¿Qué hacer si tienes una hipoteca multidivisa?

By Adrián Garzón | Sin categorizar

Feb 26

Llamamos hipoteca multidivisa a aquella que contiene una cláusula de moneda extranjera. Estas cláusulas realizan el cálculo del importe del préstamo y sus cuotas en base a una moneda extranjera. Se comercializaron en su momento asegurando que era un sistema estable, pero terminaron convirtiéndose en deudas impagables. Vamos a analizar cómo funciona la cláusula de divisas en profundidad, por qué es anulable y cómo reclamar tu hipoteca multidivisa.

En qué consiste la hipoteca multidivisa y cómo saber si tengo una

La hipoteca multidivisa se caracteriza por permitir que el pago de las cuotas se realice en una divisa diferente a la del Estado en que se concede. Por ejemplo, en España se comercializaron estos productos haciendo referencia al yen y al franco suizo, en vez de al euro.

El valor de cada divisa evoluciona con relativa independencia de las demás. Esto implica que a lo largo de la dilatada vida de una hipoteca, la moneda con la que pagamos puede devaluarse o todo lo contrario. Al hacerse referencia a una moneda extranjera, los préstamos en divisas serían más baratos cuando aquella moneda sea más débil que el euro y más caros cuando sea más fuerte.

Sin embargo, este juego de divisas hace que en el cálculo de la hipoteca entre en juego otra variable: el estado del mercado de divisas. Es decir, el precio del préstamo variará más cuanto más varíe el peso relativo entre las diferentes monedas.

Por eso se plantea que la hipoteca multidivisa es un producto complejo. Lo cual hace recomendable que solo lo contraten clientes con preparación y conocimientos financieros.

El problema es que, como ocurrió con otras hipotecas aquejadas de cláusulas abusivas, los bancos ofrecieron este producto al gran público. La promesa de estabilidad de monedas como el yen o el franco suizo hizo que estas hipotecas se popularizaran entre un perfil de clase media, que no quería poner en juego su solvencia económica.

Cómo se comercializó la hipoteca multidivisa y cuál fue el resultado

Al comercializar la hipoteca multidivisa, la mayoría de las entidades bancarias se limitaban a asegurar que vincular los intereses a una divisa extranjera estable, como el yen o el franco suizo:

  1. Abarataría las cuotas del préstamo.
  2. Haría más estable la variación de los tipos de interés.

Sin embargo, en ningún momento se explicó detenidamente cómo funcionaba el producto, ni lo que podría ocurrir en escenarios financieros adversos. Esto condujo a que muchos clientes contrataran el producto sin saber exactamente qué estaban comprando.

Con la repentina subida de estas divisas, la deuda de estos clientes se disparó. Hubo quien, tras años pagando, se dio cuenta de que adeudaba más dinero del que solicitó en préstamo. Se calcula que hubo más de 70.000 afectados.

La complejidad del producto, por tanto, requería de una información más completa. Por eso los Tribunales entendieron que la cláusula de divisas, comercializada indebidamente, resultaba nula de pleno derecho.

De ahí que en la actualidad haya muchos clientes reclamando su hipoteca multidivisa. La reclamación es relativamente pacífica, siempre que el cliente sea un particular y el banco incumpliera sus deberes de información. Esta línea es la que han seguido tanto nuestro Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Cómo saber si tengo cláusula de divisas

Para saber si tu hipoteca es multidivisa tendrás que consultar la escritura por la que se formalizó. Si hay novaciones o subrogaciones comprueba también las escrituras. Debería haber una cláusula de tenor similar al siguiente:

“El prestatario podrá solicitar [en X plazo antes del vencimiento de las cuotas] la sustitución de la divisa […]”. O bien la propia referencia al capital o a la forma de calcular el tipo aplicable podría estar expresada en una divisa diferente al euro.

Aunque esta cláusula es más fácil de detectar que otras cláusulas abusivas, lo mejor sería que la estudiara un especialista. Y ello porque no solo podrá ofrecerte información más precisa sobre tus expectativas de éxito, sino que también podrá detectar otras cláusulas abusivas.

