tanto, para que el cónyuge saliente de la comunidad no conste como deudor hipotecario habrá que llegar a un acuerdo con el banco. Y este deberá realizar una novación del préstamo hipotecario, reconociendo como deudor único a quien se quede el inmueble.

Esta es una de las situaciones de extinción del condominio en que te hará falta la asistencia de un especialista si quieres evitar problemas en el futuro.

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About the Author

Soy licenciado en Filosofía (UV) y graduado en Derecho (UNED). Actualmente curso el Máster de Acceso a la Abogacía. A lo largo de mi carrera me he especializado en Derecho de la Propiedad Intelectual e Industrial y Laboral. Además, he realizado cursos de Mediación y Arbitraje, ya que me interesan los métodos alternativos de resolución de conflictos. Por último, desde que fundé Lexterna he adquirido competencias digitales útiles para el sector del legal tech. Entre ellas, el uso de herramientas de marketing, programación web, SEO y redes sociales.

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