¿Daños por goteras? - Pasos para reclamar o denunciar goteras

Pasos para reclamar los daños causados por goteras

By Eugenia Ferrándiz | Artículos para clientes

Dic 28

A la hora de reclamar por los daños sufridos en nuestra vivienda a causa de humedades o goteras, lo más importante es determinar el origen de la avería que está dando rienda suelta al agua más allá de las cañerías por donde lógicamente debería transcurrir.

Pueden darse diversos supuestos: defectos de construcción en los tejados de viviendas unifamiliares, o para el caso de los inmuebles organizados bajo el régimen de propiedad horizontal, es decir los pisos, habría que descubrir si son nuestras propias cañerías las que están causandonos las molestias o si se trata de elementos comunes, las famosas bajadas generales, o por último si se trata de una avería del vecino colindante o superior.

También es importante discernir entre las viviendas de las que se disfruta a título de propiedad y aquellas que lo son en régimen de arrendamiento.

Como vemos son muy variados los supuestos y por tanto las soluciones que la Ley nos ofrece para resarcir los daños íntegramente, que es el objetivo principal de quien padece este indeseable problema.

¿Qué pasa si las goteras proceden de un elemento común?

En tales casos será la comunidad de propietarios quien deberá hacerse cargo de la reparación, tal y como recoge el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio, con las modificaciones introducidas entre otras por la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas; que prevé la obligación de toda comunidad de efectuar las reparaciones precisas, así como de los vecinos de soportarlas.

Disponiendo que no será preciso acuerdo previo de la Junta de Propietarios, ni siquiera en los casos que suponga una modificación del título constitutivo de la comunidad o de sus estatutos, todas aquellas obras que impuestas por las Administraciones Públicas o directamente promovidas por los propietarios, sean necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble.

En estos casos resulta imprescindible acudir al seguro suscrito obligatoriamente sobre el inmueble, para lo cual habrá de dar cuenta al presidente de la comunidad, preferiblemente de forma fehaciente.

¿Y si las goteras proceden de la vivienda de un vecino?

Nos encontramos por tanto con que el agua procede de la avería de un elemento privado de otra vivienda, por lo que aquí nada tendrá que decir la comunidad de propietarios y sí la buena voluntad del vecino titular sobre quien recaerá la responsabilidad por los daños ocasionados.

Los pasos en estos casos nos los indica la lógica y la buena convivencia (hablar pacíficamente con el causante, proponerle la inspección por parte de un técnico-perito, buscar consensuadamente la solución menos molesta) ahora bien, no siempre se da la deseada buena vecindad, no aceptando su responsabilidad el causante, en tales casos nuestra actuación deberá ir siempre encaminada a dar pasos que dejen prueba, es decir, remitir un escrito, por medio de burofax con certificado de texto y acuse de recibo, en el que se exponga con la mayor prontitud posible desde cuando se está sufriendo la molestia, describiéndola e incluso aportando pruebas fotográficas de la misma y solicitando la rápida solución por vía del seguro que debería tener concertado.

En defecto de una respuesta y ante el grado de perjuicio que estemos sufriendo, se puede acudir a nuestro propio seguro para que nos envíe a la mayor brevedad posible un perito que determine la procedencia del agua y en su caso su inmediato arreglo, hay goteras que no pueden esperar contemplaciones con un vecino irresponsable. Obviamente abonaremos la factura, que acompañada del informe emitido por el experto, será objeto de reclamación judicial.

Si los daños no son muy acuciantes y permiten aguantar, también cabe la posibilidad de intentar una conciliación ante el Juzgado de Paz o de Primera Instancia competente.

¿Qué pasa si las goteras las sufre el inquilino de una vivienda?

Dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, en su artículo 21: que es obligación del arrendador, llevar a cabo todas las reparaciones imprescindibles para que la vivienda arrendada mantenga su condición de habitable y sirva para el fin que las partes pactaron en el contrato de arrendamiento, sin que por ello tenga derecho a elevar la renta.

Por tanto si la vivienda alquilada tiene averías en sus elementos privados que ocasionan goteras, o cualquier otro problema análogo, el inquilino deberá comunicarselo al propietario a la mayor brevedad posible y de forma expresa y escrita preferiblemente; siendo por tanto de la responsabilidad del propietario su subsanación.

Ahora bien, para el caso de las viviendas sujetas al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se estableció un límite cuantitativo, de modo que en los alquileres de renta antigua el casero no tenía la obligación de reparación si los gastos de la reparación excedían del 50% del valor real de la vivienda. Difícil será que unas humedades supongan dicho importe.

Es preciso tener en cuenta también lo dispuesto en los artículo 26 y 27 de la LAU de 1994, el primero de los cuales prevé que si las obras que se han de acometer son de tal condición que hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin derecho a indemnización alguna.

Por su parte el artículo 27 establece las consecuencias que se derivarán del incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador, en tal caso si se negare a reparar las goteras sufridas el inquilino podrá resolver el contrato en los términos del artículo 1124 del Código Civil, que entraña la posibilidad de rescindir el contrato y reclamar los daños y perjuicios que logren acreditarse.

Si las goteras proceden de otra vivienda o de un elemento común, la gestión de su reparación corresponde al arrendador limitándose la responsabilidad del inquilino a comunicárselo lo antes posible para evitar que una actitud negligente en este sentido, agrave aún más los daños.

Importancia del informe de daños

Se convierte en un documento imprescindible en la mayoría de las ocasiones, ya que será un técnico quien dirimirá la responsabilidad al determinar el origen de las goteras, (si se encuentra en un elemento común corresponderá a la comunidad de propietarios y si se trata de un elemento privado al vecino causante o de un elemento privado propio lo deberemos costear nosotros mismos salvo que lo cubra nuestro propio seguro).

Este informe ha de ser lo más descriptivo posible, y es recomendable que venga acompañado de fotografías que ratifiquen lo en él expuesto, así como la fecha y si es posible identificación del técnico que lo firma, que posiblemente deba ratificarse en vía judicial.

Puede darse la situación de que no estemos en absoluto de acuerdo con el parecer del técnico, en tal caso cabe su impugnación ante la misma entidad aseguradora, que enviará un nuevo técnico o en su caso ante nuestra queja un inspector.

En todo caso juega especial importancia la celeridad con la que notifiquemos a la compañía los daños, hasta el punto de que algunos contratos establecen cláusulas que liberan de responsabilidad a la compañía aseguradora para el caso de dejar transcurrir un lapso de tiempo excesivo, que pueden ser incluso días.

¿Y qué se puede hacer si la comunidad se niega a arreglar las goteras?

Como hemos avanzado anteriormente, la comunidad de propietarios tiene la obligación legal de llevar a cabo las reparaciones precisas para que el inmueble sea habitable y seguro, lo que comprende obviamente al sistema de bajadas generales que supongan la estanqueidad y desagües precisos.

Si se incumpliera tal obligación, será preciso acudir a la vía judicial instar la oportuna demanda contra quien asuma la función de presidente en ese momento como representante de la comunidad. Siendo imprescindible el requerimiento escrito previo por vía de burofax y acompañar nuestra demanda de cuantas pruebas acrediten los daños ocasionados.

En todo caso, resulta imprescindible contar con el previo asesoramiento de un buen abogado.

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