Qué se puede reclamar

Lo primero que hay que exigir al reclamar la hipoteca multidivisa es que se cambie la referencia de la divisa seleccionada al euro y que se aplique el Euribor. Arreglado el índice de referencia habrá que recalcular el cuadro de amortizaciones. Ten en cuenta que esta mera operación reducirá considerablemente el capital a amortizar en tu hipoteca.

Si has pagado más de lo que deberías haber pagado de tener una hipoteca correcta (esto les pasa a todos los afectados), el banco te tendrá que devolver el exceso. En muchos casos es suficiente para amortizar por completo el préstamo.

Es importante saber que lo que se anula es la cláusula de divisas, y no la propia hipoteca. En caso contrario habría que devolver todo el capital pendiente de amortizar. Sin embargo, la legislación bancaria obliga a las entidades de crédito a ofrecer información detallada al consumidor.

Además, de la legislación de protección al consumidor se deriva el llamado “doble control de transparencia”. Este supone que de la información ofrecida por la entidad el cliente debe comprender la dimensión jurídica y económica real de la operación.

Por otro lado, estas operaciones se consideran productos financieros complejos a tenor de la Ley del Mercado de Valores, dado que es un “derivado relacionado”.

Como es de esperar, comercializar una hipoteca multidivisa a un público no especialista en productos financieros es una práctica poco leal, ya que el cliente no acaba de saber qué está comprando. Por eso se anula la cláusula, subsistiendo el resto del contrato.

Por supuesto, también podrás reclamar los intereses que corresponda abonar al banco sobre las cantidades cobradas de más.

Cómo se puede iniciar la reclamación

Lo más importante a la hora de iniciar una reclamación es buscar la asistencia de un abogado especialista en derecho bancario. Podrás dar los primeros pasos sin contar con un letrado, pero si no sabes cómo reclamar adecuadamente la hipoteca podrías cometer algún error que perjudicara tus posibilidades de cobro.

La reclamación comienza en la vía extrajudicial. Para ello se puede intentar negociar ante la propia entidad, aunque esta vía no suele tener éxito. En caso de no obtener resultados se puede presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. En su caso, se podrá elevar la reclamación al Banco de España.

Si el banco accediera a negociar, es recomendable contar con la asistencia de un letrado con experiencia. Y es que, sabedoras de sus escasas probabilidades de éxito ante los tribunales, muchas entidades están ofreciendo acuerdos para evitar el pleito. El problema es que estos acuerdos no cubren nunca la totalidad de los derechos de quien reclama.

Este proceso puede tardar unos tres meses entre preparar la documentación y el transcurso de los correspondientes plazos de reclamación. En caso de no tener éxito tendrás que saltar a la vía judicial, momento en que la asistencia letrada se vuelve preceptiva.

Tu abogado presentará demanda ante el juzgado que se encargue de las cláusulas abusivas en tu provincia. Y es que son tan comunes que se han especializado juzgados para atender a estos casos.

¿Qué plazo de tiempo tengo para reclamar?

Dado que, como hemos explicado más arriba, al reclamar una hipoteca multidivisa lo que solicitas es la declaración de nulidad de la cláusula de divisas, no existe un plazo de caducidad de la acción.

Es decir, podrás reclamar en cualquier momento. Esto implica que también tienes derecho a reclamar si tu hipoteca está completamente amortizada.

Por tanto, si has pasado por una hipoteca multidivisa (la hayas amortizado o no) lo mejor es que busques la asistencia de un letrado especialista en derecho bancario. Con su ayuda podrás recalcular las cuotas pendientes y recuperar el dinero que hayas pagado de más con intereses.

Follow

About the Author

Soy licenciado en Filosofía (UV) y graduado en Derecho (UNED). Actualmente curso el Máster de Acceso a la Abogacía. A lo largo de mi carrera me he especializado en Derecho de la Propiedad Intelectual e Industrial y Laboral. Además, he realizado cursos de Mediación y Arbitraje, ya que me interesan los métodos alternativos de resolución de conflictos. Por último, desde que fundé Lexterna he adquirido competencias digitales útiles para el sector del legal tech. Entre ellas, el uso de herramientas de marketing, programación web, SEO y redes sociales.