El concepto del justiprecio está muy asociado a la expropiación forzosa. Estos procesos se realizan normalmente entre la administración y el propietario de determinados bienes. Pero, ¿qué es el justiprecio?
La expropiación forzosa
La Ley española regula el procedimiento de expropiación forzosa por el cual el titular de un bien, derecho o interés patrimonial es expropiado de manera coactiva del mismo por la acción de la Administración Pública. La autoridad local, regional o nacional solo puede fundamentar estas expropiaciones por la necesidad de estos bienes para la utilidad pública o el interés social.
Las causas que habilitan a la Administración a expropiar una propiedad son muy variadas y entre ellas se pueden mencionar: colonización y obras públicas, urbanismo, traslado de poblaciones, materia de propiedad industrial, defensa nacional y seguridad de Estado, etc.
Más allá de las causas, el proceso consta de tres fases básicas que son:
- Declaración de necesidad de ocupación
- Valoración del precio del bien a expropiar, justiprecio
- Pago al titular y ocupación de los bienes expropiados
¿Qué es el justiprecio?
El proceso justo y equilibrado para el titular y el beneficiario del proceso expropiatorio, debe contener la fijación del precio de los bienes que están en juego. Una definición de justiprecio muy sencilla de comprender es: ‘la indemnización, en dinero o especie, por la cual se sustituye el bien o derecho expropiado’. Es decir, se fija un valor que se corresponda con la realidad de los bienes y se compensa al o los expropiados.
El justiprecio expropiación forzosa se determina por medio de un procedimiento administrativo, tal como lo regula la Ley. En esta etapa existe la posibilidad de que las partes lleguen a un acuerdo mutuo sobre el valor de los bienes. De lo contrario, ambas presentan su valoración en las hojas de aprecio y, si no se ponen de acuerdo, el Jurado Provincial de Expropiación (o el órgano de valoración propio que tienen algunas comunidades autónomas para sus expropiaciones) fija la cuantía. Su resolución agota la vía administrativa y solo cabe contra ella recurso contencioso-administrativo (artículo 35 de la Ley de Expropiación Forzosa).
Cálculo justiprecio
Las diferencias entre las partes por el cálculo de justiprecio de los bienes expropiados son la causa de un gran número de expedientes en los tribunales de lo contencioso-administrativo. Para el suelo y lo construido sobre él, el justiprecio no se fija libremente: lo determinan los artículos 34 a 37 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), cualquiera que sea la finalidad de la expropiación, según la situación básica del suelo en la fecha en que se inicia el expediente de justiprecio:
- Suelo rural: se valora capitalizando la renta anual real o potencial de la explotación (la que sea mayor), con un posible aumento por factores de localización como la cercanía a núcleos de población o un entorno de especial valor ambiental. No se pagan expectativas urbanísticas que no se hayan materializado. Las construcciones se tasan aparte, por su coste de reposición según su estado y antigüedad.
- Suelo urbanizado sin edificar: se aplica a la edificabilidad que le asigna el planeamiento el valor de repercusión del suelo calculado por el método residual estático, descontando los deberes y cargas pendientes.
- Suelo urbanizado edificado: se toma el mayor de dos valores: el del conjunto de suelo y edificio por comparación con inmuebles similares, o el del suelo por el método residual, sin tener en cuenta la edificación.
A la cantidad resultante se suma siempre un 5 % como premio de afección (artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa).
En muchos de los casos recurridos, el titular expropiado considera que tiene derecho a un precio justo de sus bienes y toma como tal el valor de mercado. Sin embargo, ni el valor catastral ni el precio de mercado son por sí solos el justiprecio: el valor catastral sirve para el IBI y otros impuestos, pero no es el criterio legal de valoración en la expropiación, y el de mercado solo entra en juego a través del método de comparación en el suelo urbanizado edificado.
