Un paso ineludible en la solicitud de un préstamo con garantía hipotecaria por parte, tanto de personas físicas como jurídicas, es la realización de un informe de tasación, para determinar el valor del inmueble sobre el que se va a constituir la garantía real; la concurrencia en ese informe de incorrecciones o irregularidades puede traer como consecuencia la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria.
En qué consiste la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria
Es necesario, en primer lugar, indicar a qué nos referimos al hablar de la nulidad de las cláusulas de los contratos, del tipo que sean (civiles, mercantiles, bancarios etc). La nulidad es una acción judicial que se ejercita para obtener de un Juzgado la declaración de ineficacia de un contrato por ausencia de alguno de sus requisitos esenciales o porque el consentimiento de una de las partes estaba viciado por error o dolo (en este último caso se habla de anulabilidad).
En el caso concreto que nos ocupa, la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria, es la acción judicial que va a permitir la declaración de ineficacia del contrato de préstamo con garantía hipotecaria. Conviene aclararlo: una tasación incorrecta no anula por sí sola la hipoteca. Lo que se puede anular es el contrato cuando los errores de la tasación llevaron al cliente a firmar con un consentimiento viciado, y para extender la nulidad al préstamo el banco no puede ser ajeno a ese error.
La consecuencia de la nulidad, en la práctica, es que la entidad financiera perdería la garantía real constituida; es decir, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del préstamo, al Banco se le cerraría la vía de la ejecución de la hipoteca, teniendo que acudir a otras vías para exigir el cumplimiento del contrato de préstamo. Si se anula el propio préstamo, las partes deben devolverse lo recibido (artículo 1303 del Código Civil): el cliente tendrá que reintegrar el capital que le prestaron y el banco, los intereses cobrados.
La referencia en esta materia es la sentencia del Tribunal Supremo 14/2020, de 16 de enero (Sala de lo Civil, ECLI:ES:TS:2020:28). Un comprador adquirió unas naves industriales con un préstamo hipotecario firmado el mismo día y ante el mismo notario; la tasación no advirtió que la instalación eléctrica estaba sin construir. El Supremo anuló la compraventa por error y extendió excepcionalmente la nulidad al préstamo porque la sociedad de tasación había sido designada por el banco y pertenecía a su grupo, de modo que el banco había contribuido al error del comprador. Es una solución excepcional: cuando el error es ajeno a la entidad financiera, la regla general es que la nulidad de la compraventa no arrastra al préstamo.
Ejemplos de tasaciones incorrectas
El que los informes de tasación de los inmuebles los hagan empresas de tasación homologadas y reconocidas por el Banco de España, no las libra de que en ocasiones contengan errores o irregularidades que pueden traer consigo la nulidad de la hipoteca por tasación bancaria.
Podemos señalar dos como los errores más comunes:
- Valoración más alta del inmueble de lo que realidad le corresponde; lo que comunmente se conoce como » tasaciones infladas». Hay que precisar que durante años fueron las entidades financieras las que solían elegir e imponer al solicitante del préstamo la empresa de tasación y en ocasiones, a fin de poder dar a tales solicitantes el 100% de la financiación, se tasaban las fincas en un importe muy superior al que le correspondía. Además, el valor de tasación condiciona el tipo de subasta en caso de ejecución: el que se pacta en la escritura no puede ser inferior al 75 % del valor de tasación (artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y puede ocurrir que, el valor del inmueble en ese momento, no se corresponda con el valor real de la finca. La realidad es que, en este caso, nos podríamos encontrar en el informe con datos falseados o manipulados.
- La omisión en el informe de tasación de datos relevantes del inmueble, cuyo conocimiento va a ser determinante para la entidad financiera a la hora de valorar la concesión del préstamo; el inmueble sobre el que se va a constituir la garantía, puede contar con una serie de carencias o irregularidades que, de figurar en la tasación, hubiera supuesto la denegación de la operación hipotecaria por parte del Banco (deficiencias en instalaciones eléctricas, por parte del inmueble de licencia de obras, no adecuarse al plan urbanístico, entre otras)
Requisitos necesarios para demostrar que la tasación bancaria estaba «inflada»
Entre otros muchos, destacamos algunos requisitos. Siempre el fin es darle a la finca un valor que no es conforme a la realidad
- La manipulación de los datos por parte del tasador.
- Los «inmuebles testigos» cuentan con un valor, para nada similar con el inmueble que es objeto de la tasación; los inmuebles testigos son aquellos inmuebles o fincas que se consideran similares al inmueble sobre el que versa el informe de tasación, teniendo en cuenta su localización, su uso, su tipología etc; ese valor de tales inmuebles es siempre inferior al de la vivienda tasada.
- Muy importante, que ese aumento del valor en el informe de tasación no sea fortuito, sino que se haya reflejado de un modo intencionado.
Qué tener en cuenta antes de reclamar
- El plazo: la acción para anular un contrato por error o dolo caduca a los cuatro años desde la consumación del contrato (artículo 1301 del Código Civil). En hipotecas firmadas hace muchos años, este plazo suele ser el principal obstáculo.
- Quién eligió la tasadora: pesa mucho que la designara el banco o fuera de su grupo. Desde el 8 de julio de 2022, el artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021 obliga a los bancos a aceptar la tasación que aporte el cliente si la ha hecho un tasador homologado y no está caducada, sin poder cobrarle por las comprobaciones que hagan.
- Otras vías: aunque no se anule el préstamo, una tasación negligente puede dar lugar a reclamar daños y perjuicios a la sociedad de tasación, y a anular la compraventa si fue el vendedor quien ocultó los defectos.
- El paso previo obligatorio: desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (negociación, mediación, oferta vinculante…), según la Ley Orgánica 1/2025. La solicitud de negociación suspende el plazo de caducidad mientras dura el intento.