Una infracción urbanística es una omisión o acción contraria a las permitidas según la normativa de urbanización vigente. Cada Comunidad Autónoma posee competencia para las medidas sancionadoras relacionadas con el orden del territorio y urbanismo, y la mayoría de los expedientes los tramitan los ayuntamientos conforme a la ley urbanística de su comunidad. El Estado fija las bases comunes en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015). Asimismo, deben responder y respetar a la Ley 39/2015 del 1 de octubre en cuanto al procedimiento sancionador y a la Ley 40/2015 de 1 de octubre en lo que concierne a principios de la potestad sancionadora.
Estos casos se detectan, en lo general, por dos vías. Por un lado, es la propia administración la que advierte la anormalidad durante una inspección. Por otro, un particular realizar una denuncia de infracción urbanística en los entes competentes.
Tipos de infracción
Las infracciones urbanísticas tienen como consecuencia sanciones y la indemnización por daños y perjuicios. Son los responsables quienes deben responder por ellas según lo determine el procedimiento administrativo. El antiguo Reglamento de Disciplina Urbanística estatal (Real Decreto 2187/1978), que hoy solo se aplica de forma supletoria donde la comunidad autónoma no tenga regulación propia, distinguía infracciones graves y leves; las leyes autonómicas actuales suelen clasificarlas en leves, graves y muy graves.
Infracción urbanística leve
Se incluyen en este supuesto aquellas que no puedan catalogarse como graves o muy graves. Por lo general son omisiones en la solicitud de permisos, es decir, una falta a las ‘formalidades’. También se puede incluir una infracción urbanística considerada grave, pero que se demuestra un riesgo o daño menor.
Infracción urbanística grave
En la práctica hay acuerdo en clasificar como faltas graves aquellas que conlleven un incumplimiento en el ordenamiento sobre parcelaciones, uso del suelo, altura, volumen y resto de parámetros urbanísticos. Se incluyen también la obstaculización del trabajo en inspección o el incumplimiento de las responsabilidades asumidas con la Administración, entre otras.
Muchas Comunidades Autónomas en sus regulaciones incluyen la categoría de ‘infracciones urbanísticas muy graves’. En ellas se incluyen las parcelaciones urbanísticas en suelos no urbanizable, acciones que afecten a espacios comunes o verdes, ausencia de planificación para la ejecución de obras, demolición de bienes con protección.
Restauración de la legalidad urbanística
Las infracciones urbanísticas ilegales conllevan a un procedimiento administrativo por el cual se puede solicitar la restauración de la legalidad urbanística. Es decir, en caso de omisión, ejecución de obra sin licencia e incumplimiento del plazo que da la Administración para solicitar la autorización correspondiente, se dispone la rectificación.
Estas operaciones consisten en la demolición de lo construido sin licencia, la reconstrucción de demoliciones indebidas; la reagrupación de parcelas y todas las actuaciones necesarias para devolver la legalidad urbanística. Antes de ordenar la demolición, la Administración suele requerir al interesado para que solicite la legalización de lo construido, si es compatible con el planeamiento.
El plazo que tiene la Administración para actuar depende de cada comunidad autónoma y se cuenta, por lo general, desde la total terminación de las obras. Dos ejemplos vigentes:
- Andalucía: seis años desde la completa terminación de la obra o desde que aparecen signos externos que permitan conocerla (artículo 153 de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, en vigor desde el 23 de diciembre de 2021).
- Comunidad de Madrid: seis años con carácter general y quince en suelo no urbanizable de protección (artículo 195 de la Ley 9/2001, del Suelo, en la redacción dada por la Ley 7/2024, de 26 de diciembre).
En casi todas las comunidades hay obras sobre las que la Administración puede actuar en cualquier momento, sin límite de tiempo: las realizadas en zonas verdes, espacios libres, viales o dominio público, y, según la comunidad, en determinados suelos protegidos. Además, la incoación del expediente de restauración puede anotarse en el Registro de la Propiedad (artículo 65 de la Ley de Suelo), lo que advierte a cualquier posible comprador.