Donde suelen surgir las mayores diferencias es en la expropiación de terrenos rústicos: el propietario espera cobrar lo que pagaría un promotor por suelo con futuro urbanístico, pero la ley obliga a valorarlo como suelo rural mientras no esté urbanizado. En la expropiación de terrenos conviene, por eso, encargar una tasación pericial que aplique los métodos legales y justifique bien la renta potencial y los factores de localización.
La retasación del justiprecio
La retasación del justiprecio es un derecho que tiene el expropiado frente a la demora de la Administración o el beneficiario de la nueva titularidad de los bienes en el pago de la indemnización. Desde el 1 de enero de 2013, el artículo 58 de la Ley de Expropiación Forzosa (en la redacción de la Ley 17/2012) establece que, si transcurren cuatro años sin que el justiprecio se haya pagado ni consignado, hay que valorar de nuevo los bienes o derechos expropiados. Antes de esa reforma el plazo era de dos años. El plazo se cuenta desde la fecha del acuerdo que fija el justiprecio.
El fin primordial del derecho de retasación es evitar que el paso del tiempo conlleve una desvalorización en la relación patrimonial entre los bienes expropiados y la indemnización correspondiente. Pero la ley actual añade un límite: una vez hecho el pago o la consignación, ya no procede la retasación aunque hayan pasado los cuatro años. Por eso, si se cumple el plazo sin cobrar, conviene pedirla cuanto antes.
Pago del justiprecio y toma de posesión
Una vez determinado el justiprecio del bien expropiado, se procede al pago del mismo en un plazo máximo de 6 meses (artículo 48 de la Ley de Expropiación Forzosa). Efectuado el mismo, el expropiante tiene el derecho de ocupación del bien. El acta de ocupación, junto con el justificante del pago o de la consignación, es título suficiente para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad y cancelar las cargas y gravámenes que pesaran sobre el bien (artículo 53).
Los retrasos generan intereses de demora a favor del expropiado: el interés legal del justiprecio cuando pasan seis meses desde el inicio del expediente sin que el justiprecio se haya fijado (artículo 56), y el interés legal desde que transcurren los seis meses para pagar sin haberlo hecho (artículo 57).
En el caso de negativa del expropiado de recibir el pago determinado, se debe consignar el justiprecio en la Caja General de Depósitos, a disposición de la autoridad o tribunal competente, y con ello se puede proceder a la ocupación. Aunque haya un litigio pendiente, el expropiado tiene derecho a cobrar ya la parte en la que esté conforme con la Administración (artículo 50). Otro caso posible es que la vivienda requiera del consentimiento del titular. La administración necesitará la autorización judicial sin poder hacer uso de ningún privilegio; en situaciones extremas se puede acudir incluso a la fuerza pública.
Hoja de aprecio
Las hojas de aprecio son los documentos mediante los cuales las partes exponen su valoración del bien, con las alegaciones y argumentos que fundamenten su postura. La valoración debe estar motivada y puede ir avalada por un perito, cuyos honorarios corren a cargo del propietario (artículo 29). Las cifras de las hojas de aprecio vinculan a quien las formula: después, ni el Jurado ni los tribunales pueden fijar un justiprecio superior al que pidió el expropiado ni inferior al que ofreció la Administración. Por eso es importante no quedarse corto en la hoja de aprecio.
El procedimiento, regulado en los artículos 24 a 31 de la Ley de Expropiación Forzosa, es este:
- La Administración y el propietario disponen de quince días para llegar a un acuerdo (adquisición por mutuo acuerdo). Pueden alcanzarlo también más adelante, en cualquier momento del procedimiento.
- Si no lo hay, se abre una pieza separada de justiprecio para cada propietario y la Administración le requiere para que presente su hoja de aprecio en veinte días.
- La Administración tiene otros veinte días para aceptarla o rechazarla. Si la acepta, ese es el justiprecio; si la rechaza, notifica al propietario su propia hoja de aprecio motivada.
- El propietario tiene diez días para aceptarla o rechazarla, con las alegaciones y pruebas que considere. Si la rechaza, el expediente pasa al Jurado de Expropiación, que decide a la vista de ambas hojas.