El justiprecio en la expropiación forzosa - Iuris NOW

¿Qué es y cómo se calcula el justiprecio?

By Paco Magar | Artículos para clientes

Nov 19
El justiprecio en la expropiación

El concepto del justiprecio está muy asociado a la expropiación forzosa. Estos procesos se realizan normalmente entre la administración y el propietario de determinados bienes. Pero, ¿qué es el justiprecio?

La expropiación forzosa

La Ley española regula el procedimiento de expropiación forzosa por el cual el titular de un bien, derecho o interés patrimonial es expropiado de manera coactiva del mismo por la acción de la Administración Pública. La autoridad local, regional o nacional solo puede fundamentar estas expropiaciones por la necesidad de estos bienes para la utilidad pública o el interés social.

Las causas que habilitan a la Administración a expropiar una propiedad son muy variadas y entre ellas se pueden mencionar: colonización y obras públicas, urbanismo, traslado de poblaciones, materia de propiedad industrial, defensa nacional y seguridad de Estado, etc.

Más allá de las causas, el proceso consta de tres fases básicas que son:

  • Declaración de necesidad de ocupación
  • Valoración del precio del bien a expropiar, justiprecio
  • Pago al titular y ocupación de los bienes expropiados

¿Qué es el justiprecio?

El proceso justo y equilibrado para el titular y el beneficiario del proceso expropiatorio, debe contener la fijación del precio de los bienes que están en juego. Una definición de justiprecio muy sencilla de comprender es: ‘la indemnización, en dinero o especie, por la cual se sustituye el bien o derecho expropiado’. Es decir, se fija un valor que se corresponda con la realidad de los bienes y se compensa al o los expropiados.

El justiprecio expropiación forzosa se determina por medio de un procedimiento administrativo, tal como lo regula la Ley. En esta etapa existe la posibilidad de que las partes lleguen a un acuerdo mutuo sobre el valor de los bienes. De lo contrario, ambas aportan sus documentos probatorios argumentativos y el Jurado Provincial de Expropiación fija la cuantía.

Cálculo justiprecio

Las diferencias entre las partes por el cálculo de justiprecio de los bienes expropiados, son la causa de un gran número de expedientes en los tribunales de lo contencioso-administrativo. Sin embargo, la Jurisprudencia avala que la valoración de las tierras debe regirse por su valor catastral, según lo indica la Ley del Suelo y Valoraciones en su artículo 25.

En muchos de los casos recurridos, el titular expropiado considera que tiene derecho a un precio justo de sus bienes y toma como tal el valor de mercado. La diferencia entre los precios inmobiliarios y el valor catastral alcanza en ocasiones una diferencia de miles de euros. A pesar de esto, los jueces insisten en la validez legal del ‘justiprecio valor catastral’.

El gran desfasaje se produce porque la validez legal del valor catastral es de 10 años. Durante ese período de tiempo y a pesar de las divergencias con el mercado inmobiliario, la norma da prioridad al primer valor, al más antiguo. Otra causa que podría modificar este punto es una expresa modificación de planificación urbanística, tenida en cuenta para la valoración catastral.

La retasación del justiprecio

La retasación del justiprecio es un derecho que tiene el expropiado frente a la demora de la Administración o el beneficiario de la nueva titularidad de los bienes en el pago de la indemnización. La ley especifica que después de transcurridos los dos años de la aplicación del justiprecio sin que haya sido abonado el mismo, es posible una evaluación de la cosa o bien objeto de expropiación por caducidad del mismo.

El fin primordial del derecho de retasación es evitar que el paso del tiempo conlleve una desvalorización en la relación patrimonial entre los bienes expropiados y la indemnización correspondiente. De hecho, existen casos en que se ha realizado el pago de un justiprecio caducado y aún así tiene lugar el recurso de retasación si fue presentado antes del pago.

Pago del justiprecio y toma de posesión

Una vez determinado el justiprecio del bien expropiado, se procede al pago del mismo en un plazo de 6 meses. Efectuado el mismo, el expropiante tiene el derecho de ocupación del mismo. El acta de ocupación es título suficiente para la titularidad en los Registros participantes del proceso. Asimismo, de desvincula de toda carga, gravamen asociados al bien.

En el caso de negativa del expropiado de recibir el pago determinado, se debe consignar el justiprecio en la Caja General de Depósitos. Una vez puesto a disposición del tribunal competente se puede proceder a la ocupación. Otro caso posible es que la vivienda requiera del consentimiento del titular. La administración necesitará la autorización judicial sin poder hacer uso de ningún privilegio; en situaciones extremas se puede acudir incluso a la fuerza pública.

Hoja de aprecio

Las hojas de aprecio son los documentos mediante los cuales las partes exponen su valoración del bien. Del mismo modo, pueden incluirse apelaciones y argumentos que fundamenten su postura. Todas las declaraciones que se formulen en las hojas de aprecio son vinculantes para todos los involucrados, incluidos los Tribunales en lo Contencioso-administrativo y el Jurado de Expropiación.

En aquellas expropiaciones forzadas con justiprecios contradictorios, el procedimiento tiene inicio a los 15 días de la citación para el convenio voluntario. Solo tiene la facultad de iniciar el mismo el expropiante con autorización de los administrativos responsables. Dentro de los 20 días deben presentar la hoja de aprecio, que será entregada al beneficiario para su aceptación o revocación.

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Redactor Freelance y Escritor. Licenciado en Derecho, Master en empresas, inversiones y finanzas. Técnico especializado en Marketing. Titulado en Nutrición.