El urbanismo es una rama del derecho administrativo compuesta por un conjunto de normas jurídicas que regulan la ordenación del territorio y el uso del suelo; así como los instrumentos jurídicos que guardan relación con estos dos elementos. Es una materia bastante compleja, que ha sido desplazada casi en su totalidad a las Comunidades Autónomas, quedando relegada la regulación estatal a un segundo plano.
La norma estatal de referencia es el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que regula las condiciones básicas del derecho de propiedad del suelo, las valoraciones y la responsabilidad patrimonial, entre otras cuestiones. Completan el marco estatal los reglamentos de planeamiento, de gestión y de disciplina urbanística de 1978, que solo se aplican de forma supletoria donde la comunidad autónoma no tenga normas propias, el Real Decreto 1093/1997 sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística y la normativa sobre sociedades urbanísticas del Estado, las comunidades autónomas y las corporaciones locales.
Algunas de las peculiaridades del derecho urbanístico son:
- Se trata de un derecho público, en cuanto que las normas urbanísticas pertenecen a la rama del Derecho Público.
- Es un derecho nacional, lo cual significa que su ámbito de aplicación se extiende solo al territorio nacional.
- Es coercitivo: el incumplimiento de las normas jurídicas urbanísticas puede derivar en incurrir en responsabilidades y en la aplicación de sanciones.
- Derecho dinámico, dado que el objeto que se regula cambia con frecuencia.
- Es social, porque persigue la justicia social urbana.
- Es técnico, en cuanto que agrupa todas las técnicas y principios originados por el derecho urbanístico.
- Es autónomo, al tratarse de una rama especial del Derecho.
La ordenación del territorio
Tiene como finalidad que todas las actividades humanas que repercuten sobre los usos del suelo, se implanten y desarrollen en el territorio de una manera coordinada y equilibrada. La Carta Europea de la ordenación del territorio, auspiciada en el seno del Consejo de Europa (año 1983) recoge que es “la expresión espacial de la política económica, social, cultural y ecológica de toda la sociedad”
La Constitución de 1978, en su artículo 148.1.3.ª, y los Estatutos de Autonomía reconocen competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas en esta materia; en consecuencia, cada una de ellas cuenta con sus propias normas, programas, directrices y planes.
Se pueden distinguir dos grupos de Comunidades Autónomas en función del tratamiento normativo que efectúan de la ordenación del territorio, en su relación con el urbanismo:
- Las Comunidades que desarrollan la materia con carácter independiente o autónomo.
- Las Comunidades que regulan la ordenación territorial de manera conjunta con el urbanismo.
Los usos del suelo
La ley estatal no clasifica el suelo: se limita a distinguir dos situaciones básicas, suelo rural y suelo urbanizado (artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). La clasificación (urbano, urbanizable, no urbanizable o rústico, según la terminología de cada comunidad autónoma) la hace la legislación autonómica y se concreta en el plan general de ordenación de cada municipio, que recibe distintos nombres según la comunidad.
Esos planes definen también los distintos usos del suelo según las clases de edificaciones que se autorizan a construir en ellos.
Se reseñan a continuación los tipos o usos de suelo:
1.- Suelo residencial: el más habitual de todos; se refiere al alojamiento de las personas y usos de vivienda.
2.- Suelo industrial: es el que se va a dedicar a alojar polígonos industriales, parques empresariales, almacenes y fábricas.
3.- Suelo terciario: el que va a estar destinado tanto al comercio de diferente tipo como a servicios del sector terciario tales como oficinas, aparcamientos, garajes, salas de reuniones, espacios para espectáculos etc; algunos planes de ordenación incluyen en este uso a hostales y hoteles.
4.- Suelo dotacional: es el reservado para el establecimiento de infraestructuras dedicadas a brindar servicios públicos o de uso colectivo como escuelas, colegios, institutos, polideportivos, jardines, parques y zonas verdes, entre otros.
Qué cambió con la Ley de Vivienda de 2023
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para aumentar el suelo que los planes deben reservar a vivienda protegida. Como mínimo, la reserva debe permitir construir:
- El 40 % de la edificabilidad residencial prevista en el suelo rural que se incluya en actuaciones de nueva urbanización.
- El 20 % en el suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
Antes de esa reforma, los porcentajes eran del 30 % y del 10 %. La legislación autonómica puede fijar excepcionalmente una reserva inferior o eximir de ella a determinados municipios o actuaciones, con las condiciones que marca la propia ley. Es un aspecto que conviene revisar con un abogado especialista antes de comprar suelo o de promover una actuación urbanística.
Habilidades del abogado dedicado al derecho urbanístico
Ya se ha indicado con anterioridad que esta rama del derecho es árida y compleja. Por ello, el profesional centrado en esta materia, no sólo ha de conocer la concreta normativa autonómica; habrá de manejarse también con soltura en estas otras cuestiones:
1.- Responsabilidad patrimonial con causa en el urbanismo.
2.- Ordenación del territorio.
3.- Expropiaciones urbanísticas, es decir, expropiaciones forzosas con causa en el urbanismo.
4.- Régimen jurídico relacionado con el suelo.
5.- Supervisión de ejecuciones de planeamiento.
El asesoramiento de un abogado especialista en urbanismo
Estos profesionales pueden prestar sus servicios tanto a entidades u organismos públicos como a empresas privadas y particulares. Entre sus funciones se encuentran las siguientes:
- Elaboración y gestión de instrumentos de planeamiento.
- Redacción de informes jurídicos, asesoramiento jurídico y técnico en procedimientos administrativos a particulares relacionados con materias urbanísticas.
- Intervención en procedimientos de expropiación forzosa, obtención de licencias de construcción y otros títulos urbanísticos como la ocupación.
- Intervenciones, en vía administrativa y judicial, en expedientes de legalización urbanística, órdenes de demolición.
- Intervención en procedimientos sancionadores, por ejemplo cuando la Administración abre un expediente por una infracción urbanística.
- Trámites relacionados con cambios de uso y obtención de cédulas de habitabilidad, agrupaciones y segregaciones de fincas.
- Intervención en auditorías inmobiliarias, urbanísticas y registrales de cualquier tipo de inmueble.