Una alternativa para personas de menores recursos consiste en comprar una vivienda de protección oficial. Sin embargo, este tipo de opciones no están disponibles para todas las situaciones personales, en todos los casos, sino que existen ciertos requisitos a cumplir. Es importante antes de iniciar cualquier trámite, conocer quiénes pueden acceder, cómo optar a viviendas de protección oficial, la normativa y otros detalles específicos que veremos a continuación.
¿Qué es una vivienda de protección oficial?
Las viviendas de protección oficial tasadas no pueden exceder el máximo determinado por la Comunidad Autónoma donde estén ubicadas. Se contemplan dentro de esta categoría aquellas que no superen los 90 metros cuadrados de superficie. Asimismo, para la venta de la VPO el precio máximo debe ser inferior al de las viviendas libres y está verificado por calificaciones que se realizan durante y al finalizar el proyecto.
Estos planes de viviendas están destinados a cubrir la necesidad habitacional de aquellos que no tienen acceso a otro tipo de créditos. Las Comunidades Autónomas, empresas privadas y las mismas personas que forman cooperativas, son las que fomentan estos proyectos. Los precios varían de acuerdo al tipo de protección, a su ubicación y al plan.
¿Quién puede solicitar viviendas de protección oficial?
Las familias que pueden solicitar una vivienda de protección oficial son aquellas de mínimos recursos económicos. Sus rentas no deben superar el máximo establecido por Ley y además deben cumplir con todos los requisitos.
Se trata de un beneficio para los ciudadanos que no tengan acceso a hipotecas u otro tipo de ayudas. En el caso de ser cooperativistas, los solicitantes de la vivienda deben presentar los proyectos y recibir su aprobación como vivienda de protección oficial.
¿Cómo apuntarse a viviendas de protección oficial?
Para solicitar una vivienda de protección oficial hay que inscribirse en el registro de solicitantes de su Comunidad. En algunas ocasiones, las entidades oficiales convocan a los ciudadanos para apuntarse y a continuación realizan el sorteo.
Otra forma de conseguir una vivienda de protección oficial consiste en contactar con una cooperativa o empresa gestora dedicada a estas gestiones. En este caso, la condiciones y ventajas son similares a las que ofrece el Estado. La gran diferencia es que esta modalidad permite elegir entre diferentes modelos y hacer un seguimiento del proyecto.
Requisitos para solicitar una vivienda de protección oficial
Los requisitos para conseguir una vivienda de protección oficial son varios y determinantes. Asimismo, la normativa indica que cada Comunidad Autónoma puede sumar sus propias condiciones. Si necesitas ayuda para saber si cumples los requisitos puedes contratar a uno de los abogados expertos en derecho inmobiliario que tenemos en el directorio de letrados.
A nivel general se requiere:
- No haber obtenido con anterioridad el beneficio de una Vivienda de protección oficial en España.
- En el caso de ser beneficiario con anterioridad a un plan de viviendas, se debe demostrar con la documentación pertinente que no es apta para las necesidades actuales de la familia.
- No ser titular de otra vivienda libre, pues se trata de una edificación para residencia única.
- Demostrar que los ingresos del grupo familiar no superen el máximo que determina la Comunidad Autónoma a la que pertenecen los solicitantes.
- No haber recibido ayuda de planes oficiales de vivienda ni oficiales ni autonómicos en los últimos diez años previos a la solicitud.
- El piso debe contar con precio máximo de venta y de alquiler.
Registro de demandantes y residencia familiar
- Estar inscripto en el Registro Público de demandantes que posee a disposición cada Comunidad Autónoma, ya sea para planes del estado como aquellos otros que realizan las empresas privadas.
- Que la vivienda sea para uso exclusivo de residencia familiar habitual y permanente; en principio no se puede vender ni alquilar, salvo en algunas excepciones particulares cuyas condiciones son analizadas y aceptadas por la administración. En algunos casos con requerimiento de devolución de la ayuda.
¿Hay pisos VPO en alquiler?
La realidad es que sí hay en el mercado inmobiliario pisos VPO en alquiler. Será necesario considerar la legalidad vigente, antes de realizar la operación, para evitar futuros inconvenientes.
Una vez que ha transcurrido el tiempo estipulado en el contrato, la VPO se puede descalificar y pasa a ser libre. En esos casos, el alquiler es igual al resto de cualquier otro tipo de viviendas. En todo caso hay que solicitar su descalificación.
Otra alternativa es la necesidad de residir en otro lugar: el propietario deberá presentar la documentación requerida a la administración. De esta manera se justifica la solicitud de autorización de alquiler de la vivienda de protección oficial de manera temporal. El precio será estipulado por la normativa que rige este tipo de viviendas.