Responsables de la infracción
Aunque cada Comunidad Autónoma posee sus propias regulaciones en materia de Suelo y Urbanismo, todas parten de la legislación estatal y se tomará esta última para declarar los responsables de la infracción. Frente a una infracción urbanística se pueden abrir dos expedientes, uno sancionador y otro administrativo dirigido a la restauración, ambos independientes entre sí.
En el expediente de protección de la legalidad, las leyes urbanísticas (y, de forma supletoria, el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio) dirigen las medidas contra los promotores y propietarios de la obra y sus causahabientes. Por lo tanto, el comprador de una casa también puede verse afectado por la orden de legalizar o demoler: según el artículo 27 de la Ley de Suelo, la transmisión de una finca no modifica los deberes urbanísticos y el nuevo titular queda subrogado en ellos.
Las Comunidades Autónomas tienen la competencia de abrir, por su parte, un expediente sancionador. En este caso, son considerados responsables el promotor, el técnico director y el empresario de las obras. El comprador que no participó en la obra ilegal no responde de la multa, porque la sanción es personal, aunque sí soporta, como se ha visto, las medidas de restauración.
Medidas cautelares
En la vía administrativa, cuando la obra está en curso, la primera medida cautelar suele ser la orden de suspensión inmediata de las obras o del uso, que la Administración adopta mientras tramita el expediente. Si el afectado acude después a los tribunales, puede pedir a su vez medidas cautelares en el procedimiento contencioso-administrativo (artículos 129 a 136 de la Ley 29/1998), por ejemplo la suspensión de una orden de demolición o de las disposiciones de ordenanza y planeamiento. Se pueden solicitar en cualquier momento del proceso; pero si lo que se impugna es una disposición general (una ordenanza o un plan) y se pide suspender su vigencia, debe hacerse en el escrito de interposición o en la demanda.
La finalidad de las diferentes medidas cautelares es validar la efectividad de la sentencia. Las mismas deben ser adecuadas, suficientes y no excesivas para dar valor a las circunstancias y no convertirse en sí mismas un obstáculo.
Infracción urbanística: prescripción
En lo relativo a la prescripción de una infracción urbanística, hay que diferenciar prescripción de la infracción y prescripción de la sanción. Realmente, ninguna de las dos prescripciones convierte a la obra en legal, por lo tanto podría considerarse que son infracciones urbanísticas que no prescriben.
La prescripción de la infracción es el plazo que tiene la Administración para imponer una multa económica a los responsables. No se refiere en este caso al plazo para ordenar la restauración de la legalidad de urbanización.
La prescripción de la sanción es el periodo para ejecutar la sanción impuesta. En ambos casos los plazos los fija la ley de cada comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, las infracciones urbanísticas y sus sanciones prescriben a los seis años, a los quince si afectan a suelo no urbanizable de protección, y no prescriben las que afectan a viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público (artículo 236 de la Ley 9/2001). Solo si la ley autonómica no fijara plazos se aplicarían los generales del artículo 30 de la Ley 40/2015: tres años para las infracciones muy graves, dos para las graves y seis meses para las leves.
Cuándo una infracción urbanística es delito
Las obras más graves pueden llegar a la vía penal. El artículo 319 del Código Penal castiga con prisión, multa e inhabilitación a los promotores, constructores o técnicos directores que levanten obras no autorizables en suelo no urbanizable, o en suelos destinados a viales, zonas verdes, dominio público o lugares de especial protección, y permite al juez ordenar la demolición a cargo del autor. Puedes ver cómo se aplica este delito urbanístico con más detalle.
Si has recibido la notificación de un expediente sancionador o de restauración, revisa los plazos para alegar que te indique y valora acudir a abogados especialistas en urbanismo, sobre todo si se plantea una orden de demolición o hay dudas sobre si la acción de la Administración ha caducado.