Las hipotecas multidivisas son un préstamo con garantía hipotecaria cuya moneda de referencia es distinta al euro. El pago de las cuotas y los intereses del préstamo están vinculados al valor de otras monedas, como el yen japonés o el franco suizo. Además, se puede cambiar de una moneda a otra de forma periódica. Las hipotecas multidivisas no tienen como índice de referencia el EURIBOR sino el LIBOR. LIBOR es la tasa de interés variable del mercado de Londres y es sumamente volátil e impredecible.
Las quejas de los consumidores a los bancos por las hipotecas multidivisas
Muchas entidades financieras han comercializado durante años las hipotecas multidivisas, vendiendolas como una panacea para pagar menos intereses que los correspondientes a las hipotecas tradicionales. En teoría, mientras el valor del euro se mantuvo por encima del valor de las multidivisas referenciadas, este sistema funcionó. Sin embargo, a partir de la crisis económica de 2009, las monedas extranjeras se revalorizaron frente al euro, por lo que se produjo el efecto contrario al deseado.
Los consumidores que en su día optaron por hipotecas multidivisas se encuentra ahora ante esta situación: ven cómo se incrementan cada mes sus cuotas hipotecarias y, además, descubren con sorpresa que, después de haber amortizado sus préstamos durante años, ahora deben al banco una capital mayor del que debían en el momento en el que formalizaron su hipoteca.
¿Cómo puede suceder esto? Muy sencillo, la enorme fluctuación de las monedas de referencia de las hipotecas multidivisas (francos suizos y yenes japoneses) determina la variación constante del tipo de interés y del capital pendiente de amortizar, cuyos importes se recalculan constantemente. Estos cambios impredecibles producen, en numerosas ocasiones, que la deuda con la entidad bancaria se dispare y provoque un grave perjuicio para el consumidor.
Un elevado coste
Las hipotecas multidivisas presentan, además, otros inconvenientes: su coste es muy elevado, no permiten la subrogación y el banco cobra una comisión en todas las operaciones de cambio de divisa de 0,25%.
En la práctica, estas hipotecas han sido uno de los productos financieros más ofrecidos por los bancos a sus clientes durante muchos años. Tras la crisis de 2009, ante el desorbitado incremento de sus cuotas hipotecarias, muchos consumidores han acudido a los Tribunales solicitando la nulidad de las hipotecas multidivisas o la de las cláusulas abusivas contenidas en las mismas. Pero, ¿ qué dicen los tribunales sobre eso? Abordamos la respuesta a continuación.
Sentencias y jurisprudencia de las hipotecas multidivisas en 2020
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su Sentencia de fecha 20/9/2017, se pronunció sobre las hipotecas multidivisas, en el siguiente sentido:
“Por lo que respecta a los préstamos hipotecarios en divisas (…) el prestatario deberá, por una parte, estar claramente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, difícil de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos en relación con la divisa extranjera en la que se le concedió el préstamo. Por otra parte, el profesional, en el presente asunto la entidad bancaria, deberá exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera».
Siguiendo el criterio del TJUE, el Tribunal Supremo ha dictado numerosas sentencias declarando la nulidad de las cláusulas multidivisa, por su carácter abusivo y falta de transparencia. Entre estas sentencias dictada por el Tribunal Supremo destacamos especialmente, las siguientes: Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2017,Sentencia del TS de fecha 15 de noviembre de 2017, de 31 de octubre de 2018 y de 20 de octubre de 2020.
Los principales argumentos recogidos en estas Sentencias son los siguientes:
- Las cláusulas contenidas en las hipotecas multidivisa son abusivas y no superan los controles de transparencia
- Las hipotecas multidivisas son un producto complejo, por lo que las entidades bancarias están obligadas a informar y comercializar este producto financiero con total transparencia, de forma que el consumidor conozca todos los riesgos que asume.
- Los consumidores que no han sido informados de forma clara sobre las cláusulas de las hipotecas multidivisas y que no cuenten con formación financiera cualificada, podrán reclamar al banco por falta de transparencia y solicitar la nulidad de dichas cláusulas.
Nulidad de la hipoteca multidivisa
La consecuencia de la declaración judicial de nulidad de la hipoteca multidivisa es la obligación por parte del banco de volver a calcular los intereses teniendo como moneda de referencia el euro, dado que la referencia a otro moneda es la cláusula que se declara nula.
Antes de interponer una demanda de nulidad de la hipoteca multidivisa, es muy importante tener en cuenta que, en el caso de que se declare la nulidad íntegra del contrato, ambas partes están obligadas a devolver la integridad de las prestaciones recibidas. Lo que puede suponer al prestatario la devolución de una gran cantidad de dinero de la que no dispone en ese momento.