La figura de la descalificación
Los propietarios que deciden acudir en busca de la descalificación, antes del tiempo determinado, deberán adjuntar documentación extra. A su vez, podría ser necesario la devolución monetaria cuyo importe estará determinado según cada caso.
El alquiler con opción a compra debe ser autorizado por la administración. Los precios de venta son regulados en algunas localidades por sus administraciones. Por otro lado, la legislación determina que, en caso de venta, la Comunidad Autónoma tiene derecho prioritario a la vivienda sobre cualquier otro oferente. En caso de que lo creas conveniente, quizá un abogado experto en derecho del consumidor pueda ayudarte.
¿A qué precio tengo que alquilar la vivienda?
Cuando se puede alquiler un piso de protección oficial hay que poner atención a las cláusulas sobre los precios. El valor es un porcentaje del precio de venta actual de la vivienda. Una generalidad es tomar el 5.5% del importe de venta, aunque estos porcentajes pueden variar entre las diferentes Comunidades Autónomas. Asimismo, en el contrato de adquisición de la vivienda de protección oficial figura este dato en uno de sus puntos obligatorios.
Igual que el costo de la vivienda de protección oficial es inferior a las viviendas libres, el de alquiler también lo será. Se estipula un máximo de renta mensual que no debe sobrepasar para evitar sanciones. El incumplimiento de la normativa en precios y condiciones de alquiler de VPO incurre en multas que oscilan entre los 3.000 euros hasta alcanzar el millón en los casos más graves.
¿Qué es el visado de contrato?
El visado del contrato es la verificación de todos los actos y contratos que se realizan con inmuebles que se consideran de protección oficial. Es el visado quien determina la legalidad de los mismos bajo ciertas circunstancias, y para ello se acredita que se cumplan los requisitos por parte de los ocupantes. En cuanto al contrato, se comprueba la existencia de cláusulas obligatorias, duración y modalidad de calificación.
La presentación del visado cuando se puede alquilar un piso de protección oficial es responsabilidad del arrendador. En un plazo de 3 meses deberá existir una resolución por parte de las Delegaciones Territoriales de Vivienda. Pasado ese periodo de tiempo sin ninguna notificación, se dará por aceptado por el silencio administrativo.
¿Se puede descalificar una VPO alquilada?
Existen dos maneras de descalificación de las viviendas de protección oficial, una automática y una voluntaria. Las automáticas se producen entre los 10 y los 30 años, la voluntaria es solicitada por el propietario en cualquier momento si cumple con los requisitos. De hecho, no todas las peticiones ni las viviendas pueden ser descalificadas.
La descalificación de una vivienda debe ser solicitada de manera previa al alquiler de la misma. Uno de los requisitos es demostrar la residencia en los últimos cinco años. La solicitud la presenta el propietario que, según el lugar, deberá cancelar las ayudas recibidas y el interés legal. El trámite en sí mismo no tiene coste.
Las Conserjerías de Vivienda y Fomento son las oficinas que tienen entre sus funciones los procedimientos de descalificación de VPO. De forma genérica, la resolución no tardará más de 3 meses. Transcurrido ese período sin haber emitido una respuesta, se la entiende como favorable por el silencio administrativo.
También es posible que la solitud sea denegada cuando no se cumple con los requisitos que plantea la Comunidad Autónoma. Otra de las causas posibles del rechazo está relacionada con la procedencia del suelo donde se ubica el edificio.
Antes de proceder a alquilar o vender su vivienda de protección oficial es aconsejable que se consulte con un profesional en la materia.
¿Cómo vender una vivienda antes de los 10 años?
La venta de una vivienda antes de los 10 años debe ser autorizada por Comunidad Autónoma en la que se encuentra. La solicitud se presenta en la administración con toda la documentación personal y motivos que justifiquen la venta. Se adjunta además el formulario modelo 030 y el original de solicitud de préstamo bancario. En un plazo máximo de 3 meses se recibe la notificación de respuesta, si esto no sucede se da por favorable debido al silencio administrativo.
Una vez recabada toda la información, se traslada de manera presencial en las Oficinas de Asistencia en Materia de Vivienda o de forma electrónica. Para esta última alternativa se requiere de un DNI electrónico.
El precio de venta
El precio de venta estará limitado en principio durante 10 años, y según el lugar puede extenderse hasta los 30 años. Para el cálculo de valor de venta se consideran las tablas correspondientes a los diferentes tipos de VPO:
- Viviendas de protección oficial de promoción pública.
- VPO, VPP, VPPB, de promoción privada.
- VPPB y VPPL al amparo de decreto 74/2009.
Por otra parte, para vender un piso de protección oficial antes de los 10 años hay que contar con un dinero extra. El solicitante tendrá que devolver las ayudas recibidas en la compra con los intereses que se hayan generado. Las opciones son cancelar el préstamo o novarlo a uno libre; la novación tiene que ser con la misma entidad bancaria del inicio de la transacción.