Esta es la razón por lo que la estrategia judicial más adecuada es la de pedir la nulidad de las cláusulas concretas que vinculan el pago de la hipoteca con referencia al valor de las divisas, en vez de solicitar la nulidad de todo el préstamo hipotecario. En este sentido se han pronunciado también los tribunales, declarando nulas las cláusulas referidas a las multidivisas y resolviendo que la moneda de referencia del préstamo sea el euro.
Actuación del Banco tras la declaración de nulidad
Una vez declarada la nulidad de las cláusulas multidivisas, el banco está obligado a realizar un nuevo cálculo de todo el contrato hipotecario para adaptarlo a la cláusula válida (con referencia al valor del euro), y el exceso sobrante se imputará al capital pendiente de amortizar. Por otro lado, también podrá solicitarse la devolución de las comisiones pagadas por cambio de divisa y los intereses legales.
Cuando la sentencia dictada en el procedimiento es firme y el banco no cumple el fallo de la misma, es necesario iniciar el procedimiento ejecución de sentencia. Si te encuentras en este caso, o necesitas hacer cualquier consulta sobre tu hipoteca multidivisa, lo mejor es consultar con un abogado especializado en derecho bancario que te asesorará para que puedas conseguir que el banco te devuelva las cantidades que has pagado de más.
Cómo saber si tengo cláusula de divisas
Para saber si tu hipoteca es multidivisa tendrás que consultar la escritura por la que se formalizó. Si hay novaciones o subrogaciones comprueba también las escrituras. Debería haber una cláusula de tenor similar al siguiente:
“El prestatario podrá solicitar [en X plazo antes del vencimiento de las cuotas] la sustitución de la divisa […]”. O bien la propia referencia al capital o a la forma de calcular el tipo aplicable podría estar expresada en una divisa diferente al euro.
Aunque esta cláusula es más fácil de detectar que otras cláusulas abusivas, lo mejor sería que la estudiara un especialista. Y ello porque no solo podrá ofrecerte información más precisa sobre tus expectativas de éxito, sino que también podrá detectar otras cláusulas abusivas.
Qué se puede reclamar
Lo primero que hay que exigir al reclamar la hipoteca multidivisa es que se cambie la referencia de la divisa seleccionada al euro y que se aplique el Euribor. Arreglado el índice de referencia habrá que recalcular el cuadro de amortizaciones. Ten en cuenta que esta mera operación reducirá considerablemente el capital a amortizar en tu hipoteca.
Si has pagado más de lo que deberías haber pagado de tener una hipoteca correcta (esto les pasa a todos los afectados), el banco te tendrá que devolver el exceso. En muchos casos es suficiente para amortizar por completo el préstamo.
Es importante saber que lo que se anula es la cláusula de divisas, y no la propia hipoteca. En caso contrario habría que devolver todo el capital pendiente de amortizar. Sin embargo, la legislación bancaria obliga a las entidades de crédito a ofrecer información detallada al consumidor.
Además, de la legislación de protección al consumidor se deriva el llamado “doble control de transparencia”. Este supone que de la información ofrecida por la entidad el cliente debe comprender la dimensión jurídica y económica real de la operación.
Por otro lado, estas operaciones se consideran productos financieros complejos a tenor de la Ley del Mercado de Valores, dado que es un “derivado relacionado”.
Como es de esperar, comercializar una hipoteca multidivisa a un público no especialista en productos financieros es una práctica poco leal, ya que el cliente no acaba de saber qué está comprando. Por eso se anula la cláusula, subsistiendo el resto del contrato.
Por supuesto, también podrás reclamar los intereses que corresponda abonar al banco sobre las cantidades cobradas de más.
Cómo se puede iniciar la reclamación
Lo más importante a la hora de iniciar una reclamación es buscar la asistencia de un abogado especialista en hipotecas multidivisa o derecho bancario. Podrás dar los primeros pasos sin contar con un letrado, pero si no sabes cómo reclamar adecuadamente la hipoteca podrías cometer algún error que perjudicara tus posibilidades de cobro.
La reclamación comienza en la vía extrajudicial. Para ello se puede intentar negociar ante la propia entidad, aunque esta vía no suele tener éxito. En caso de no obtener resultados se puede presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. En su caso, se podrá elevar la reclamación al Banco de España.
Si el banco accediera a negociar, es recomendable contar con la asistencia de un letrado con experiencia. Y es que, sabedoras de sus escasas probabilidades de éxito ante los tribunales, muchas entidades están ofreciendo acuerdos para evitar el pleito. El problema es que estos acuerdos no cubren nunca la totalidad de los derechos del consumidor o de quien reclama.
Este proceso puede tardar unos tres meses entre preparar la documentación y el transcurso de los correspondientes plazos de reclamación. En caso de no tener éxito tendrás que saltar a la vía judicial, momento en que la asistencia letrada se vuelve preceptiva.
Tu abogado presentará demanda ante el juzgado que se encargue de las cláusulas abusivas en tu provincia. Y es que son tan comunes que se han especializado juzgados para atender a estos casos.